Вопрос: Законен ли договор залога недостроенного дома?

Читайте также:
Пользователь 9111.ru
• г. Выборг
Вопрос №70750

По недостроенному жилому дому был заключен договор залога.

1.дом зарегистрирован и принят в эксплуотацию в БТИ не был.

2.недостроенный жилой дом находился и находится на территории земельного участка на котором расположен еще один жилой дом.

3.при заключении договора залога не был определен правовой режим землепользования для недостроенного дома, как не были для него определены и границы землеотвода.

4.цена на недостроенный жилой дом была поставлена БТИ в виде простой справки и по цене для налогооблажения.

5.акта оценки никто не делал, тогда как сама цена была поставлена формально.

6.в учреждении юстиции и в нотариусе сделка фактически была зарегистрирована на основе простой справки выданной БТИ и все.

Вопрос:

Законен ли договор залога недостроенного дома?

Ответы на вопрос:

Юрист #283
Адвокат г. Москва
27.01.2003, 07:25

В соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Осуществлять залог недостроенного недвижимого имущества законом не запрещено. Более того, в соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Проблема данного договора может состоять в том, что, как Вы указали, не определен правовой режим землепользования. Правда, Вы не уточнили, что имеется в виду. Согласно ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила указанного закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 указанного закона. В соответствии с указанной статьей ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Однако обращаю Ваше внимание на то, что указанное требование имеет значение, если земельный участок находится в собственности или на праве аренды.

С уважением, Демидова Н.Г.

Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

• г. Тюмень

Залоговая стоимость земельных участков

Заключен договор залога земельного участка, в договоре определена залоговая стоимость участка. После регистрации договора залогодатель зарегистрировал право собственности на жило дом, построенный на этом участке. Ипотека на дом возникла в силу закона. Стороны не заключали нового соглашения о залоговой стоимости. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке как установить начальную продажную стоимость? Должен ли суд руководствоваться той стоимостью, которая была согласована сторонами в договоре залога земельного участка или он ее может увеличить на основании представленной залогодателем оценки рыночной стоимости земельного участка и дома?

Юрист #1758254
Юрист г. Пенза
04.12.2014, 16:26

увеличивать не может

Вам помог ответ?ДаНет
Пользователь 9111.ru
• г. Санкт-Петербург

Пожалуйста, объясните, есть ли практика понуждения заключения договора купли-продажи недвижимости, как это реализуется?

Помогите мне.

05.07.06 я заключила предварительный договор на заключение основного договора покупки земельного участка. Срок исполнения определен (20 декабря), цена определена, у участка определен адрес. Я внесла 50% задаток. В договоре указано: если я отказываюсь от покупки - задаток остается у продавца, если продавец - возвращает задаток в двойном размере. Договор заключен нотариально, расписка есть. У продавца было свидетельство на собственность старого образца. По предварительному договору он обязался предоставить документы для заключения основного договора и заключить его. Продавец отказался от заключения основного договора. Мотивация: цены выросли, ему это экономически не выгодно.

Предлагает вернуть только основную сумму задатка без штрафных санкций. Я подала в суд. Было уже несколько заседаний. Прошу понудить заключить основной договор. Судья против, решение все время откладывается.

Причины: 1. Договор не зарегистрирован в регистрационной палате (это я уже уяснила, что не требуется) 2. Одного адреса для договора мало - нужен кадастровый номер (не определен предмет сделки). Но и заключался предварительный договор потому что не было кадастрового номера - продавец должен был подготовить документы для основного договора. 3.

Судья утверждает, что понудить заключить договор никто не может. Зачем тогда вообще эта норма прописана в ГК РФ, если она не может быть исполнена? Пожалуйста, объясните, есть ли практика понуждения заключения договора купли-продажи недвижимости, как это реализуется? С уважением.

--

Татьяна.

Фирма г. Санкт-Петербург
06.06.2007, 03:58

Нда-а. Тяжелый случай. Если решение и будет в вашу пользу, то как оно будет исполняться??. Ну не будет продавец проводить межевание, кадастровую съемку и остальные процедуры, судебные приставы за него это делать не будут. Самый простой и реальный вариант - изменить предмет иска и взыскать с него двойной задаток + убытки+ упущенную выгоду+судебные расходы и + моральный вред.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Люберцы

Вопрос: Может ли наследник - дочь от первого брака - оспорить договор купли-продажи земельного участка (хочет 1/2 доли земельного участка)?

Со своим супругом во время брака оформили жилой дом, доставшийся от его родителей по праву наследства и других родственников по договору дарения. После этого был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен данный жилой дом. Супруг умер и при вступлении наследства мне перешло 3/4 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома. Второму наследнику - дочери от первого брака - 1/4 доли земельного участка и 1/2 доли. Вопрос: Может ли наследник - дочь от первого брака - оспорить договор купли-продажи земельного участка (хочет 1/2 доли земельного участка)? При чем я живу и зарегистрирована в этом жилом доме.

Юрист #5486
Юрист г. Красноярск
13.03.2016, 11:06

Елена, не оснований для оспаривания.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Рязань
13.03.2016, 11:06

Здравствуйте! Не оспорит, нет оснований

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Краснодар
13.03.2016, 11:07

Добрый день!Оспорить документ-право гражданина, поэтому волноваться не стоит, а в порядке статьи 56 ГПК РФ каждая из сторон предоставляет доказательства в суде. В связи с этим. раньше времени не волнуйтесь, как только получите исковое заявление. рекомендую вам очно обратиться к юристу и написать возражения.

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Москва
13.03.2016, 11:11

Договор оспорить можно только при наличии на то оснований, просто так договор не оспорить.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Красноярск

Могут ли меня выселить из квартиры?

У меня такая проблема: Был заключен предварительный договор купле-продажи квартиры с определенным сроком заключения основного договора. Основной договор мы тоже заключили, но до заключения основного договора выяснилось, что квартира находится в залоге у банка. Продавец не мог снять обременение целых три месяца и из-за этого пошел мне на уступку и изменил цену в основном договоре на меньшую чем в предварительном. После того как обременение сняли основной договор с меньшей ценой был зарегистрирован в регистрационной палате. Теперь продавец требует у меня большую сумму (ту которая прописана в предварительном договоре) и грозиться расторгнуть договор и выселить меня из квартиры. Продавец говорит, что в основном договоре была допущена ошибка при написании цены договора и предлагает заключить новый основной договор с большей суммой.

Вопрос: Можно ли изменять цену договора при заключении основного договора если в предварительном договоре была другая цена? И правомерны ли требования продавца об оплате квартиры за цену, указанную в предварительном договоре, а не в основном? Могут ли меня выселить если договор расторгнут?

Жемков А.А.
Юрист г. Ульяновск
03.04.2012, 12:44

Артур! Договор заключается по соглашению сторон. Его условия формируются по соглашению сторон.

п.с. в данном случае нет оснований для расторжения вашего договора.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Челябинск

Каким нормативным документом определена периодичность замены труб ХВС в жилом доме и каким документом определено оформление акта о залитии.

Каким нормативным документом определена периодичность замены труб ХВС в жилом доме и каким документом определено оформление акта о залитии. Жилому дому более 60 лет, замена труб не производилась. Система находится в аварийном состоянии.

Малых А.А. 3.4
Юрист г. Долгопрудный
01.06.2015, 09:16

Нет такого документа, сроков не устанавливается. По мере необходимости.

Никаким, просто еще не придумано иной формы документа, который отражает просто наличие определенных фактов, фиксирующихся определенными людьми.

Вам помог ответ?ДаНет
Пользователь 9111.ru
• г. Новосибирск

Значит ли это что и куплен сам земельный участок?

Был куплен в 1993 году недострой в виде фундамента по договору купли-продажи, в договоре указан адрес земельного участка на котором находится этот недострой, договор зарегистрирован в БТИ. Значит ли это что и куплен сам земельный участок? Или на него нужно было оформлять отдельный договор? Принадлежит ли нам сам земельный участок по договору купли-продажи недостроя в виде фундамента?

Юрист г. Чебоксары
20.06.2011, 07:12

посмотрите статьи 1 ГрК

статьи 271, 273, 552 ГК и ст. 35 Земельного Кодекса РФ

Вам помог ответ?ДаНет

Имеются ли основания для признания сделки недействительной?

Был заключен договор купли-продажи земельного участка. На момент заключения договора в Росреестре был зарегистрирован только земельный участок, хотя фактически на участке было расположено здание (объект незавершенного строительства), который в Росреестре никак не был зарегистрирован. В договоре купли-продажи указывалось о том, что передается только земельный участок, информации об объекте в договоре указано не было. После заключения договора продавец обратился с иском в суд о признании сделки недействительной, в связи с тем, что о не давал распоряжение продать здание, а продать только участок. Имеются ли основания для признания сделки недействительной?

Юрист г. Санкт-Петербург
19.10.2014, 22:50

Оснований нет. Пусть забирает здание.

Вам помог ответ?ДаНет
Пользователь 9111.ru
• г. Тольятти

До 2000 года действовал договор аренды, который ежегодно автоматически продлевался, арендная плата нами выплачивалась.

Сложилась следующая ситуация - мы находимся в здании без заключения договора аренды. До 2000 года действовал договор аренды, который ежегодно автоматически продлевался, арендная плата нами выплачивалась. В 2000 году нами был заключен договор аренды с правом выкупа, в котором не была определена арендная плата, но было указано, что она входит в стоимость выкупной цены и определяется в протоколе определения цены. Такого протокола не было. В последствии вторая сторона отказывается от исполнения договора, хотя вся выкупная цена была выплачена, возвращает часть суммы (цены растут - посчитали, что мало запросили) и признает договор незаключенным. Впоследствии никаких договоров между сторонами не заключалось.

Юрист г. Ростов-на-Дону
31.08.2002, 14:06

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, условие о выкупной цене является существенным условием договора аренды с правом выкупа.

В целом, поскольку арендовалось недвижимое имущество (здание), договор аренды должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ст. 654 ГК).

По условиям вопроса, протокол согласования (определения) цены так и не был составлен. В силу этого непонятно, каким образом и на основании каких документов определялась выкупная цена.

Поскольку договор аренды с правом выкупа в данном случае считается незаключенным, Вам желательно рассмотреть ранее действовавший договор аренды здания с точки зрения продления срока его действия по правилам п. 2 ст. 621 ГК.

В противном случае у вашей организации нет законных прав на пользование зданием.

Поскольку договор аренды с правом выкупа считается незаключенным, отношения между сторонами по поводу возврата денежных средств должны регулироваться в соответствии с положениями главы 60 части второй ГК (обязательства вследствие неосновательного обогащения).

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Калининград

Нас 30 дольщиков мы не можем получить свидетельства о регистрации на квартиры по долевому участию) помогите что нам делать дальше?

Здравствуйте) Мы приобрели квартиру в строищемся доме и зарегитсрировали договор в юстиции, дом построили было выдано разрешение ввода в эксплуатацию и получено по окончанию строительства акт приема передач) затем мы пошли регистрировать собственность в юстицию) но росреестр отказал в регистрации права собственности так как на данном земельном участке зарегистрировано бомбоубежище которое не существует) скажите каким образом тогда был зарегистрирован договор долевого участия в устиции если уже на земельном участке было зарегистировано бомбоубежище? Нас 30 дольщиков мы не можем получить свидетельства о регистрации на квартиры по долевому участию) помогите что нам делать дальше?

Юрист #4432
Адвокат г. Калининград
28.03.2015, 15:31
Это лучший ответ

Каждому дольщику нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности на квартиры. Отказы для суда тоже нужны. Если нужна помощь - приходите.

Вам помог ответ?ДаНет
Фирма г. Санкт-Петербург
28.03.2015, 15:31

Обращайтесь в суд, обжалуйте действия ФРС. Другого выхода нет.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Владивосток
₽ VIP

Каковы последствия? Действительна ли данная сделка?

Если при оформлении договора купли-продажи земельного участка по п.3 ст.36 ЗК РФ не были определены доли в собственности на землю и земля полностью была зарегистрированна на одного собственника (у него 1/2 доли дома). Каковы последствия? Действительна ли данная сделка?

Юрист г. Новосибирск
22.11.2013, 09:35

Долевые собственники согласно п.3 ст.36 ЗК РФ действительно имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность.

При этом, в соответствии с п.5 ст.36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Среди документов, которые обязаны предоставить такие граждане, согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" - обязательно должна присутствовать выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке.

Следовательно, орган местного самоуправления принимая своим актом в соответствии с п.8 ст.36 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка на праве собственности одному лишь сособственнику жилого дома, нарушил требования действующего законодательства и такое решение нельзя признать законным. Его необходимо признать незаконным в порядке главы 25 ГПК РФ, путем подачи заявления "Об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего".

В соответствии со ст.256 ГПК РФ Гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Согласно ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

В Вашем случае суд признает решение о предоставлении участка лишь одному сособственнику дома незаконным и обяжет орган местного самоуправления отменить его и возможно, заново рассмотреть уже совместные заявления собственников дома, принять решение о предоставлении в долевую собственность.

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Баку
22.11.2013, 09:39

Чтобы обладать качеством действительности, сделка в целом не должна противоречить закону и иным правовым актам. Это требование выполняется при одновременном наличии следующих условий:

а) содержание и правовой результат сделки не противоречат закону и иным правовым актам, т.е. сделка не нарушает требований закона и подзаконных актов (инструкций, положений и т.п.);

б) сделка совершена дееспособным лицом; если закон признает собственное волеизъявление лица необходимым, но не достаточным условием совершения сделки (несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет), воля такого лица должна быть подкреплена волей указанного в законе лица (родителя, усыновителя, попечителя);

в) волеизъявление совершающего сделку лица соответствует его действительной воле, т.е. совершено не для вида, а с намерением породить юридические последствия;

г) волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки;

д) воля лица, совершающего сделку, формируется свободно и не находится под неправомерным посторонним воздействием (насилие, угроза, обман) либо под влиянием иных факторов, неблагоприятно влияющих на процесс формирования воли лица (заблуждение, болезнь, опьянение, стечение тяжелых обстоятельств и т.д.).

Невыполнение этих условий влечет недействительность сделки, если иное не предусмотрено законом. Так, например, закон предусматривает исключение для случая несоблюдения простой письменной формы сделки (ст. 162 ГК РФ), устанавливая в качестве санкции за такое правонарушение недопущение свидетельских показаний при возникновении спора между сторонами сделки, если законом прямо не предусмотрена недействительность сделки как последствие несоблюдения ее простой письменной формы. Невыполнение условий действительности сделки, указанных в пункте «д», а также в пункте «б» в отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, имеет своим последствием относительную действительность сделки, которая превращается с обратной силой в недействительную при наличии дополнительного юридического факта — судебного решения о признании такой сделки недействительной.

В вашем случае заключенная сделка законна. А если хотите определить свою долю собственности то обратитесь в суд с иском об определении доли собственности на землю.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Красноярск
22.11.2013, 10:08

Здравствуйте, Олеся!

Указанная сделка признается действительной, так как оснований для оспаривания не имеется

Вам помог ответ?ДаНет
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение