Разные договоры о долевом участии на одну квартиру - какая дата имеет преимущественную юридическую силу?
При долевом участии, как выяснилось, на одну квартиру заключены 2 договора (разные дольщики). Скажите, с ранней или поздней датой договор имеет большую юридическую силу?
Я купил квартиру у дольщика по договору передачи права требования в феврале 2005 г. Дольщик с застройщиком заключили "договор на долевое участие в инвестировании строительства жилья" в январе 2005 г. Сдача объекта просрочена. Могу ли я рассчитывать на выплату неустойки по закону о долевом участии или только по условиям договора? Можно ли переделать договор через новацию? Как я могу продать объект без налогообложения?
Александр, для того, чтобы ответить на ваши отнюдь не банальные вопросы, необходимо провести правовую экспертизу, как минимум дву[ юридических документов:
- договора на долевое участие в инвестировании строительства жилья от января 2005 г.;
- договора передачи права требования от февраля 2005 г.
Процедура затратная по времени, т.к. потребуется анлиз данных документов через призму законодательства о долевом участии в строительстве, о соинвестировании, налогового законодательства.
Политика нашей консультации такова, что достаточно простые (предварительные) консультации мы осуществляем pro bono (безвозмездно), за решение более сложных юридических проблем мы берем разумную плату.
Если вас устраивает возмездная форма сотрудничества - присылайте отсканированные договоры мне на имейл deniskas@pochtamt.ru, я их посмотрю, подсчитаю бюджет (сколько это будет вам стоить).
С уважением,
СпроситьОЧЕНЬ ВАЖНЫЙ ВОПРОС! договор о долевом участии в строительстве был заключен в 2002 году, не зарегистрирован. Теперь прежний дольщик переуступает свою долю новому юрлицу. Надо ли регистрировать договор о переводе долга? Или надо заключать новый договор долевого участия, который бы уже регистрировался? Еще проблема: в старом договоре не поименованы помещения, которые подлежат передаче дольщику, а только метраж. Значит и права нового дольщика нельзя конкретизировать? СПАСИБО.
Елена, добрый день!
Проверьте свой вопрос, который Вы задали ранее, я Вам на него уже ответила.
По поводу "конкретизации". Переуступать право можно только в том виде, которое было. Остальное будет считаться - изменением условий договора, что без третьей стороны делать нельзя.
С уважением,
СпроситьКупили авто в салоне. Помимо основного договора, подписали доп договор. Суммы в договорах разные. В допе не учтена оценка старого автомобиля. Что делать? Какой договор имеет большую юридическую силу основной или доп?
Нужно смотреть условия обеих договоров и с учетом оплаты с кредитного счета + стоимость старой машины решать вопрос о возврате денег.
Спросить
Хотим арендовать квартиру, но у собственника нет документа на право собственности, тк дом - новостройка. Но есть документ о долевом участии и инвестиционный договор. Скажите, что необходимо учитывать при подписании такого договора и имеет ли он юридическую силу?
Нет у Вас реального права аренды согласно ст. 8.1 ГК РФ: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом".
Но можно составить любые бумажки для себя, но не для суда.
Спросить
Согласно с 608 ГК РФ
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из этого следует, что НЕсобственник не имеет права сдать вам квартиру в аренду.
СпроситьДобрый день! В указанном случае лицо, заключившее договор долевого участия в строительстве приобрело право на объект с момента заключения договора и после завершения строительства в любое время вправе получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
Отсутствие же свидетельства не является основанием считать что лицо, инвестировавшее строительство, после возведения постройки не может сдавать квартиру в наем (аренду).
Договор будет иметь силу и такой договор отвечает письменной форме сделки (ст. 160 ГК РФ).
В случае спора такой договор может использоваться в качестве письменного доказательства (ст. 55 ГПК РФ).
Спросить
Добрый день!
При подписании договора исходите из того, что в соответствии со ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, чтобы максимально обезопасить себя Вам необходимо проверить наличие документов о полной оплате договора и передаточного акта.
Однако предпочтительнее дождаться государственной регистрации прав участника долевого строительства.
СпроситьЕсли есть акт приёма-передачи квартиры от Застройщика, то можете заключить договор, он юридическую силу имеет.
Вот судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию..."
Учитывать следует: подробно описать объект, порядок оплаты в том числе коммунальных, счетчики их значение, состояние комнат и оборудование, акт приёма-передачи с указанием недостатков.
Спросить
Договор имеет юридическую силу, т.к. арендодатель законный владелец квартиры, исполнивший обязательства по договору долевого участия. ст. 608 гк рф.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 21.07.2014)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
При подписании желательно удостовериться, что была оплата по договору в полном объеме и подписан акт, т.к. с этого момента обязательства участника долевого строительства будут исполнены и он вправе сдавать в аренду имущество.
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Спросить
Уважаемая Светлана.
Регистрации права собственности дольщика предшествует регистрация права собственности застройщика на здание, и с момента такой регистрации он становится собственником квартир и помещений, созданных с привлечением денежных средств участников долевого строительства, так как эти объекты недвижимости являются частью здания. Точно так же застройщик становится собственником всех готовых квартир и помещений в случае регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (ч. 2 ст. 13 Закона о долевом строительстве).
Признание первичности прав застройщика на объект долевого строительства вытекают из завершающего этапа в возникновении права собственности - акта государственной регистрации права.
Исходя из указанного, считаю, что Ваш клиент не вправе заключать с Вами указанный договор. Вернее, заключить-то он может, но это не значит, что в последующем Вы сможете вернуть свои деньги, затраченные на оплату аренды.
Спросить
Как быть с депозитом на квартиру? Смогу ли я потом вернуть свои деньги при отсутствии у него документа на право собственности?
Спросить
Здравствуйте, Светлана! Как и при любой аренде Вам в договоре необходимо прописать правильно сам объект аренды, спишите его из инвестиционного и обозначьте размер арендной платы, также пропишите там размер депозита за квартиру и обязанность возвратить его у арендодателя в течение 3 дней после окончания срока аренды при отсутствии к вам требований в зачет которых бы пошел депозит (например если в не оплатили ком.у услуги или что-то испортили).ст. 651 ГК РФ:
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Заключайте на срок менее 1 года.
Далее, проверьте у Арендодателя документы: договор, справку об оплате, выданную застройщиком, если ее еще нет, то все оплаты по договору на общую сумму договора, акт передачи квартиры арендодателю.
Учитывайте, что до момента ввода жилого дома в эксплуатацию, будущим собственникам запрещено сносить перегородки, осуществлять иное переустройство, даже новые розетки может быть запрещено. Это указано в инвестиц. дог. Снимите для себя копию
Не страшно что право собственности не зарегистрировано, ведь если будут разбирательства суд будет основываться на заключенном договоре.
Удачи Вам!
СпроситьСветлана, предусмотрите в договоре аренды пункт о возврате Вам депозита в случае досрочного расторжения договора по вине арендодателя. Но в любом случае Вы сможете вернуть депозит как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
СпроситьЕсли он исполнил обязательство по оплате и есть акт передачи, он может сдавать имущество в аренду.
Чтобы не возникло проблем с этим, праве прописать в договоре аренды случаи возврата депозита на квартиру и неустойку за нарушения срока возврата- ст. 421 гк рф.
Лучше заключать договор на срок менее года, чтобы не было необходимости регистрации договора в Росреестре.
Спросить
Уважаемая Светлана! Прочтите Ответ адвоката Панфилова, поскольку он наиболее жизнеспособен в Вашей ситуации. Если Вы не готовы арендовать квартиру по формальному признаку отсутствия свидетельства о праве собственности у арендодателя- не арендуйте, это Ваше право. Но если Вы фактически арендуете жилое помещение, проживаете в нем, договорились о цене- оплату нужно вносить. Депозит конечно подлежит возврату или зачету (смотря что у Вас прописано в договоре). Обязанность арендатора- передать Вам недвижимость в пользование и уплатить государству налоги, а Ваша - оплатить пользование жилым помещениям по условиям договора.
Спросить1. С застройщиком заключается предварительный договор.
2. Дольщик оплачивает 100% цены еще не заключенного основного договора по предварительному договору как "обеспечение исполнения обязательства дольщика по заключению основного договора и возмещению убытков, вызванных неисполнением такого обязательства".
3 Потом заключается основной договор участия в долевом строительстве.
4.Потом производится зачет (без оформления каких-либо документов):
- обязательство застройщика перед дольщиком по возврату суммы обеспечения, уплаченного по предварительному договору;
- обязательство дольщика по уплате застройщику цены договора участия в долевом строительстве.
Стоит ли доверять такой схеме?
Спасибо.
Предварительный договор порождает одно единственное обязательство - заключить в будущем основной договор. Обеспечение обязательства не может иметь места в отсутствие самого обязательства. Иначе, что оно обеспечивает? И при этом еще какие-то взаиморасчеты без оформления документов. Почему бы Вам просто не раздать деньги нуждающимся? 
Если Вас все еще гложат сомнения, ознакомьтесь внимательно с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Строительная организация заключила (в январе 2014 года) с гражданином предварительный договор об обязательстве заключить с гражданином договор долевого участия, не позднее 27.06.2014. По предполагаемому основному договору (ДДУ) застройшик обязался передать дольщику квартиру не позднее 27.06.2014. Данный предварительный договор не проходил процедуру госрегистрации, основной договор заключен не был, денежные средства дольщик передал застройщику (по предварительному договору) в полном объеме, в согласованные сроки, никаких просрочек в оплате, иных нарушений со стороны дольщика не было. На сегодняшний день квартира не передана, дом не введен в эксплуатацию. Как взыскать неустойку с застройщика, с учетом отсутствия основного договора (ДДУ) и соответственно госрегистрации договора, а также пояснените по ситуации с исковой давностью потребованию о взыскании неустойки?
Спасибо за помощь.
С ходу на Ваш вопрос не ответишь, нужно искать судебную практику. Поскольку вопрос очень непростой. По идее, по предварительному договору не могут передаваться какие-либо денежные средства. По сути, договор с Вами не заключен, поскольку не прошла гос. регистрация. В рамках данной консультации ответ на свой вопрос Вы не получите, советую вам обратиться к юристу, повторюсь, что нужно изучать практику.
Спросить
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. (ч. 2 ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2015)
Для взыскания неустойки Вам надо обращаться с иском в суд. В суде, кроме неустойки, можно взыскать моральный вред, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя.
Спросить
В обзоре судебной практики ВС РФ от 04.12.2013 г. разъяснено, что предварительные договоры купли-продажи в случае, когда денежные средства граждан привлечены для строительства объекта недвижимости, приравниваются к договорам долевого участия в строительстве.
В соответствии со ст. 6 Закона РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, необходимо начать с претензии, а в последствии обращаться в суд.
СпроситьЗдравствуйте!
В отсутствие основного договора долевого участия у Вас не будет оснований для взыскания неустойки.
Прежде всего следует решать вопрос о понуждении к заключению основного договора и только после этого переходить к вопросу неустойки.
В силу ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку срок для заключения основного договора был установлен не позднее 27.06.2014, то в связи с прошедшим временем есть риск, что оснований для понуждения к заключению договора уже нет.
В такой ситуации можно вести речь только о взыскании денежных средств, как неосновательного обогащения. Но и тут есть риск пропуска срока исковой давности.
Вообщем, ситуация очень и очень не простая и не хорошая.
В такой ситуации не стоит медлить, срочно определяться в выбором тактики защиты своих прав и обращаться в суд.
Желательно привлечь юриста.
СпроситьЗаключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Застройщиком нарушен срок передачи квартиры дольщику.
1) Скажите, пожалуйста, имеет ли право дольщик гражданин взыскать проценты за задержку передачи ему квартиры ПОСЛЕ подписания передаточного акта или только ДО его подписания?
2) Имеет ли право застройщик ставить одним из условий подписания акта передачи квартиры, подписание договора с УКАЗАННОЙ ИМ управляющей компанией и только на ЕЕ УСЛОВИЯХ?
Дольщик имеет право взыскать проценты за задержку передачи квартиры в любое время до истечения трех лет со дня передачи квартиры, т.е. в пределах срока исковой давности.
Застройщик не имеет право диктовать условия и навязывать управляющую компанию. В таком случае рекомендую подать жалобы в прокуратуру, Роспотребнадзор и Федеральную антимонопольную службу.
Спросить
По первому вопросу - вы можете требовать уплаты процентов за просрочку передачи вам квартиры - поскольку фактически данные действия подподают под 395 ст. ГК РФ. при условии, что вы полностью оплатили стоимость квартиры.
Что касается обязания вас подписывать договор с определенной управляющей компанией, то это является ничтожным условием сделки, поскольку это является обременением совершить действия в интересах третьего лица. В Ростове-на-Дону успешно прошло уже несколько судов с дольщиками, которые просили признать даннй пункт договора о долевом участии недействительным.
СпроситьУточнение вопроса 853485 ВЫДЕЛЕНЫ ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ:
Заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Застройщиком нарушен срок передачи квартиры дольщику.
1) Скажите, пожалуйста, имеет ли право дольщик гражданин взыскать проценты за задержку передачи ему квартиры ПОСЛЕ подписания передаточного акта или только ДО его подписания, ЕСЛИ В ЗАКОНЕ СКАЗАНО, ЧТО ПОСЛЕ ПОДПИСАНИЯ АКТА ПЕРЕДАЧИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ЗАСТРОЙЩИКА СЧИТАЮТСЯ ИСПОЛНЕННЫМИ, И В СТАТЬЕ КАКОГО ЗАКОНА, ГОВОРИТЬСЯ ЧТО МОЖНО ПОДАТЬ ИСК О ВЗЫСКАНИЕ ПРОЦЕНТОВ ЗА ЗАДЕРЖКУ ПОСЛЕ ПОДПИСАНИЯ ТАКОГО АКТА?
2) Имеет ли право застройщик ставить одним из условий подписания акта передачи квартиры, подписание договора с УКАЗАННОЙ ИМ управляющей компанией и только на ЕЕ УСЛОВИЯХ, ЕСЛИ В ДОГОВОРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ПРОПИСАНА ТАКАЯ ОБЯЗАННОСТЬ, И КАК В РЕАЛЬНО БЫСТРЫЕ СРОКИ МОЖНО РАЗРЕШИТЬ ЭТУ СИТУАЦИЮ (ЕСЛИ МОЖНО, СО ССЫЛКОЙ СТАТЬЮ ЗАКОНА)?
Спросить
Не определишь, не зная всех обстоятельств. За исключением случая, если в более позднем стороны договорились аннулировать все ранее существующие договоренности.
СпроситьМожет ли Застройщик взыскать штраф с Дольщика при расторжении Договора участия в долевом строительстве? Застройщик свои обязательства выполняет. Дольщик хочет расторгать договор по причине отсутствия возможности платить.
Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае нарушения застройщиком договора или названного закона. Таким образом, при отсутствии вины застройщика односторонний отказ дольщика от договора не допускается, расторжение же договора по требованию участника возможно в судебном порядке.
Согласно ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Взыскать штраф с дольщика застройщик может. В соответствии со ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
СпроситьПред. договор в случае полной оплаты признается основным договором купли-продажи квартиры с датой подписания пред. Договора. Может ли этому признанию помешать (по каким статьям) подписание в дальнейшем основного договора с более поздней датой? Т.е. имеет ли осн. договор купли-продажи квартиры обратную силу по отношению к предварительному договору? Или же такое признание пред. Договора основным договором возможно только если основной договор не был подписан? Укажите, пожалуйста, какие статьи регулируют вопрос?
Уважаемый Влад, предварительный договор и заключается именно как предварительный и регулирует вопросы, например задатка. Основным договором он быть не может, это юридически не корректно. А вот основной договор может содержать разделы предварительного соглашения. Росреестр такое пропускает при регистрации права и договора.
Статья 420 ГК РФ - по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор[i][/i] о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом есть предварительный договор, а есть основной и закон никаких "признаний" и "обратной силы" здесь быть не должно.
Спросить
