В какой момент происходит переход права на придомовую территорию от застройщика к жильцам дома.

В любом случае хоть какие-то документы по выделению земли у застройщика должны быть. Если не выдает, то следует запросить в реестре. В противном случае придется самим формировать участок как объект гражданских отношений.

Исковое заявление на кого?

Доброго времени суток! Это самый известный способ мошенничества, так называемый " долгострой" в этом случае дольщик приобретает только очередь в реестре обманутых дольщиков, после продажи всех квартир, застройщик объявляет себя банкротом... нужно много времени уделить покупки несданных объектов недвижимости, 214 ФЗ.

В соответствии с Жилищным кодексом земельный участок под жилым МКД находится в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. После сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на квартиры земельный участок перейдет в общую долевую собственность.

П.5 ст.16 закона от 29.12.2014 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в редакции с 01.01.2017 определяет, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[1].

Таким образом, для прекращения прав иных лиц на участок под МКД требовалось два условия:

- формирование и кадастровый учет участка для целей размещения МКД;

- регистрация права собственности на первое помещение в доме любого лица.

Между тем, с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[2], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого, Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков – правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений.

Иными словами, в соответствии с порядком ведения ЕГРН собственность на участок под МКД последовательно перераспределяется между старым собственником и новыми (дольщиками) и во всех единомоментных состояниях нет ситуации, когда совокупная сумма долей в праве на участок не равна 1. Т.е. нет места ситуации, когда один дольщик зарегистрировал свое право на квартиру, получил право на долю в участке, а все остальные доли в участке никому не принадлежат… Несомненно, это более логичный подход.

Что же это означает на практике?

Если говорить о земле, которая находится в собственности застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в МКД застройщик остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого расходами. Если дольщик получил квартиру по акту, но так и не пошел регистрировать свои права, застройщик становится «вечным» обладателем бессмысленных для него долей в праве собственности на участок под МКД.

Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и популярную схему передачи собственником (в том числе публичным субъектом) участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника (в том числе публичного) все понятно, а что происходит с арендой? Собственность последовательно распределяется между старым собственником и новыми (дольщиками), однако в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ это не является основанием для внесения изменений или расторжения аренды.

Иными словами, достроивший объект застройщик продолжает его арендовать и, если он не озаботился указанием на свое право расторгнуть договор аренды в самом договоре, или если он благоразумно не подписал с первоначальным собственником соглашения о расторжении аренды, то такой застройщик оказывается арендатором и не может отказаться от аренды до конца срока аренды (если иное не предусмотрено договором).

Применительно к договорам с публичным субъектам, право застройщика-арендатора отказаться от договора аренды, как правило, очень сильно ограничено. Отдельно отмечу, что у судов не находит пока понимания идея о том, что при предоставлении участка под строительство завершение строительства следует признавать либо достижением цели заключения договора либо наступлением невозможности его использования по назначению (под строительство). Как результат, арендатор оказывается вынужденным платить арендную плату до истечения срока аренды, даже если он завершил строительство досрочно.

Как итог, в целом более логичная схема последовательного «перемещения» прав собственника на дольщиков без разрывов в праве порождает новые риски, требующие учета: при собственности на участок – это «зависание» в сособственниках до регистрация прав всеми дольщиками, а при аренде – отсутствие влияния завершения строительства на судьбу договора аренды участка под строительство, если это не прописано в самом договоре.

За просрочку выполнения обязательства неустойку (пени) выплачивает, даже если они не оговорены в Вашем с застройщиком договоре, на основании ст. 6 ФЗ № 214, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Но взыскивать придётся через суд. Если площадь квартиры оказалась меньше, чем та ориентировочная, за которую Вы заплатили, при этом застройщик отказывается возвращать деньги, то взыскивать тоже нужно в судебном порядке.

Александр, заставить его подписать доп. соглашение нельзя никак. Это воля сторон подписывать соглашения, договора и т.д. или нет.

Пени по 214-му закону можно взыскать в суде. Обращайтесь.

Без обзора имеющихся документов консультацию по данному вопросу дать не возможно. Приходите на консультацию. Мы вам поможем.

Алена, как у вас получилось получить собственность? У нас такая же ситуация на доме.. дайте пжл контакты юриста если гашли кто вам помог признать собственность при банкротстве застройщика (у нас тоже нежилое апартаменты)

У жильцов многоквартирного дома есть право на участок под их домом и, согласно ст. 36 Земельного кодекса, прилегающую территорию (ее размер вычисляется в зависимости от этажности дома и количества квартир).

Придомовую территорию не нужно оформлять в собственность, она в силу закона переходит в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном жилом доме (ст. 36 Жилищного кодекса РФ) при условии, что земельный участок поставлен на кадастровый учет. Однако вы сообщаете, что дом построен на земле сельскохозяйственного назначения, поэтому дом возможно является самовольной постройкой??? Очень много вопросов и вам необходимо обратиться на очную консультацию.

могу вам составить заявление.

Зраствуйте! К сожалению, Вы ошибаетесь. Нужно заплатить застройщику

Здравствуйте, вам нужно менять вид разрешенного использования и обращаться в суд с иском о признании права общей долевой собственности и снятии обременения в виде ареста.

Право собственности на квартиру без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Росреестр не зарегистрирует и Застройщику это отлично известно!

Заинтересованность Застройщика в подписании Вами Доп. соглашения - это уход от того чтобы не платить Вам проценты за просрочку передачи Вам объекта, а также иных штрафных санкций (в Вашу пользу) предусмотренных законом о защите прав потребителей.

Подписывать доп. это Ваше право, но не обязанность!

Застройщик, уговорив некоторых дольщиков подписать 4е по счету допсоглашения на продление срока ввода мкд в эксплуатацию до 31 декабря 2015г., умышленно ввел их в заблуждение относительно того, что дольщики, получившие решения Боровского р/суда о признании их права собственности на квартиры (заметьте- не на недостроенные объекты долевого строительства), смогут зарегистрировать это право в Росреестре. На самом деле, первым дольщикам подавшим заявления , Росреестр отказал. Другие 5 дольщиков ООО СтройСитиГрупп, интересы которых я представлял в Обнинском городсеом суде, и которые не подписали допсоглашения к дду о продлении сроков, уже в сентябре- декабре 2015 г. , выиграли иски к этому застройщику и уже по исполнительным документам получили от 100000 до 150000 рублей в качестве взысканных с застройщика процентов неустойки, компенсации морального вреда, убытков. Арбитражный же суд не может подменить собой гос орган и обязать ИГАСН дать положительное заключение по вводу этого дома в эксплуатацию.

Да, могут продлить договор.

Обязаны. Вообще ЖСК должно было получить соответствующую часть земельного участка в собственность по ст.35 Земельного кодекса РФ.

Арбитражный управляющий Виталий Снытко

Уважаемая Наталья,

Обязанность застройщика завершается с даты передачи квартиры по акту дольщику.

214-ФЗ

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

[i][/i]

Вы можете самостоятельно заказать и получить кадастровый паспорт квартиры (через БТИ, которое делало обмеры для ввода объекта в эксплуатацию) и зарегистрировать свое право собственности, если дом введен в эксплуатацию и акт подписан.