Претензия от покупателя по поводу недостатков квартиры и требование возвратить задаток - как реагировать и убедить суд в своей правоте?

Покупатель вначале перенес день сделки по покупке моего жилья, а в последний день истечения срока предварительного договора купли-продажи отказался покупать квартиру, в риэлторской конторе вручил мне письменную претензию о том, что мной были сокрыты сырой подвал под квартирой, подгнившие перекрытия и антисанитарное состояние подъезда, и что требует возврата АВАНСА, иначе передаст материалы в суд и прокуратуру, что был факт мошенничества.

Для меня это новость – подвал я показала им соседнего дома, как бонус к квартире (в подвал под моей квартирой нет доступа), в подъезде чисто, но иногда пахнет кошками, в квартире в одном месте двп на полу чуть прогинается. Т.е., недостатки ни квартиры, ни дома, заявленные в претензии, не имеются.

Полученные от покупателя деньги считаю ЗАДАТКОМ (о чем и шла речь, пока покупатели не передумали покупать квартиру), возвращать отказалась.

Я написала бумагу, что явилась для заключения сделки, предоставила документы, покупатель сделку отказался заключать. Подписались 2 риэлтора как свидетели.

В предварительном договоре купли продажи отражено, что выплаченная мне сумма «является гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору и, при надлежащем исполнении сторонами настоящего договора, переданная сумма идет в счет оплаты по основному договору купли-продажи». В другом пункте прописано, что «случае отказа покупателей,30% задатка продавец возвращает агенству, 70% остается у продавца (ст.381 ГК РФ)».Т.о., в договоре нет слов «аванс» или «задаток», хотя штрафные санкции за отказ продавца от сделки прописаны, как о задатке.

Нужно ли мне отвечать на претензию? Как?

Как убедить суд, что это задаток, а не аванс?

Благодарю за ответ.