Правила налогообложения продажи нежилых помещений ИП - порядок расчета налога и декларирование

597₽ VIP

Платить налог по УСН и учитывать данный доход при подачи декларации по деятельности ИП

Письмо УФНС России по г. Москве от 5 марта 2010 г. N 20-14/2/023160@

Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, получил доход от продажи нежилого помещения. Вправе ли он учитывать эти доходы как доходы от предпринимательской деятельности?

Ответ: Согласно пункту 3 статьи 346.11 НК РФ индивидуальные предприниматели при применении упрощенной системы освобождаются от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным в пунктах 2, 4 и 5 статьи 224 НК РФ).

На основании пункта 1 статьи 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщика, применяющего упрощенную систему, учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Об этом сказано в пункте 1 статьи 249 НК РФ.

При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, доходы от продажи нежилого помещения, приобретенного индивидуальным предпринимателем для использования исключительно в предпринимательских целях, учитываются при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при применении УСН.

Заместитель руководителя

Управления ФНС России по г. Москве

государственный советник РФ 3-го класса Е.А. Останина

Если вы использовали данное помещение в своей коммерческой (как ИП) деятельности, то вы вправе продать его с уплатой налога по УСН.

Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2010 г. N 03-04-05/3-452).

Источник: regforum.ru

Также вы вправе заплатить НДФЛ в размере 13%. (Статья 220 НК РФ) отдельной декларацией

Здравствуйте, если недвижимость использовалась в коммерческих целях, то платить можете по УСН 6% и Декларацию необходимо подавать по УСН (гл. 26.2 НК РФ).

налог платиться по УСН

Статья 38. Объект налогообложения

[Налоговый кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 38]

1. Объект налогообложения - реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй настоящего Кодекса и с учетом положений настоящей статьи.

2. Под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

3. Товаром для целей настоящего Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В целях регулирования отношений, связанных с взиманием таможенных платежей, к товарам относится и иное имущество, определяемое в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

4. Работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц.

5. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

6. Идентичными товарами (работами, услугами) в целях настоящего Кодекса признаются товары (работы, услуги), имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров незначительные различия во внешнем виде таких товаров могут не учитываться.

При определении идентичности товаров учитываются их физические характеристики, качество, функциональное назначение, страна происхождения и производитель, его деловая репутация на рынке и используемый товарный знак.

В связи с применением УСН, налогоплательщики освобождаются от уплаты налогов, уплачиваемых в связи с применением общей системой налогообложения:

В ВАШЕМ СЛУЧАЕ -

- от налога на имущество организаций.

Однако, с 1 января 2015 г. для организаций, применяющих УСН, устанавливается обязанность уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость

(п. 2 ст. 346.11 НК РФ, п. 1 ст. 2, ч. 4 ст. 7 ФЗ " О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ и отдельные законодательные акты РФ" от 02.04.2014 № 52-ФЗ)

Имущественным вычетом воспользоваться нельзя, потому что продаваемое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

НК РФ, ст.220, п.1, пп.1

...Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Так как у вас есть УСН, то выгодней оплатить именно 6 %.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением,

физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно.

Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее.

При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное.

Если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Если гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно.

Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит,проверят

данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;

договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;

копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом - то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.

Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре.

Право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.

Ситуация 2: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3х лет.

В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога:

получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей).

вместо получения вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В Письме Минфина РФ Письме Минфина РФ № 03-04-05/7-607 от 26.08.2011 прямо сказано только, что это расходы непосредственно на приобретение помещения, то есть зафиксированные в сумме сделки, и подтверждённые расходы на перепланировку и перевод недвижимости в нежилой фонд. Хотя, если есть документально подтверждённые затраты на услуги риэлторов или на последующий ремонт, их тоже можно включить в расходы – обычно налоговые органы к этому не придираются.

Как видно, вторая схема уменьшения НДФЛ (доходы минус расходы) на практике оказывается более выгодной намного чаще, во всяком случае – если речь не идёт о совсем дешёвой недвижимости.

обе эти схемы уплаты НДФЛ исключают использование продаваемой недвижимости в предпринимательской деятельности. Что тут важно отметить – в принципе физическое лицо может иметь статус ИП, но если документальных подтверждений предпринимательской деятельности с данным объектом недвижимости нет и при регистрации в качестве ИП не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, возможно, придётся заплатить именно 13% с положенными вычетами, а не 6%, как это было бы желательнее в некоторых случаях.

Если индивидуальный предприниматель продаёт нежилое помещение, используемое им в предпринимательской деятельности.

Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов. Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.

1. Налог в 6% по УСНО.

"Предприниматели на УСН определяют налоговую базу исходя из суммы доходов от реализации, которые определяются в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса, и внереализационных доходов, определяемых в соответствии со статьей 250 НК РФ. Об этом сказано в пункте 1 статьи 346.15 НК РФ. Исходя их этого, в Минфине делают вывод: обязанность уплачивать единый налог с доходов от продажи зависит не только от того, какие виды деятельности указаны при регистрации ИП, но также от того, использовались ли объекты недвижимости в предпринимательской деятельности.

Поскольку в рассматриваемом случае помещение сдавалось в аренду, то есть использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от такой продажи облагаются единым налогом в рамках УСН. Соответственно, объекта налогообложения по НДФЛ не возникает (п. 3 ст. 346.11 НК РФ)."

См. www.buhonline.ru

2. Декларацию согласно ст. 229 НК РФ как физлицо не нужно сдавать.

Ну а ка же тогда рассматривать письмо Минфина РФ от 23 мая 2014 г. N 03-04-05/24808

base.consultant.ru, в котором разъясняет следующее.

1. Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид деятельности по продаже недвижимого имущества, а нежилое помещение на момент продажи не относится к основным средствам индивидуального предпринимателя и доходы от его реализации не могут быть учтены в составе доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц. ???

Вид деятельности, указанный мной прирегистрации - это сдача внаём собственного недвижимого имущества.