Продажа доли в квартире несовершеннолетнего ребенка - возможность приобретения другого жилья?

Здравствуйте!

только с разрешения органа опеки

Продать долю ребенка можно с разрешения отдела опеки и попечительства.

По согласованию с банком

Уважаемая Римма.

С этим предложением и надо обратиться в органы опеки. При принятии решения сотрудники опеки и попечительства руководствовуются только интересами ребенка. То есть в каждом конкретном случае строго учитывается: не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, не будут ли затронуты его имущественные интересы и т. д.

Да, можете продать с соблюдением права преимущественного выкупа по ст. 250 ГК, то есть сначала он должен предложить выкуп другим собственникам.

Здравствуйте, Елена!

Он может продать свою долю. А у сособственников есть преимущественное право на ее покупку.

Здравствуйте!

Да, если он является долевым сособственником. Ему принадлежит право на распоряжение долей по своему усмотрению. Однако, имеется ряд ограничений по порядку осуществления данного права. При возмездной сделке, он обязан УВЕДОМИТЬ других сособственников о продаже, в случае нарушения этого правила, его жена (в своих интересах, и в интересах ребенка) вправе перевести права и обязанности покупателя на себя через суд (исковое заявление). Ст.250 ГК РФ.

нужно ли разрешение опеки и какие для этого нужны документы?

ДА, разрешение необходимо.

Представьте предварительный договор.

УДАЧИ ВАМ

Да, можно.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении следующих правил. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены. (ст.ст. 246, 250 ГК РФ)

К сожалению, органы опеки правы. Сделки, которые направлены, на ухудшение положения несовершеннолетних, недействительны.

Здравствуйте, Елена.

Органы опеки правы. Долю ребенка можно только только в случае приобретения на его имя другого недвижимого имущества.

Евгения, ваша проблема разрешима и довольно таки просто:

Вы к сожалению не указали прописана ли бабушка в той квартире или нет, какая квадратура жилой плщади , т.е. при условии, что бабушка прописана, существуют ли в вашем регионе ограничения по площади минимального лимита на человека для прописки. Но даже без этих данных схема очень проста. Ваша бабушка через учреждение юстиции (регистрационная палата) продает вам и вашему ребенку за номинальную стоимость свою квартиру, естественно договор в простой форме и имеет оговорку, что деньги в такойто сумме вами получены до подписания договора.В преамбуле договора в качестве продавца фигурируете Вы, а так же ваш несовершеннолетний ребенок. При получении свидетельства о праве собственности там будет фигурировать ваш ребенок, и вы без труда сможете продать первую квартиру , предварительно получив разрешение из органов опеки и попичительства. Бабушку же свою Вы прописываете, как родственника , в преобретенную у нее квартиру. Данная схема позваляет уйти от лишних расходов на независимого оценщика рыночной стоимости имущества, натариуса (оформление договора дарения и уплаты ему працента от сделки), а так же данная сделка облагается нологам, а сделка по купле продаже жилья в сумме до 1000000 р. налогом не облагается. А самое главное данная схема легальна.

Желаю удачи.

Ищите другие варианты. На отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним, Вам потребуется согласие органа опеки (ст 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ).

Если орган опеки не дает своего согласия, то пробуйте обжаловать отказ опеки в суде. Суд примет решение в интересах ребенка и с учетом Ваших интересов.

Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему подлежит нотариальному удостоверению. Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где установлено:

«Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

…

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению».

Здравствуйте! Согласно ст.37 ГК РФ вам придется получить разрешение от органов опеки. Составляйте договор (составить можете сами) и обращайтесь в Управление Росреестра или его территориальные органы.

Хотим продать квартиру, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Хотим именно продать, а не обменять, потому что на эти деньги хотим купить земельный участок под строительство дома.

Вряд ли Вы получите согласие органа опеки на эту сделку. (ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ)

А без их согласия, продажа будет невозможна.

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее. Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ОРГАНА ОПЕКИ. Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой. Каждый случай индивидуален, потому рассматривается отдельно, исходя из интересов ребёнка. К примеру, комиссия может счесть продажу квартиры в мегаполисе с целью купить «домик в деревне» полезной и выгодной для несовершеннолетнего астматика. К содержанию ↑ Сбор пакета документов для продажи Для принятия решения, Комиссии ОРГАНА ОПЕКИ нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту проживания): Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен). Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет. Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости. Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией). Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.). Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры. Справка о кадастровой стоимости.. Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами). Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить: свидетельство о смерти второго родителя; его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса); документ о признании одного из родителей без вести пропавшим, др. Будет дополнительным преимуществом предоставление документов на новое жильё для подтверждения новых жилищных условий (если таковые пока отсутствуют — подойдёт договор о намерениях, предварительное соглашение на куплю-продажу). Для продажи квартиры с ребёнком-собственником нужно письменное разрешение ООП. Будьте внимательны, приведённый выше список — минимальный. На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки. Особенно высока такая вероятность, если у членов комиссии будут причины подозревать родителей в чистосердечии (или вменяемости). к содержанию ↑ Принятие решения ООП, его оформление После подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию. В вашем регионе за такие процессы могут отвечать различные государственные органы, единый ответственный орган местного самоуправления отсутствует (потому лучше получить консультацию местного юриста перед тем, как начать действовать). Обычно нужно дополнительно получить подпись главы администрации муниципального образования, который участвует в выдаче разрешительного постановления. Занимает весь процесс две недели и более. Сроки зависят от полноты поданного пакета документов, сложности случая и необходимости в дополнительных запросах. Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт. к содержанию ↑ Договор купли-продажи квартиры: подписание собственником, не достигшем совершеннолетия Когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия? Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители). В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке (нужен будет паспорт или свидетельство о рождении). ГК РФ устанавливает ещё одно ограничение на сделки с недвижимостью при участии детей, о котором не стоит забывать: опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство). Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещена законом.

Подробнее: Подробнее ➤

Здравствуйте.

Необходимо согласие органов опеки и попечительства (ст.37 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.10.2016)

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Позиции высших судов по ст. 37 ГК РФ >>>

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

(п. 4 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

Возможен только вариант, если бабушка подарит внуку долю в своей жилплощади размером не менее той которая принадлежит несовершеннолетнему в квартире которую хотите продавать, кроме того по бытовым условиям, газ,вода, топление и т.д.,по уровню благоустройства она, доля должна быть не хуже той, которую будете продавать. Получив отказ от органов опеки, можно обжаловать в суде, такие решения имеются, где суд разрешал продавать долю несовершеннолетнего, отменяя решение органов опеки об отказе в одобрении данной сделки.

ст.60 СК РФ,ст. 37 ГК РФ,во всяком случае имеете возможность обратиться в орган опеки, обосновав тем, что ребенок ничего не теряет, так как ему будет принадлежать недвижимость подаренная бабушкой.

Если в результате сделки права ребёнка не будут ущемлены и он получит долю в недвижимости, не уступающую предыдущей в цене, то органы опеки без проблем дадут разрешение на продажу его доли.

Не всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка. Вот примеры таких исключений: Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены. Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире. Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. При выполнении одного из условий, органы опеки могут одобрить продажу недвижимости, частично принадлежащей ребёнку, без одновременной покупки аналогичного или лучшего жилья.