Препятствия со стороны опекуна - как решить проблему продажи квартиры в случае несостоятельности собственника?
Я Являюсь собственницей 3/4 квартиры. НА 1/4 есть еще один собственник, он является не дееспособным. Проживает он в доме интернате для не дееспособных, там же и прописан. Директор этого заведения является опекуном собственника. Я имею желание продать квартиру, но опекун всячески препятствует сделке. Права недееспособного ущемлять ни коим образом я не собираюсь. Что можно предпринять в этой ситуации?
![](https://u.9111s.ru/uploads/202403/03/30x30/309c73e1766e7a80cba912a1bf0b7da5.jpg)
Согласно ст. 250 ГК вы должны лишь уведомить опекуна о продаже доли, согласие не нужно.
Спросить![](https://u2.9111s.ru/uploads/202404/16/30x30/16f8a3cdf53e14f6b80f16faaf5c1992.jpg)
Александр, доброго времени суток. В Вашей ситуации вы вправе продать исключительно свою долю, а не всю квартиру.
СпроситьСобственник квартиры недееспособный инвалид 2 группы. В квартире с ним проживает брат собственника, опекун и несовершеннолетняя дочь опекуна. На данный момент решается вопрос о переводе недееспобного в психоневролологический интернат. В праве ли интернат попросить освободить квартиру?
В опеке попросили написать заявление о снятии опекунства в связи с положением его в интернат. Законно ли это? И можно ли положить в интернат только на время лечения?
СпроситьСтатья 29. Основания прекращения опеки и попечительства
1. Опека или попечительство прекращается:
1) в случае смерти опекуна или попечителя либо подопечного;
2) по истечении срока действия акта о назначении опекуна или попечителя;
3) при освобождении либо отстранении опекуна или попечителя от исполнения своих обязанностей;
4) в случаях, предусмотренных статьей 40 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Опека над детьми несовершеннолетних родителей прекращается по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, а также по достижении такими родителями возраста восемнадцати лет и в других случаях приобретения ими гражданской дееспособности в полном объеме до достижения совершеннолетия.
3. Опекун, попечитель могут быть освобождены от исполнения своих обязанностей по их просьбе.
4. Орган опеки и попечительства может освободить опекуна или попечителя от исполнения своих обязанностей, в том числе временно, в случае возникновения противоречий между интересами подопечного и интересами опекуна или попечителя.
5. Орган опеки и попечительства вправе отстранить опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей. Отстранение опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей допускается в случае:
1) ненадлежащего исполнения возложенных на них обязанностей;
2) нарушения прав и законных интересов подопечного, в том числе при осуществлении опеки или попечительства в корыстных целях либо при оставлении подопечного без надзора и необходимой помощи;
3) выявления органом опеки и попечительства фактов существенного нарушения опекуном или попечителем установленных федеральным законом или договором правил охраны имущества подопечного и (или) распоряжения его имуществом.
6. В случаях, предусмотренных частями 3 - 5 настоящей статьи, права и обязанности опекуна или попечителя прекращаются с момента принятия органом опеки и попечительства акта об освобождении опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей либо об их отстранении от исполнения возложенных на них обязанностей.
7. Акт органа опеки и попечительства об освобождении опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей либо об их отстранении от исполнения возложенных на них обязанностей может быть оспорен лицом, в отношении которого он принят, в судебном порядке.
СпроситьПосле смерти родителей их сын (единственный, дееспособный) решил приватизировать квартиру. В процессе выяснилось, что в квартире зарегистрирован его двоюрдный брат, не являющийся дееспособным, постоянно пребывающий в психо-неврологическом интернате. Кто является его опекуном - не известно. Как приватизировать квартиру в данной ситуации (какие действия необходимо предпринять) и какие существуют риски?
![](https://u.9111s.ru/uploads/202212/04/30x30/2b29b59ef5735642c025f231116d54cb.jpg)
Екатерина, если брат признан недееспособным, то над ним должна быть установлена опека. Опекун получит право расписываться за брата, в том числе и подписывать договор передачи (приватизации). Если брат признан недееспособным, то его будет нельзя исключить из приватизации. Если есть дополнительные вопросы, -можете позвонить мне.
СпроситьВопрос еще и в том, а как брат оказался прописанным в квартире? Были ли Вы совершеннолетней на момент прописки и давали ли письменное согласие на это. Если нет, то регистрация незаконна.
Вопрос и в том, на каких основаниях был вселен (прописан) брат в квартире. Если как опекаемый, то только на время опеки над ним Ваших родителей (одного из них). Опека окончена - брат утрачивает право пользования квартирой. Просмотрите, откуда прибыл брат. Что там за жилище. Не забронировано ли за ним право пользования им.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202005/20/30x30/5a86a9dcdab1a3295ab42eafc31b8582.jpg)
Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями)".
Таким образом, в случае несогласия кого-либо из прописанных там, приватизацию провести нельзя, приватизация частей жилого помещения также не предусмотрена.
Можно попробовать (если есть основания, например, человек там фактически не проживает) выписать того, кто не согласен в судебном порядке и тогда уже приватизировать без него. Но дела такие очень сложные и неоднозначные.
СпроситьУ нас ипотечная сделка, через нотариуса. Покупаем квартиру, один из собственников 1979 г.р ограниченно дееспособный по решению суда. Он проживает с 2005 года в психоневрологическом интернате там же он и прописан и интернат является, его опекуном. Нотариус говорит что сумма, которая должна быть положена на счет ограниченно дееспособного собственника на счет до регистрации права. Мы бы хотели провести сделку у нотариуса, зарегистрировать право, через росреестр, только после регистрации полностью рассчитаться с продавцами квартиры. Имеем мы на это право?
У недееспособного 2 опекуна. Он находится в интернате, первый опекун деректор интерната, второй племянник недееспособного. Второй является опекуном, для того, что бы имел возможность его забирать к себе.
Можно ли продать квартиру недееспособного, если второй опекун против? Всю ответственность за недееспособного несёт первый опекун, тк он находится в интернате.
![](https://u2.9111s.ru/uploads/202311/16/30x30/6ddb0353937d5232cad95a56fa4ce1fa.jpg)
![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/З.png)
Добрый день. В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации: "Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного". Следовательно без отсутствия согласия второго опекуна, органа опеки и попечительства и самого попечителя, невозможно продать квартиру.
СпроситьВ 3 х комнатной квартире 3 собственника, один из которых инвалид,29 лет. он проживает с 3 хлет в психоневрологическом интернате, по факту недееспособный, но по документам дееспособный, при попечительстве Интерната. В квартире никто не живет, и решили продать. Обратились в Интернат, с просьбой о переводе подопечного в статус Недееспособного. Но интернат этого не делает, и неохотно к этому относится. Куда обратиться нам, двум другим собственникам, так как мы оплачиваем все коммунальные услуги пустой квартиры. Есть ли выход?
![](https://u.9111s.ru/uploads/202203/14/30x30/dbd2d3367e85f4f4ccb202b650278c37.jpg)
![](https://u.9111s.ru/uploads/202007/16/30x30/e20f090e10ed1c7f115fac9a84a16554.jpg)
Недееспособный собственник получил 1/10 долю в квартире согласно свидетельству о праве на наследство по закону, являясь наследником 3‑й очереди. Недееспособный находится в интернате. Опекуном является директор интерната. Как можно продать квартиру, если ещё 9 наследников. Квартира 36 кв.м.
![](https://u.9111s.ru/uploads/202206/09/30x30/211b6637cfa86e2f31531cc1ff5ff343.jpg)
Добрый день.
Как продать долю в квартире?
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли
При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки
Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.
Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если участники долевой собственности изъявят желание воспользоваться преимущественным правом покупки, то право выбора участника долевой собственности, которому будет продана доля в квартире, принадлежит продавцу.
Кроме того, не требуется направлять извещение другим сособственникам о продаже доли в квартире одному из них.
Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2018 по делу N 33-48248/2018).
Порядок продажи доли постороннему лицу
Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки
При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).
При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки - доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.
Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также договоров, заключаемых в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
При удостоверении договора отчуждения взимается нотариальный тариф (государственная пошлина) в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ч. 6, 7 ст. 22, ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате).
С 01.02.2019 после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Приложения N 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).
Если договор заключен до 01.02.2019, а также если вы возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом, переходите к следующему шагу.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности
Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 - 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление о государственной регистрации прав;
2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);
3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;
4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);
5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;
6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 08.04.2019 N П/098):
• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Следует учесть, что представление на государственную регистрацию заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 4 ст. 3, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; Приказ Росреестра от 18.10.2016 N П/0515; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д 23 и):
• если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на долю в квартире на основании электронных документов;
• если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ "ФКП Росреестра".
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Спросить![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/П.png)
Ирина, совершение сделок по распоряжению имуществом н лиц, признанных судом недееспособными, возможно только при наличии разрешения (согласия) органа опеки и попечительства;
Спросить![](https://u2.9111s.ru/uploads/202312/17/30x30/44e318f67bdd6aaca311afbb5212408a.jpg)
Увы, но продать имущество недееспособного, только с разрешения органов опеки и в этом нужно участие опекуна (интерната).
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202310/18/30x30/9ae568a04b7a6823c1e7dccf4a5c21ad.jpg)
Здравствуйте!
На продажу доли недееспособного требуется согласие органов опеки и попечительства, от его имени сделку заключает опекун. Без согласия всех собственников квартиру не продать. Можете продать лишь свою долю.
Спросить![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/Р.png)
Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:
Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.
Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.
СпроситьНедееспособный собственник получил 1/10 долю в квартире согласно свидетельству о праве на наследство по закону, являясь наследником 3‑й очереди. Недееспособный находится в интернате. Опекуном является директор интерната. Как можно продать квартиру, если ещё 9 наследников. Квартира 36 кв.м.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202008/11/30x30/cf97a23cbba518daed66b74959117a09.jpg)
Здравствуйте. Для этого необходимо согласие на продажу всех остальных сособственников данной квартиры. А в отношении доли недееспособного будет действовать опекун, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, и только в определенных случаях, действуя в интересах недееспособного лица.
СпроситьВопрос по выписке из квартиры через суд.
У квартиры 4 собственника в равных долях.
Один собственник (новый собственник) не прописан и не проживает в квартире, трое прописаны и проживают.
Есть еще один прописанный человек, который уже не является собственником (продал долю новому первому собственнику) и не проживает.
Могут ли трое собственников выписать через суд старого собственника, без согласия нового?
Или для выписки нужно согласие всех собственников?
![](https://u.9111s.ru/uploads/202109/29/30x30/bea85d9b4fee0d9795d9cb8f78bfb58a.jpg)
![](https://u.9111s.ru/uploads/201911/12/30x30/c4d5be69b1c968a92af7d9c8695e5a42.jpg)
В квартире прописан один собственник квартиры, два несовершеннолетних и два взрослых.
Двое из них являются родственниками собственника, которые проживают в этой квартире
Может ли собственник продать квартиру без оповещения?
![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/Г.png)
Добрый вечер!
Если собственник один, он вправе распорядиться своей квартирой по своему усмотрению.
Но есть отдельные вопросы по несовершеннолетним - нужно согласие органов опеки.
В любом случае при продаже у покупателя возникнут вопросы по зарегистрированным лицам.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202307/10/30x30/2367117d5291459823bbad1bffd8b9fa.png)
Может. Но сначала снять с регистрационного учета всех зарегистрированных. Иначе проблемы будут с продажей.
СпроситьСитуация такова:
1.Есть недееспособное лицо, которое оформило завещание (предмет - квартира) еще до того, как стало дееспособным.
2.Есть опекун (дочка).
3.Есть брат опекуна.
Опекуну нужно от имени недееспособного лица произвести сделку с квартирой (обмен).
Вопрос в следующем: будет ли после обмена действительно завещание на квартиру (предмет ведь изменится) или она после смерти недееспособного лица-собственника, будет наследоваться всеми лицами, имеющими на это право по закону (как при отсутствии завещания)?
Как будет расцениваться ситуация, если к первоначальной стоимости квартиры будут добавлены средства для приобретения большей по площади квартиры либо квартиры в районе, расположенном ближе к центру?
![](https://u.9111s.ru/uploads/202106/02/30x30/68d24304a8a411a34a88a0a5a1d1fad8.jpg)
Вы сначала согласие органа опеки получите на обмен. а потом будете вопросы задавать
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/200505/06/30x30/40795.jpg)
1. если в завещании указано, что завещается только квартира, а не все имущество и в том числе квартира, то при продаже этой квартиры завещание на новую квартиру распространяться уже не будет.
2. если новая сделка не будет зависимой от первой и будет оформлена на иное лицо, то в наследственную массу она не войдет.
3. только вот продать квартиру опекаемого можно лишь с согласия органа опеки и попечительства, и деньги от её продажи положить на счет опекаемого или приобрести иное жилье на имя опекаемого, а в этом случае опять появляется имущество у опекаемого которое будет наследоваться или по закону или по завещанию, если в завещании указано : "все моё имущество"
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202106/02/30x30/68d24304a8a411a34a88a0a5a1d1fad8.jpg)
Странные у вас проблемы на пустом месте.
Орган опеки НЕ ДАСТ согласия на обмен и сделеку с квартирой. как с доплатой , так и без .
СпроситьОпекун и брат - наследники первой очереди. Завещание оформлено на третье лицо, наследника второй очереди. Вопрос заключается в том, что будет в данном случае с завещанием (сохранит ли силу или нет; будет ли актуально для наследования "нового" имущества (образовавшегося в результате сделки) или это имущество будет наследоваться по закону наследниками первой очереди, а завещание будет признано недействительным?
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202106/02/30x30/68d24304a8a411a34a88a0a5a1d1fad8.jpg)
Завещание не " БУДЕТ " признано не действительным. а только МОЖЕТ быть признано таковым после смерти по соответствующим юридическим основаниям и по иску заинтресованных лиц.
Завещание действует и актально на весь срок жизни завещателя до его отмены или изменения САМИМ завещателем.
Спросить