Препятствия при обмене долей квартир между родственниками - как преодолеть отказ опеки?

Добрый день

Положения ЖК РФ допускают обмен жилыми помещениями, но только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма.

В отличие от прежнего законодательства в настоящее время предметом обмена не может быть приватизированное либо кооперативное жилье, а также исключен так называемый "внутрисемейный или родственный" обмен.

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

Право на обмен жилых помещений всегда являлось наиболее важным и существенным среди других жилищных прав нанимателя. Обмен жилыми помещениями позволял гражданам решать многие житейские проблемы - от приближения к месту работы, садоводческому участку, даче до улучшения жилищных условий и разъезда с бывшими членами семьи.

Представляя из себя соглашение двух или более сторон о взаимной передаче жилищных прав и обязанностей, обмен жилых помещений может выступать в различных формах с точки зрения предмета и круга его участников.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Из содержания данной нормы видно, что обмен возможен только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Это означает, что любой иной обмен по новому ЖК невозможен, к примеру, на приватизированную или кооперативную квартиру, не говоря уже о жилом помещении, предоставленном по договору коммерческого найма.

Между тем, по ранее действовавшему жилищному законодательству субъектами обмена могли быть не только наниматели в домах государственного жилищного фонда, но и наниматели жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, а также члены ЖСК и даже собственники жилых помещений. Так, наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия собственника жилого помещения и проживающих с ним совместно совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом или квартиру (ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики")*(28).

Другая особенность обмена по новому ЖК имеет отношение к предмету обмена жилых помещений, который прежде не ограничивался отдельными квартирами или жилыми комнатами. По так называемому "внутрисемейному (или родственному) обмену" совершеннолетний член семьи нанимателя на основании ст. 70 ЖК РСФСР был вправе обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии его вселения в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. В этом случае обменивалась не конкретная жилая площадь, а доля в ней или, точнее даже, доля в праве пользования жилой площадью совершеннолетнего члена семьи нанимателя.

С учетом того, что нормы, аналогичной ст. 70 ЖК РСФСР, новый Жилищный кодекс не содержит, такой обмен в настоящее время невозможен.

Анализ ст. 72 ЖК РФ, посвященной обмену жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет прийти к выводу, что предмет обмена жилого помещения не может быть иным по сравнению с предметом договора социального найма.

Как и ранее, не имеется препятствий для обмена жилых помещений между двумя и более нанимателями, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах Российской Федерации (ст. 72 ЖК РФ).

С принятием ЖК РФ изменился и сам порядок оформления обмена жилыми помещениями, который ранее регламентировался Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12*(29). Обмен жилых помещений считался завершенным со дня получения обменивающимися сторонами обменных ордеров, выдаваемых местной администрацией.

В настоящее время для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, законом предусмотрено, во-первых, заключение договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений. Во-вторых, получение согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно - заключения новых договоров с каждым из обменивающихся нанимателей жилых помещений.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена на жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, находящиеся в разных домах или квартирах (п. 2, 3 ст. 72 ЖК РФ).

Осуществление одним или несколькими членами семьи своего права на обмен жилого помещения не должно вести к ущемлению прав и интересов нанимателя и других членов его семьи, проживающих в этом помещении. Поэтому при рассмотрении в суде конкретного варианта обмена, на который получено согласие наймодателя, необходимо проверять, заслуживают ли внимания доводы и возражения членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.

Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, рассматривала наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").

Представляется, что и в настоящее время эти разъяснения продолжают сохранять свое значение при разрешении дел данной категории.

Наряду с нанимателем и членами его семьи с вариантом предложенного обмена может быть не согласен и наймодатель. Однако, в отличие от них, отказ наймодателя может иметь место только по основаниям, прямо предусмотренным законом. В противном случае он не может повлечь за собой правовые последствия и не должен учитываться судом при разрешении конкретного дела. Согласно ст. 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями не допускается, если оспаривается право члена семьи на обмениваемое жилое помещение либо одно из обмениваемых жилых помещений является непригодным для проживания, принято решение о его сносе либо капитальном ремонте, происходит вселение лица, страдающего тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в коммунальную квартиру. Еще одно основание к отказу наймодателя в обмене жилыми помещениями содержится в п. 5 ст. 72 ЖК и связано оно с необходимостью соблюдения учетной нормы при вселении лиц в жилое помещение по договору социального найма.

Положительное решение суда по иску бывшего члена семьи о принудительном обмене жилого помещения заменяет собой договор обмена и не требует дальнейшего согласования с наймодателем, являясь основанием для расторжения одних и заключения других договоров социального найма.