Если следовать логике наймодателя, получается, что я, приводя в порядок его квартиру, сам себе повышал арендную плату.

Уважаемый Александр! Вы задали абсолютно исчерпывающий вопрос, но впредь рекомендую ограничиваться 10-15 строками, иначе Ваш ответ останется без ответа (консультант просто поленится прочесть вопрос).

Теперь непосредственно ответ.

Прежде всего нужно определить, каким нормативными актами регулируются отношения между Вами и наймодателем - это глава 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) "Наем жилого помещения" и Жилищный кодекс РСФСР. Все ссылки на то, что Ваши отношения регулируются положениями ГК РФ об аренде (в том числе и ссылка на обязательную государственную регистрацию договора найма, заключенного на срок более 1 года) необоснованы.

Теперь о расторжении. Вы правы, в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ, договор найма может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и по конкретно указанным в законе основаниям. Только наниматель (Вы) может расторгнуть договор найма в любое время, да и то с обязательным соблюдением процедуры (с согласия постоянно проживающих с ним, письменно за три меясца). Положения договора, не соответствующие закону, являются недействительными. Об этом говорят ч. 1 ст. 422 ГК РФ ("Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения") и ст. 168 ГК РФ (с уточнением в ст. 180 ГК РФ).

О плате по договору. Вы правы и в том, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение по договору найма не допускается, НО ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ДОГОВОРОМ (п. 2 ст. 682 ГК РФ). Вам нужно убедиться, что такого "иного" в договоре нет. Если "иного" нет, то требования наймодателя незаконны.

Теперь о произведенных улучшениях. Как Вы указали и как указано в законе, наниматель обязан делать текущий ремонт сданного в наем жилого помещения. Судя по Вашему описанию, Вы произвели только текущий ремонт (т. е. не проводили переоборудование, реконструкцию, перепланировку и переустройство жилого помещения). Смена санитарно-гигиенической техники и электрооборудования также входит в текущий ремонт жилого помещения (за основу взяты Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности (утв. приказом Госстроя РФ от 30 декабря 1999 г. N 170)). Следовательно, Вы выполнили свою обязанность и требовать компенсацию за выполнение своей обязанности Вы не можете, какая бы разница между стоимостью отечественных и импортных материалов не была. Законом компенсация за проведенный текущий ремонт не предусмотрена, предполагаю, что и в договоре тоже. Безусловно, Вы можете снять все то оборудование, которое Вы поставили (сантехника, вилки, розетки и т.д.), т.е. все отделимые улучшения, НО... На место снятого оборудования Вы должны поставить другое, необходимое для нормального пользования квартирой. В соответствии со ст. 142 ЖК, наниматель при освобождении помещения должен сдать его в "надлежащем состоянии". Т. е., в случае расторжения договора, Вы должны будете передать наймодателю помещение в том же состоянии, в котором Вы его получили с учетом произведенного косметического ремонта. Вы же не можете отрицать, что получили квартиру и с унитазом и смесителем, и с розетками и выключателями (хоть и в плачевном состоянии). Состояние передаваемой в наем квартиры должно отражаться в акт сдачи-приема квартиры, так же и состояние квартиры, передаваемой обратно наймодателю. Повторю еще раз - компенсацию расходов на текущий ремонт суд не произведет. Единственное, что Вы можете сделать, так это снять поставленное Вами оборудование и поставить на его место более дешевое.

Теперь о милиции. Закон на Вашей стороне. Если милиция среагирует на обращение Вашего наймодателя и придет к Вам, советую впустить сотрудника милиции в квартиру и предъявить ему договор найма. Ему нужно будет объяснить, что Ваш спор регулируется исключительно гражданским законодательством, никакой закон Вами не нарушается, ничьи права не умаляются. Объясните, что предприняв какие-либо активные действия, он превысит свои служебные полномочия. Единственное, к чему милиционер может придраться, так это к отсутствию регистрации по месту пребывания.

Однако, если Вы зарегистрированы по месту жительства ("прописаны") в Москве, то претензий быть не должно. Если же претензии по этому поводу будут, то наказание за проживание без регистрации по месту пребывания ограничивается предупреждением или штрафом в размере до 1 МРОТ (до 100 рублей).

В заключении обращаю внимание на Ваше право, предусмотренное ст. ст. 304-305 ГК РФ,- право владельца (пользователя) имущества требовать устранения всяких нарушений его права, в том числе и от собственника.

Вот теперь вроде бы все. Если будут вопросы - задавайте.

Желаю удачного разрешения спора!