Оформление предварительного договора при отсутствии права собственности на земельный участок - советы и рекомендации

₽ VIP

Доброго времени суток, уважаемая Вера.

Конечно, договор такой оформить можно, но, думается, что до узаканивания прав наследника, следует повременить, т.к. велика вероятность проблем в будущем.

Здравствуйте, Вера! Если с юридическими лицами, то договор будет примерно такой:

Рекомендую Вам обратиться к специалисту для составления этого договора, а потом еще и заверить его у нотариуса

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли - продажи земельного участка

Город Москва

«__» _______________ две тысячи седьмого года

Общество с ограниченной ответственностью «Ветераны разведки - Инвест» (ООО «ВР-И»), ИНН 7729503460, зарегистрированное Межрайонной инспекцией МНС России № 46 по г.Москве «13» февраля 2004 года за основным государственным регистрационным номером 1047796083170, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 77 № 006184165, юридический адрес: 119571, Москва, пр.Вернадского, д.92, оф.272, в лице Генерального директора Тованова Евгения Юрьевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны

и гр-н РФ ________________, _____________ г.р., имеющий паспорт _____________, выданный _______________г. _________________, зарегистрированный по адресу: ________________________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны,

находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (именуемый в дальнейшем «Основной договор») земельного участка № ____ (далее по тексту - Участок), расположенного по адресу: Калужская область, Жуковский район, СНТ «Новая Земля», в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Предварительным Договором.

2. Участок, указанные в пункте 1 настоящего Договора, общей площадью _____ кв.м., принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли продажи земельного участка от 28 марта 2007 года.

3. Стороны обязуются заключить Основной договор, предусмотренный пунктом 1 настоящего Договора, не позднее «___» _____________________200__года.

4. Цена отчуждаемого Участка, указанного в пункте 1 настоящего Договора, составляет ________________________ рублей.

Соглашение о цене является существенным условием настоящего и основного Договора.

5. Покупатель вносит аванс в размере __________________ рублей путем перечисления на расчетный счет в течении семи банковских дней после подписания настоящего договора, и задаток в размере ____________________________ рублей. Остаточную стоимость отчуждаемого Участка от цены указанной в пункте 4 настоящего Договора Покупатель оплачивает в день подписания Сторонами передаточного акта. При заключении основного договора сумма аванса и задатка учитывается в счет причитающихся с Покупателя платежей.

6. Продавец гарантирует, что передаваемый по настоящему Договору Участок никому другому не продан, не заложен, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

7. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение, своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

8. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это частичное или полное неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы возникших после заключения настоящего Договора в результате чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, наступление которых Стороны не могли предвидеть и предотвратить в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

9. Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания и действует до даты заключения Основного договора.

10. Права, обязанности и ответственность Сторон, не предусмотренные настоящим Договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

11. Все изменения и дополнения к настоящему Договору составляются в письменной форме, подписываются обеими Сторонами и являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

12. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны.

ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ

__________________________________________________________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

если физические лица

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи

г. Москва, __________________________ две тысячи шестого года.

Мы,_______________________________________________________________________, «____». _________. _______. года рождения, паспорт ________________, выдан _________________________________________________________________________________“____”________.____ года, проживающий по адресу:__________________________________ _________________________________________________________________________________, и _______________________________________________________________________, «____». _________. _______. года рождения, паспорт ________________, выдан _________________________________________________________________________________“____”________.____ года, проживающий по адресу:__________________________________ _________________________________________________________________________________с одной стороны, именуемые в дальнейшем Покупатель, и _________________________________________________________________________________ «____»________.____года рождения, паспорт _______________, выдан _________________________________________________________________________________“___”.____________.______ года, проживающий по адресу:______________________________ _________________________________________________________________________________, с другой стороны, именуемый в дальнейшем Продавец, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется в будущем заключить с Покупателем договор купли-продажи земельного участка (земельного участка с возведенными строениями) (далее - основной договор купли-продажи), находящейся по адресу: _____________________________________________________________________________,

общей площадью _______ кв.м., кадастровый номер ____________________________, в том числе жилой площадью строений _______ кв.м., состоящих из ______комнат (далее – Дом).

2. Право собственности Продавца на земельный участок подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________, выданным _____________________________________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним “___”._____________._________года сделана запись регистрации № ______________________________________.

3. По согласованию сторон продажная цена земельного участка с возведенными строениями составляет сумму в рублях, эквивалентную ______________________________________ долларам США.

4. В счет оплаты стоимости земельного участка и возведенного на нем Дома, Покупатель передал Продавцу до заключения настоящего договора денежную сумму в размере ___________________________________ ___________________________________, что на день передачи денежных средств “____” ________________________ года составляет рублевый эквивалент _____________________________________________________________________________ долларов США, рассчитанный по курсу ЦБ РФ на указанную дату. Указанная сумма рассматривается сторонами в качестве задатка в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ и подлежит возврату Покупателю в двойном размере в случае неисполнения Продавцом принятых на себя обязательств по настоящему предварительному договору. В случае неисполнения обязательств по настоящему предварительному договору Покупателем задаток остается у Продавца.

5. Срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка и Дома не позднее “____” ____________ _________ года.

6. Оставшуюся сумму стоимости квартиры Покупатель передает Продавцу в срок не ранее даты указанной в п. 5 настоящего договора.

7. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи квартиры другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

8. В Доме проживают: ___________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.После государственной регистрации права собственности Покупателя на земельный участок и Дом, право пользования указанных лиц в отношении нее прекращается в соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, Продавец обязуется обеспечить снятие их с регистрационного учета по месту проживания не позднее 15 дней с момента государственной регистрации права собственности.

9. Продление сроков действия настоящего договора или изменение его условий возможны при письменном согласии обеих сторон.

10. Споры по настоящему договору решаются в установленном законом порядке.

11. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Подписи сторон:

Продавец: ________________________________________________________________________

Покупатель: _____________________________________________________________________

или такой:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N _____

купли-продажи земельного участка, принадлежащий Продавцу

на момент заключения предварительного договора

на праве постоянного (бессрочного пользования)

г. ______________

"___"_________ ____ г.

_____________, именуем__ в дальнейшем "Продавец", в лице Генерального директора ___________, действующ___ на основании Устава, с одной стороны, и _______________, именуем__ в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора ____________, действующ__ на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее - "Основной договор") земельного участка, основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

1.2. Основной договор будет заключен Сторонами в течение _________ после регистрации уполномоченным органом прав собственности на земельный участок на имя Продавца, приобретшего участок в результате переоформления принадлежащего Продавцу на дату подписания настоящего договора права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право собственности.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее - "Участок"), а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

2.2. Кадастровый план Участка приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

2.3. На момент заключения настоящего предварительного договора Участок принадлежит Продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (Свидетельство N ________ от "__"_________ ____ г.).

2.4. Местонахождение Участка: __________________________________.

2.5. Регистрационный номер Участка _____________________________.

2.6. Кадастровый номер Участка: ________________________________.

2.7. Площадь Участка: ____________ га.

2.8. Категория земель Участка: ___________________.

2.8.1. Разрешенное использование (назначение): _________________.

2.9. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2.10. Ориентировочная стоимость Участка составляет _________________.

Точный размер стоимости Участка будет определен исходя из выкупной стоимости Участка, которую назначит уполномоченный орган при переоформлении Продавцом права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

2.11. Точная стоимость земельного участка будет оплачиваться Покупателем в следующем порядке:

2.11.1. В течение ________ со дня заключения настоящего предварительного договора Покупатель обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса сумму, составляющую _____________.

2.11.2. Сумма, указанная в п. 2.11, уменьшенная на сумму уплаченного Покупателем аванса, выплачивается Покупателем путем перечисления на банковский счет государственного органа, уполномоченного получать денежные средства за выкуп земли. Или сумма, указанная п. 2.11, будет перечислена непосредственно Продавцу при предъявлении последним договора купли-продажи (выкупа) Участка (договора о задатке, авансе и т.п.), заключенного между Продавцом и уполномоченным государственным органом, где указана цена выкупаемого Участка.

2.12. Продавец обязан:

2.12.1. Оказывать Покупателю (представителю Покупателя) содействие, необходимое для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования Участком на право собственности;

2.12.2. Назначить для выполнения обязанности указанной в подп. 2.13.1, своего представителя (по желанию Продавца), выдать ему, а также назначенным Покупателем представителям доверенности для представления Продавца в уполномоченных органах (Приложение No. 2 к настоящему договору).

2.12.3. Передавать представителю Покупателя все требуемые государственными органами документы для осуществления обязанности, указанной п.п. 2.13.1, 2.14.

В срок ______ дней со дня подписания настоящего предварительного договора передать Покупателю:

- заявление (Приложение N 3 к настоящему договору), подписанное уполномоченным органом Продавца;

- кадастровый план Участка (форма В1- В4);

- справку о размере земельного налога, подписанную руководителем Инспекции Министерства по налогам и сборам РФ в соответствующем муниципальном образовании Московской области;

- письмо за подписью руководителя Продавца о доле РФ, субъекта РФ или муниципального образования либо ее отсутствии в уставном капитале Продавца;

нотариально заверенные копии:

- Устав Продавца;

- договор о создании (учредительный договор) Продавца;

- свидетельство о государственной регистрации Продавца;

- свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц Продлавца из ИМНС;

- свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на Участок;

- протокол уполномоченного органа Продавца о назначении руководителя Продавца, заверенный печатью Продавца;

- доверенности на представителей по условиям подп. 2.13.2 настоящего договора.

2.12.4. В срок не позднее ___________ дней с момента подписания настоящего предварительного договора обеспечить созыв и проведение Общего собрания Продавца по вопросу о приобретении в собственность Покупателем Участка, по итогам которого в течение ____________ дней со дня его проведения передать Покупателю Протокол внеочередного Общего собрания акционеров Продавца, где отражены итоги голосования по этому вопросу.

В срок не позднее _________ дней со дня заключения договора купли-продажи Участка:

- передать Покупателю Участок свободным от любых прав третьих лиц, о чем составляется передаточный акт;

- предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2.13. Покупатель обязан:

2.13.1. Совершать все действия, необходимые для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на Участок на имя Покупателя в рамках выданной Продавцом доверенности по форме Приложения N 2.

2.13.2. Обеспечить переход права собственности на Участок на имя Покупателя.

2.13.3. Оплатить покупку Участка в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.14. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора (п. 1.1), предусмотренного настоящим договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков уклоняющаяся Сторона должна уплатить добросовестной Стороне штраф в размере _______________________.

3.2. Возмещение убытков и выплата штрафа не влияет на право каждой Стороны, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

4. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

4.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

5.2. Данный договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

6. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец: _______________________________________________________

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

Покупатель: _____________________________________________________

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

6. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец: ________________/_______________

М.П.

Покупатель: ______________/_______________

М.П.

Вега!Мнения юристов на заключения предварителного договора на НЕ ПРИНАДЛЕЖАЩЕЕ продавцу имущество расходятся.Многие считают, что такой договор заключать нльзя, т к право собственности продавца ничем не подтврждено.По этой причине вам нотариус может отказать в его удостоверении.Хотя нотариальная форма не обязательна.А вот требовать принудительного его исполнения в случае отказа сторон выполнять его будет в судебном порядке трудно.Поэтому согласна, что вам лучше не торопиться.

Вам надо заключить с наследником предварительный договор и договор задатка. Как Вам посоветовали мои колеги за текстами обратитесь к адвокатам.

Уважаемая, Вера! Если продавец принял наследство (подал заявление нотариусу о его принятии) и ждет получения свидетельства о праве на наследство, то участок принадлежит ему с момента смерти наследодателя, независимо от того оформил он на него свои права или нет. Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи участка.

Для этого желательно обратиться к адвокату очно со всеми имеющимися документами на участок.

С Уважением, адвокат Н.Федоровская.

Да действительно, наследство считается принадлежащим наследнику со дня подачи им нотариусу заявления о принятии наследства. Но до получения наследником свидетельства о праве на наследство Вы не можете быть на 100% уверены в том, что данный наследник - единственный наследник, принявший наследство (то есть, что земельный участок принадлежит ему целиком, а не доля).

И еще учтите, что предварительный договор не дает права собственности на имущество, которое должно перейти в собственность покупателя потом, по основному договору. При отказе продавца заключить основной договор, Вы сможете предъявить иск о понуждении к заключению основного договора, а не о признании за Вами права собственности на участок. Предварительный договор только предусматривает все условия, на которых продавец передаст товар покупателю и получит за него определенную договором сумму в будущем. Если Вы собираетесь при заключении предварительного договора оплачивать какую-либо часть выкупной цены, то даже при заключении вами дополнительно еще и обеспечительного обязательства (напр., договора о задатке), переданные Вами продавцу деньги будут являться не задатком, а неосновательным обогащением продавца. Потому что отсутствие основного обязательства (договора купли-продажи) влечет и отсутствие обеспечивающего его обязательства (а недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства - ч. 3 ст. 329 ГК РФ).