Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам реконструкции и капитального ремонта - противоречие между ЖК Ст. 44 и ФЗ 185/261

Ст. 44 Жилищного кодекса:

Компетенция Общего Собрания определена в ст.44 ЖК РФ. К компетенции Общего собрания относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Вопрос:

Подразумевает ли этот пункт именно дачу разрешения (согласия общего собрания) на строительство или установку сооружения на общей собственности одному из собственников?

Например, индивидуальной антенны на крыше?

Я Шаповалов Александр представитель заказчика по доверенности, занимаюсь переустройством квартир в полном цикле (отключение от централизованной системы отопления и горячего водоснабжения в связи переходом на автономное газовое отопление), от проведения собраний до оформления документов в Кадастре и Реестре.

У меня вопрос - законны ли требования в примечании п. 2 Приложение № 1 к постановлению администрации Гурьевского городского округа от 20 июля 2016 г. № 3943?

а именно - Примечание: технические условия выдаются при наличии протокола общего собрания собственников с согласием всех собственников (100% голосов).

Меня интересует формулировка - наличие протокола общего собрания собственников с согласием всех собственников (100% голосов).

Жилищный кодекс РФ

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

(в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

В вышеуказанных статьях ЖК РФ нет требований 100 % - го голосования собственников многоквартирного жилого дома при переустройстве квартиры (отключение от централизованной системы отопления и горячего водоснабжения в связи переходом на автономное газовое отопление).

С уважением Шаповалов Александр.

Разъясните мне пожалуйста суть ответа который мне предоставила наша администрация.

Ответ администрации Первомайского района: Уважаемый Дмитрий Сергеевич! В 2019 году управляющей компанией ООО «УК ДомоСтрой» был проведен текущий ремонт кровельного покрытия многоквартирного дома №13 по ул. Дружбы. С наступлением благоприятных климатических условий будут в срочном порядке проведены работы по выявлению причины протекания и последующего устранением. Для решения данного вопроса управляющей организацией было предложено рассмотреть несколько вариантов проведения данного ремонта: - за счет средств собственников многоквартирного дома из НО «Фонда капитального ремонта Тамбовской области»; - путем изменения владельца специального счета, открытого в целях содержания формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, избрав новым владельцем специального счета организацию, осуществляющую функции управления многоквартирным домом; - проведении зачета стоимости выполненных работ по капитальному ремонту в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме. В случае принятия положительного решения о проведении капитального ремонта кровли на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома № 13 по улице Дружбы, ООО «УК ДомоСтрой» примет участие в дальнейшей работе в пределах своей компетенции в соответствии с протоколом общего собрания. По вопросу проведения текущего ремонта подъезда рекомендуем Вам письменно обратиться в управляющую компанию ООО «УК ДомоСтрой».

В суд подано исковое заявление о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии (частный дом, разделен на 4 квартиры). Ответчик в лице Городской Управы против удовлетворения заявленных требований возражал, в качестве обоснования возражений в отзыве указано: Произведенные истицей работы являются реконструкцией объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома. Согласно ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Согласие собственников истицей не предстваленно (ст. 46 ЖК РФ).

Кроме того, данное жилое помещение предоставленно по договору социального найма как 2-х комнатная квартир, при передаче данного жилого помещения в муниципальную собственность, выявится несоответсвие.

Судья в судебном заседании крайне нервничала и предложила оставить исковое без рассмотрения в связи с (якобы) неявкой истца. Предложила представить дополнительные документы, но какие не пояснила.

1. Каким образом должно быть оформлено разрешение соседей на реконструкцию жилья?

2. Что делать, если собственник одной из квартир, разрешение от которого должно быть получено, умер более 5-ти лет назад? Сын собственника, не вступив в наследство, был убит. Все документы, подтвержадющие право собственности, утрачены. В настоящее время в квартире проживает родственник умершего собственника.

Спасибо.

В жилищном кодексе, а именно Раздел IX. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

(введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

Глава 15. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ И ПОРЯДКЕ

ЕГО ФИНАНСИРОВАНИЕ

Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ). Меня интересует именно 5.пункт ремонт фасада, что в него входит. Везде пишут, что За счет ежемесячных накоплений жильцы дома имеют право:

отремонтировать и утеплить фасады и цоколи;

отремонтировать и остеклить балконы и лоджии;

заменить оконные и балконные заполнения на шумоизоляционные;

заменить или отремонтировать водосток;

отремонтировать пожарные лестницы;

отремонтировать фундамент и подвалы;

заменить или отремонтировать кровельное покрытие;

привести в порядок вход в подъезд — отремонтировать или заменить двери и обустроить дверные площадки.

Куда надо обращаться чтобы отремонтировали и остеклили балкон и лоджии;

заменили оконные и балконные заполнения на термошумоизоляционные; из средств фонда капитального ремонта? Заранее спасибо!

На текущий момент прошло общее собрание МКД в очно-заочной форме, что не запрещено законом. Выбираемой управляющей компанией предложены три вопроса, которые позволят эффективно использовать общее имущество дома при условии согласования с Советом дома. Прошу оценить юридические риски (каждого пункта далее), а также вероятность захвата подвальных помещений и т.д. с целью личной выгоды:

1) О передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организации согласно утвержденному перечню

«Передать в пользование управляющей организации, выбранной на общем собрании в качестве способа управления многоквартирным домом, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме №30 …, согласно перечню, утвержденному собственниками, для организации деятельности по его содержанию, надлежащей эксплуатации и эффективному использованию.»

2) О пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество помещений в многоквартирном доме

«Определить, что общее имущество собственников помещений многоквартирного дома №30 …,определенное согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, подлежит использованию третьими лицами исключительно на возмездной основе на условиях, установленных управляющей организацией и согласованных с советом многоквартирного дома. При этом полученные доходы направлять на текущий ремонт и содержание общего имущества, в том числе, на счета для формирования фонда капитального ремонта.»

3) Об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочивает заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций)

«Предоставить управляющей организации, выбранной на общем собрании в качестве способа управления многоквартирным домом, право заключать от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), после согласования с Советом дома.»

При этом перечень общего имущества полный (земельный участок, подвальные помещения, технический этаж и т.д.), совет дома – приличные люди.

Заранее благодарю.

Вопрос: я житель 3 х этажного дома. С нашего дома женщина в администрации добилась раньше срока назначенного перекрыть крышу дома, у неё одной течёт в квартиру немного. Собрали собственников жильцов. Пришло мало человек. Я не пошла, так как у меня сделан хороший ремонт и не течёт ни где, боюсь когда вскроют крышу зальет, я сейчас на пенсии и мне уже ремонт не переделать, пенсия одна. На меня наезжает которая затеяла все, чтоб расписалась как собственник в протоколах, а я не хочу. Вопрос первый: могут меня заставить подписываться в протоколах, если не хочу? И какие есть подводные камни, что могут обмануть в чем то или счёт заплатить за что то заставят. Что мне отвечать им чтоб отстали от меня, по закону какому могу отказаться? Повестка дня такая была: 1) избрание председателя секретаря. 2) об утверждении повестки дня (все также перечисленные вопросы) 3) принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома 4) принятие решения об обеспечении доступа к общему имуществу при проведении капитального ремонта многоквартирного дома 5) утверждении вида работ по капитальному ремонту общего имущества 6) перенос срока проведения капитального ремонта установленного региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах расположенных на территории архангельской области.7) утверждение источника финансирования работ или услуг по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. 8) утверждение предельной стоимости услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. 9) утверждение сроков проведения капитального ремонта общего имущества. 10) выбор лица который уполномочен действовать от имени собственников помещений 11) утверждении количества экземпляров протокола общего собрания и определения места хранения протокола общего собрания собственников. Вопросы повестки дня из ст. 46 и прочих статей Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопросы мои чуть выше заданы. Спасибо за ранее.

С 1 января 2015 года в том случае, если жильцы не установили требуемые индивидуальные приборы учета (в частности, счетчики на холодное и горячее водоснабжение) предполагается введение ежеквартального 30%-го увеличения тарифов на эти услуги.

Со слов специалистов управляющей компании, на балансе которой находится дом, состояние внутриквартирных инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения в квартире, в которой я проживаю с 1994 года (дом построен в 1933 году) не позволяет установить счетчики водоснабжения (отсутствует техническая возможность в связи с изношенностью коммуникаций).

В приказе Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 декабря 2011 г. N 627 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КРИТЕРИЕВ НАЛИЧИЯ (ОТСУТСТВИЯ) ТЕХНИЧЕСКОЙ ВОЗМОЖНОСТИ УСТАНОВКИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО, ОБЩЕГО (КВАРТИРНОГО), КОЛЛЕКТИВНОГО (ОБЩЕДОМОВОГО) ПРИБОРОВ УЧЕТА) сказано:

1. Критерии наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, природного газа, тепловой энергии (далее - прибор учета соответствующего вида) устанавливаются в целях определения возможности использования приборов учета соответствующего вида при осуществлении расчета платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению.

2. Техническая возможность установки прибора учета соответствующего вида в многоквартирном доме (жилом доме или помещении), за исключением многоквартирного дома (жилого дома или помещения), указанного в пункте 5 настоящего документа, отсутствует, если в ходе обследования будет выявлено наличие хотя бы одного из нижеуказанных критериев: а) установка прибора учета соответствующего вида по проектным характеристикам многоквартирного дома (жилого дома или помещения) невозможна без реконструкции, капитального ремонта существующих внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования) и (или) без создания новых внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования).

Является ли это достаточным основанием для того, чтобы не устанавливать счетчики?

154 статья ЖК РФ

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

В соответствии с данным положением собственник, вместе с оплатой за содержание и ремонт жилого помещения, производит оплату за работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

162 статья ЖК РФ

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ст. 162 ЖК РФ собственник, за выполняемые работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обязан производить оплату.

ВОПРОСЫ:

1. Если собственник, согласно условиям ст. 154, производя оплату за ремонт жил. помещения, оплачивает за содержание и ремонт общего имущества, то должен ли он производить отдельную оплату по договору управления многоквартирным домом за содержание и ремонт общего имущества?

2. Плата, оговорённая в приведённом фрагменте ст. 162 – это та же плата, что и упомянутая в ст. 154 и которая является составной частью платы за содержание и ремонт жилого помещения. Или это разные платы, каждую из которых необходимо оплачивать?