На основании каких документов можно получить право собственности на этот участок и постройки на нем?

Посоветуйте, в каком направлении действовать в ситуации:

При покупке дачного участка был составлен предварительный договор между риэлтером (имеет статус ИП) и мной (покупателем дачного участка) об оформлении всех необходимых документов для регистрации права собственности. Дата заключения этого договора – 05 июля 2013 года. Продавец участка на момент заключения данного договора правом собственности на участок не обладал (надо было оформлять наследственные права на имущество умершего 15 марта 2003 года отца продавца участка). С этой целью 03 июля 2013 года продавец участка оформил на риэлтера (как на физическое лицо) нотариально заверенную доверенность сроком действия на три года. Причем по этой доверенности оформлялось в собственность все имущество умершего отца – и квартира, и машина, и гараж, и вышеупомянутый садовый участок. 31 июля 2013 года продавец участка взял с меня задаток в размере 25 000 рублей под расписку в счет обязательств: оформление права собственности по наследству по закону на земельный участок и расположенные на нем строения и совершении сделки купли-продажи вышеуказанного имущества в мою пользу. В этой же расписке указана полная стоимость участка и расположенных на нем строений в размере 250 000 рублей и обязательство: вернуть деньги в случае уклонения от совершения сделки в трехдневный срок. Устно продавец участка разрешил начинать использование участка и всего имущества расположенного на нем, представил нас соседям по кооперативу как новых собственников участка.

Мы участок начали использовать. Т.к. участком никто не занимался несколько лет, пришлось выкосить все заросли травы, перекопать несколько раз землю, привести в порядок разросшиеся кустарники. Чинили крышу бани, печку и крышу садового домика, забор и ворота. Было вложено много сил и средств.

Далее, в январе 2014 года позвонила риэлтер и сообщила, что можно оформлять мое право собственности на участок. Продавец участка в тот момент находился на лечении в больнице (в стационаре). Риэлтер предложила взять справку от нотариуса, которая вела дело о принятии наследства продавцом и 29 января 2014 года справка о том, что в производстве нотариуса находится наследственное дело на имущество отца по заявлению от продавца была получена.

На основании этой справки и предварительного договора между риэлтером и мной планировалось идти в БТИ и подать документы на регистрацию права собственности сразу на меня, минуя получение свидетельства о праве собственности на продавца.

В этот же день, 29 января 2014 года продавцом участка, под расписку (аналогичную первой расписке), а фактически на лекарства, был получен второй задаток в размере 10 000 рублей. Была предварительная устная договоренность с нотариусом о вызове в больницу (в стационар) на 30 января 2014 года. Но в ночь с 29 на 30 января продавец участка скончался.

04 февраля 2014 года, я по совету риэлтера, обратился со всеми имеющимися у меня документами в правление садового кооператива, где мне было предложено оплатить долги по взносам в садовый кооператив и за электроэнергию, накопившиеся с 2012 года и оформить членство в садовом кооперативе. Долги я заплатил, мне выдали квитанции об уплате (оформлены на мое имя) и книжку члена садового кооператива. Сказали, что это дает мне право пользоваться участком, но не дает мне права собственности на садовые постройки (домик, баню) и не дает мне возможности продать этот участок.

Далее выяснилось, что продавец участка проживал в гражданском браке и имел в этом браке сына.

Состоялся суд о признании отцовства и по решению этого суда квартира, машина и гараж продавца отошли к его несовершеннолетнему сыну (а гражданская жена управляет этим имуществом в интересах сына). Что же касается садового участка, то он не вошел в этот «пакет», т.к. еще при жизни продавца у нотариуса было заявлено о продаже этого участка мне.

Устно гражданская жена продавца подтверждает желание продать нам участок со всем находящимся на нем имуществом и на условиях указанных в расписках о задатке. Но фактически, ни у нее, ни у сына продавца сейчас нет для этого прав собственности. Ей нужно подавать по этому вопросу новый иск в суд, т.к. предыдущий суд не вынес решения из-за неправильно оформленной судьей заявки к нотариусу по выдаче документов по имуществу полагающемуся в наследование сыну продавца, но сейчас у нее нет на это средств. (Поясняет, что по унаследованной ими квартире есть долги за коммунальные услуги почти на 300 000 рублей с которыми она планирует рассчитаться в ноябре 2015 года).

Вопросы: Существует ли какая-то форма завершения этой сделки (я готов передать оговоренную с продавцом сумму за садовый участок его гражданской жене или сыну на законных основаниях и за минусом выплаченных ему задатков)? Если нет, то через какой срок членства в садовом кооперативе можно стать полноправным владельцем этого земельного участка и всех построек на нем? На основании каких документов можно получить право собственности на этот участок и постройки на нем?