Возможность расторжения предварительного договора и вопрос о получении предоплаты в новой ситуации
10 июня 2014 года заключен предварительный договор на покупку дома с участком нав сумму 3 600 000 р. 18 июня с огласно выставленного счета прошла оплата 50% А далее, по предварительному договору продавец обязался подвести все коммуникации к 1 сентября (свет вода, канализация), а к 1 октября сдать дом и оформить договор купли-продажи. В сентябре покупатель же должен был внести оставшуюся сумму в 50%. На деле, продавец не выполнил свои основные обязательства по подключению и сдачи дома, есть мелкие претензии к работе, не выставлял счет на оплату оставшейся суммы. А покупатель соответственно, не внес остаток, т.к. очевидна вся канитель. При этом контакты поддерживались с 2 х сторон. Сейчас идет просрочка поставки услуг, которая прописана в предварительном договоре 0.1% от суммы договора, но не более 10%. Сроки двигаются до декабря 2014 г Готовится доп соглашение +новый предварительный договор с рассрочкой платежа на остаток суммы. Вопрос=1. могу ли расторгнуть договор, который практически по срокам и условиям уже закончил свое действие и забрать предоплату в 50% либо
2. в новом предварительном договоре отыграть неустойку, получив таким образом скидку при оплате 2 й части стоимости?
Более года назад был заключен договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире с рассрочкой платежа. Покупатель внес менее половины стоимости и по договору в течении месяца должен был внести оставшуюся сумму, при этом в юстии было зарегистрировано право собственности на покупателя. Можно ли расторгнуть договор купли продажи в судебном порядке, поскольку покупатель не выполнил условия договора.
Возможно расторгнуть договор! Однако можно взыскать с покупателя оставшуюся сумму + проценты, через суд. Обращайтесь к нам, поможем подготовить иск.
СпроситьМной был заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры с рассрочкой платежа 1 ноября 2012 года. Покупатель обязался по этому договору произвести оплату до 1 июля 2013 года, однако на момент 15 сентября 2013 оплата была произведена не полной объеме. По договору до момента полной оплаты 1/2 доли квартиры находится в залоге у продавца. Покупатель не может произвести полную оплату, оговоренную в договоре. Как я могу расторгнуть данный договор, обязана ли я буду вернуть полученную сумму покупателю и в каком объеме?
Елена
Гражданским кодексом РФ предусмотрены общие основания расторжения договора, кроме того в договоре купли-продажи могут быть предусмотрены другие основания. В договоре также может быть обусловлен момент перехода права собственности покупателю.
ГК РФ
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Каждая сторона при расторжении договора вправе возврата всего полученного по договору. Вам придётся возвращать всё полученное по сделке. Если покупатель пользовался жильем то неосновательное обогащение в связи с пользованием вашим имуществом может быть учтено при возврате суммы договора.
Спросить
Покупатель не может произвести полную оплату, оговоренную в договоре. Как я могу расторгнуть данный договор, обязана ли я буду вернуть полученную сумму покупателю и в каком объеме?
Елена, неоплата покупателем цены договора не является существенным нарушением условий договора и на этом основании отказывают в иске о расторжении договора купли-продажи согласно п. 2. ст. 450 ГК.
Но, согласно п. 65 ПП ВС № 10 и пп ВАС № 22 от 29.04.2010 "В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ
СпроситьДа, вы будете обязаны возвратить покупателю внесенную им сумму, т.к. законных оснований оставлять денежные средства себе у вас нет.
со стороны покупателя должны быть деньги, с вашей стороны отчуждение, он выполнил оплату частично, а вы отчуждение не произвели. Таким образом стороны возвращтились в первоначальное положение. так что законных оснований удерживать денежные средства у вас нет
Спросить
В соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ "Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара." По Вашим исходным данным в залоге находится половина имущества.
Таким образом до полной оплаты 1/2 данной квартиры находится у Вас в залоге (ипотеке) в силу закона (Если Росреестр сработал правильно, то свидетельство покупателя о государственной регистрации права собственности на квартиру должно содержать информацию об обременении недвижимости).
Согласно ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
"К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное."
В соответствии со ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в "статьях 3" и "4" настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При этом по ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
В соответствии со ст.78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным "законом".
2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных "главой IX" настоящего Федерального закона.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Исходя из вышеизложенного, Вы имеете право в судебном порядке истребовать долг у покупателя (подать в суд исковое заявление о взыскании долга по договору) и обратить взыскание на проданную квартиру и после вступления решения суда в силу, приставы в рамках исполнительного производства арестуют долю в квартире, независимо от того единственное это жилье или нет (т.к. это ипотека) и после продажи с торгов - приставы перечислят Вам не уплаченные покупателем денежные средства.
Спросить
Елена, Вы вправе в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть имущество себе, выплаченные деньги придется вернуть. также вправе в судебном порядке истребовать долг у покупателя, который должен понимать, что имущество все еще в залоге, и на него может быть наложено взыскание.
СпроситьМною, как собственником земельного участка, в июне 2007 г. был заключен предварительный договор с покупателем. В обеспечение данного договора мною была выдана доверенность покупателю на отчуждение земельного участка. Всю сумму по предварительному договору покупатель выплатил, но договор купли-продажи, в срок действия доверенности, заключен не был по причине бездействия покупателя. По предварительному договору мы обязуемся заключить договор купли-продажи до декабря 2007 г. Могу ли я расторгнуть предварительный договор и вернуть покупателю деньги? С уважением Наталья Жемайтук.
Наталья!
Из Вашего вопроса непонятно, если Вы являлись собственником участка, почему Вы не могли сразу же продать покупателю этот земельный участок и для чего понадобилась доверенность и предварительный договор.
По предварительному договору никакие деньги не платятся.
Если Ваш покупатель по доверенности должен продать зхемельный участок 3 лицу, это уже не предварительный, а агентский договор.
Вы до смих пор являетесь собственником земельного участка, поэтому если Ваш покупатель не намеренприоборести этот участок для ебя, необходимо расторгнуть предварительный договор по соголашению сторон и возратить покупателю деньги.
Баранникова Татьяна Николаевна
СпроситьКакова судебная практика в области расторжения договоров купли-продажи с рассрочкой платежа? В июне 2012 года был заключен вышеназванный договор, 80% от установленной суммы за квартиру покупателем были уплачены на момент заключения договора. Остаток покупатель обязался уплатить до конца сентября 2012 (в договоре указан конкретный срок), в конце декабря была уплачена половина от должной суммы. Также в договоре есть пункт, в случае неуплаты покупателем суммы рассрочки до срока указанного в договоре, продавец в течении 5 (пяти) дней после указанного срока вправе расторгнуть договор. То есть мы уже упустили сроки для расторжения договора? Или в судебном порядке это еще возможно? Так же есть статья о том, что договор не может быть расторгнут, если покупателем уплачена большая часть суммы... пожалуйста разъясните!
Здравствуйте! Договор расторгунть можно при существенном нарушении условий договора. Таким унарушением может быть, например длительное уклонение от уплаты суммы долга. В Вашем случае, я рекомендую направить должнику претензию об уплате суммы долга. В дальнейшем, позиция будет зависеть от поведения должника.
Спросить
Купили частный дом осенью прошлого года, по предварительному договору купли - продажи продавец обязался провести коммуникации, но не выполнил обязательства, а дом уже оформлен на покупателей, могут ли они расторгнуть договор и вернуть свои деньги?
все должно быть четко прописано в договоре (и условия и сроки): если в нем это не оговорено, или прописано так, что можно трактовать по-разному, то доказывать свою позицию будет сложно....
СпроситьВыступаю в качестве продавца недвижимости.
Заключен предварительный договор-купли продажи и подписано соглашение о задатке.
Покупатель приобретает за счет собственных и заёмных средств.
Ипотека одобрена Покупателю. Квартира также одобрена Банком.
В назначенный день стороны явились для подписания Кредитного договора в Банк, и основного ДКП. Кредитный договор между Банком и Покупателем не был подписан. Банк отказался заключать с покупателем договор в назначенный день. Соответственно ДКП между покупателем и продавцом также, не был заключен.
В предварительном договоре есть обязанность Продавца "Продать недвижимость в срок и по цене указанной в предварительном договоре".
У покупателя: "Подготовить к указанному в соглашении сроку необходимую денежную сумму."
К назначенному дню подписания всех договоров у Покупателя была не вся сумма, а только 30% от стоимости квартиры (это были только собственные средства). Остальную сумму он должен был получить на счет после подписания кредитного договора с Банком, если бы подписал Кредитный договор, но этого не произошло.
Итог, как и ко дню назначенному для подписания, так и к окончанию срока действия предварительного договора (согласно обязательства Покупателя) у Покупателя не оказалось всей необходимой денежной суммы (за квартиру), так как не был подписан Кредитный договор с Банком. Основной ДКП между Покупателем и Продавцом также не был подписан к сроку окончания преддоговора.
Кто несет ответственность за невыполнение обязательства по предварительному договору-купли продажи?
Продавец не отказывался продавать недвижимость. Покупатель также не отказался покупать, но всей денежной суммы (стоимости квартиры) к окончанию срока преддоговора у Покупателя не оказалось так как не заключен Кредитный договор с Банком.
Ответственность на покупателе, поэтому сейчас нужно направить в его адрес письменное уведомление на основе норм ГК с указанием о задатке, который остается у Вас.
Спросить
Ваш вопрос - об ответственности за невыполнение обязательства по предварительному договору-купли продажи - преждевременен.
Поскольку ни одна из сторон не отказывается от сделки. Решайте с банком.
Спросить
Здравствуйте, Сергей!
Полагаю, что в Вашем случае практичнее ставить следующие вопросы:
- подлежит ли возврату задаток?
- если подлежит, то в каком размере?
Как видно со стороны продавца нарушений условий предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке нет.
Основная сделка не состоялась из-за возникших препятствий со стороны кредитора покупателя.
Вправе ли продавец в описанном Вами случае оставить задаток у себя зависит от того как сформулированы условия соглашения о задатке. Предусмотрены ли последствия возникшего события? Без анализа соглашения о задатке на этот вопрос ответить не представляется возможным.
Спросить
Ответственность за неисполнение условий предварительного договора однозначно на покупателе (не внес нужную сумму в срок). То, что он хотел ее внести, не имеет юридического значения. Не смог - отвечай. Банк не несет ответственности, не является стороной договора.
Какова сейчас цель продавца?
Если все же продать и получить деньги 100%, то можно пролонгировать преддоговор на время, необходимое покупателю для получения кредита.
Если не возвращать задаток - это законно при данных обстоятельствах.
СпроситьБыл заключен предварительный договор купли-продажи, по которому в подтверждение своих намерений Покупатель выплатил Продавцу сумму в определенном размере, которая является гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств, при надлежащем исполнении сторонами засчитываете в счет оплаты по основному договору купли-продажи объекта. Основной договор не заключался по вине покупателя. При не заключении договора купли-продажи по вине Покупателя 100 % от внесенной суммы, остаегся у Продавца также в качестве штрафа.
Можно ли взыскать уплаченную сумму? Это ж аванс? Насколько я понимаю, по предварительному договору обязательство может только заключить основной договор, а здесь как аванс?
необходимо ознакомление с текстом договора. Если в нем содержится пункт о том, что штраф 100 % как указано в вопросе, то Продавец вправе данную сумму удержать. Но повторяю непроходимо ознакомление с текстом договора для дачи более полного ответа . Обратитесь к адвокату на очную консультацию с договором
Спросить
Иван, добрый день, нужно смотреть все условия договора - без ознакомления с ним можно лишь процитировать кодекс не более того.
Спросить
для ответа на Ваш вопрос нужно в первую очередь, изучить сам Договор, о котором Вы ведёте речь и более подробно все обстоятельства Вашего дела.
Спросить4 февраля 2016 г я продала земельный участок и дом 1966 г постройки в рассрочку по 1 сентября 2016. По предварительному договору купли - продажи. Покупатель внес часть сумм, а часть обещает внести до 1 сентября. В договоре все прописанно и полписанно 2 сторонами. Покупатель перед покупкой дома все осмотрел и претензий не имел. В юстиции оформли куалю-продажм с рассрочкой платежа Прошло 3 месяца и покупатель начао предьявлять претензии по поводу, что дом старый, полы гниют. Дом требует ремонта. И теперь она требует снизить сумму. Какие должны быть мои действия? Спасибо. Наталья.
Вы не обязаны предпринимать какие-либо действия. Покупатель просто пытается уклониться от полного расчёта.
Дождитесь истечения срока расчёта по договору и обращайтесь в суд с иском о взыскании остатка платежа.
Спросить
К договору купли-продажи недвижимости, обычно прилагается акт приема-передачи имущества. Так вот если такой имеется и покупатель его подписал, переживать вам не о чем.
Спросить
