Прогресс в заявлении на землю - что ожидать после встречи с комиссией и возможность торгов в случае государственной собственности

Здравствуйте, Юлия Валерьевна!

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 171-ФЗ) внесен ряд изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Изменения направлены в основном на более детальное урегулирование порядка предоставления земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, а также их использования и перераспределения. При этом действующие статьи 28-34 ЗК РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков, утратят силу со дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ – с 01.03.2015.

Рассмотрим наиболее важные из нововведений.

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будет осуществляться на торгах. При этом законом будет предусмотрен ряд случаев, когда участок может быть продан без торгов (например, если участок был арендован для комплексного освоения территории, индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, ведения дачного хозяйства, находится в постоянном (бессрочном) пользовании юридического лица и т. д.) (ст. 39.3 ЗК РФ).

Аренда земельного участка, как и его продажа, должна будет осуществляться путем проведения торгов в форме аукциона, однако в ряде исключительных случаев аренда земли может проводиться без торгов: в соответствии с Указом Президента РФ, для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации инвестиционных проектов и т. д. (ст. 39.6 ЗК РФ).

В настоящее время правом определять перечень случаев, когда представление находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков осуществляется исключительно на торгах, наделены органы государственной власти субъектов РФ (ст. 30 ЗК РФ). Исключительно через торги в собственность предоставляются участки для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2 ст. 30 ЗК РФ).

Если до вступления в силу этого правила (01.03.2015) уже было принято решение о проведении торгов и опубликовано соответствующее извещение, они должны состояться. При этом применяются ст. 30, 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

В случаях, когда решение о предоставлении участка было принято до 01.03.2015 без проведения торгов, а после этой даты их проведение обязательно, проводить торги не нужно.

Если до 01.03.2005 решения по участку не принимались, определять необходимость проведения торгов после этой даты нужно будет уже в соответствии с новыми правилами.

В отдельных случаях получить в пользование земельный участок можно будет на безвозмездной основе

Действующий сегодня порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусматривающий (в том числе) предоставление участков безвозмездно (ст. 28 ЗК РФ), утратит силу с 01.03.2015.

После этой даты принадлежащий государству или муниципальному образованию земельный участок, как и прежде, можно будет приобрести в собственность и бесплатно. Так, в новой статье 39.5 ЗК РФ перечислены случаи, когда такое предоставление будет возможным. В частности, получить землю на бесплатной основе смогут лица, обязующиеся развивать полученный участок, образованный в границах застроенной территории; религиозные организации, имеющие на этом участке здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения; граждане, создавшие некоммерческую организацию для ведения садоводческой и огороднической деятельности и т. д.

Кроме того, участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование. Согласно новой ст. 39.10 ЗК РФ воспользоваться этим правом могут граждане и юридические лица. В этой же статье перечислены и цели использования предоставляемых участков: ведение личного подсобного хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, размещение здания и сооружений религиозного и благотворительного характера и т. д.

Порядок предоставления земельных участков в безвозмездное пользование определен в новой ст. 39.14 ЗК РФ, согласно которой участки предоставляются по итогам рассмотрения соответствующих заявлений граждан и организаций.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будет иметь некоторые особенности

Установлены особенности аренды земельных участков, находящихся в собственности государства или муниципального образования. Так, например, если земля предоставляется в аренду для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в договоре обязательно должно быть условие, обязывающее арендатора проводить работы по рекультивации земель. Договор аренды земли, находящейся в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, может быть заключен только при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту и береговой полосе. Кроме того, определены особенности договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории и для ведения дачного хозяйства. В первом случае арендатор должен будет заключить также договор о комплексном освоении территории, а во втором – обеспечить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ.

Этой же статьей (39.8 ЗК РФ) будут установлены и сроки, на которые могут быть заключены договоры аренды земли. Поскольку в Законе 171-ФЗ не содержится указаний относительно порядка применения этой нормы, на наш взгляд, необходимо применять общее правило, согласно которому закон не имеет обратной силы. Соответственно, перечисленные особенности будут распространяться лишь на те договоры аренды, которые будут заключены после 01.03.2015.

Определен порядок предоставления участков в постоянное (бессрочное) пользование

Так же, как и согласно действующей сегодня ст. 20 ЗК РФ, на основании новой ст. 39.9 земельный участок в бессрочное пользование будет предоставляться только определенным организациям:

органам государственной власти и местного самоуправления;

государственным и муниципальным учреждениям;

казенным предприятиям;

центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

В отличие от действующей нормы в новой статье перечислены сведения, которые должны быть указаны в решении о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование, а также устанавливается запрет на предоставление вышеперечисленным лицам участков на других правах, кроме права бессрочного пользования. Исключением являются случаи предоставления участка в безвозмездное пользование (ст. 39.10 ЗК РФ) и предоставления участка, на котором находится здание или сооружение (ст. 39.20 ЗК РФ).

Если ранее перечисленным лицам участок был предоставлен на ином основании, на наш взгляд, право пользования таким участком не утрачивается, поскольку Закон № 171-ФЗ не содержит подобного правила. Статья 39.20 ЗК РФ вступит в силу 01.03.2015, а ст. 20 с этого же дня утратит силу.

Земельный участок, принадлежащий государству или муниципальному образованию, может быть обменян на участок, находящийся в частной собственности

Действующая редакция ЗК РФ не предусматривает такой процедуры, как обмен находящегося в частной собственности земельного участка на участок, принадлежащий государству или муниципальному образованию. В новой ст. 39.21 ЗК РФ перечислены случаи, когда такой обмен может иметь место. С 01.03.2015 обмен будет возможен, если:

участок, находящийся в частной собственности, изымается для государственных или муниципальных нужд;

находящийся в частной собственности участок изымается в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объектов социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры.

Граждане и юридические лица смогут пользоваться государственными и муниципальными участками без их предоставления

Ст. 23 ЗК РФ предусматривает возможность ограниченного использования чужой собственности (сервитут) и указывает на то, что такое использование осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

В новой главе V.3. ЗК РФ определен порядок установления сервитута. В частности, граждане и юридические лица смогут пользоваться участками, принадлежащими государству и муниципальным образованиям, для:

размещения линейных объектов, сооружений связи, установки информационных знаков и защитных сооружений;

проведения изыскательских работ;

ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Для этого в отношении земельного участка должно быть заключено соглашение об установлении сервитута (ст. 39.25 ЗК РФ). Порядок заключения такого соглашения и его содержание также прописаны в новых статьях ЗК РФ.

Указанные правила начнут действовать с 01.03.2015.

Объект незавершенного строительства, расположенный на государственной или муниципальной земле, могут изъять

Изменения коснулись и Гражданского кодекса РФ. Согласно новой ст. 239.1 ГК РФ, если договор аренды государственного или муниципального земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, прекратил действие, расположенные на нем объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда и проданы с публичных торгов. Новые правила будут применяться только к тем договорам, которые заключены после вступления в силу закона № 171-ФЗ.