Покупка квартиры - как проводить расчеты и обезопасить себя при заключении договора КП

₽ VIP

Здравствуйте, Анна! Схема действует и применима.

У предварительного договора – говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земли, стороны сделки прибегают к заключению именно такого документа.

38.28 КБГлавное его достоинство – он позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по понятной цене.

В настоящее время заключение таких договоров довольно распространенное явление. Хотя зачастую стороны сделки не уделяют ему особого внимания, что в дальнейшем может привести к плачевным результатам. Несмотря на кажущуюся простоту, предварительный договор также имеет свои «подводные камни».

Что такое предварительный договор?

В соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

То есть при желании одной из сторон можно воспользоваться этой формой договора перед заключением окончательного договора аренды, договора подряда и в принципе любого другого договора. Однако чаще всего на практике встречается предварительный договор аренды или купли-продажи недвижимого имущества.

Как правило, такой договор заключается, если основной договор не может быть заключен «сиюминутно». К примеру, до заключения основного договора требуется провести какие-нибудь работы или же покупателю необходимо собрать денежные средства в достаточном размере, или продавцу необходимо подготовить документы – в общем, причины могут быть совершенно различными.

Форма договора – непростой разговор

51.61 КБЧтобы предварительный договор не был признан недействительным, то необходимо при его составлении и заключении действовать в соответствии с буквой и духом закона. На самом деле закон одинаков как для предварительного, так и основного договора: он заключается в форме, установленной для основного договора, а если таковая не установлена, то в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ). И отметим, что несоблюдение правила о форме договора влечет его недействительность (ничтожность).

Есть, впрочем, в законе и некоторое исключение из «клонирования» этих договоров. Основной договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Но это не значит, что и предварительный договор купли-продажи квартиры или дома должен регистрироваться таким же образом – именно такой вывод напрашивается из разъяснений судов высшей инстанции.

Подробнее на эту тему можно прочитать в разъяснении Высшего арбитражного суда РФ, которое прозвучало в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года. Там говорится о том, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, а условие об обязательной государственной регистрации не является элементом формы этого договора, и регистрировать предварительный договор не нужно.

Четыре главных проблемы предварительного договора

39.78 КБПроблема первая. Зачастую некоторые граждане возлагают на этот документ слишком большие функции и надежды. Так, например, на нашем рынке недвижимости довольно часто заключается предварительный договор, по которому покупатель платит продавцу определенную денежную сумму в качестве задатка. Мол, потом, когда заключим основной договор, продавец получит оставшуюся сумму по договору. Но это не соответствует закону, потому что задатком, в соответствии с ГК РФ, признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Как дело обстоит на рынке недвижимости? Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение покупателем задатка. Покупатель квартиры передает задаток продавцу в подтверждение своих намерений заключить договор купли-продажи. Если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумает, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Увы, такие условия на самом деле не соответствуют закону. Предварительный договор порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Если делать все по закону, то стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его в ЕГРП, и только после этого покупатель может оставлять продавцу задаток. Но в реальности по этой схеме никто не действует, так как в этом случае срок государственной регистрации растягивается почти на два месяца.

Проблема вторая. Противоположная ошибка состоит в том, что предварительный договор не рассматривается в качестве серьезного документа. Так, если стороны заключили предварительный договор, а затем кто-то из них передумал заключать основной договор, то другую сторону можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке.

Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Проблема третья. На практике встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, которое на момент заключения предварительного договора отсутствует. Как правило, такой предварительный договор предлагают заключить застройщики, но это не совсем правомерно. Дело в том, что, по общему правилу, заключить основной договор в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. Но однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды допускают возможность заключать такие предварительные договоры, предметом которых является объект незавершенного строительства.

Проблема четвертая. Нередко сторона, не желающая заключить основной договор, пытается признать предварительный договор недействительным. Основания для оспаривания действительности договора соответствуют общим основаниям недействительности сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ (например, несоответствие закону и другим нормативно-правовым актам, мнимая или притворная сделка, сделка, заключенная недееспособным гражданином и т. д.).

Стоит помнить и о том, что основной договор тоже не будет заключен, если предварительный договор признан незаключенным или в нем отсутствуют существенные условия, поэтому…

…три совета по грамотному составлению договора

Чтобы правильно написать такой договор, стоит сразу выяснить все данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ. Как мы писали выше, в предварительном договоре, так же как и в основном, должны быть указаны данные сторон сделки. Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать реквизиты доверенности.

Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также Ф. И. О. лица, действующего от имени юридического лица (у последнего обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки).

Во-вторых, в соответствии с законом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии в предварительном договоре данного пункта он считается незаключенным.

В-третьих, в договоре необходимо указать какой-то срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако, если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа.

Если же договор в оговоренный срок (или срок по закону) не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Кстати, действие предварительного договора прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Если речь идет о заключении договора купли-продажи недвижимости, то основными условиями, которые необходимо учесть при составлении предварительного договора купли-продажи, являются следующие:

1. предварительный договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме,

2. в предварительном договоре должны быть указаны стороны будущего договора купли-продажи недвижимости и их реквизиты,

3. в предварительном договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество будет являться предметом договора купли-продажи недвижимости, включая данные о месте расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества,

4. в предварительном договоре должны содержаться сведения о документах – основаниях права собственности, или иного имущественного права,

5. предварительный договор должен в обязательном порядке содержать цену продаваемой недвижимости,

6. предварительный договор должен содержать перечень лиц, проживающих в жилом помещении на момент его продажи, для решения вопроса об их правах, либо отсутствии таковых после заключения (государственной регистрации) договора купли-продажи недвижимости,

7. предварительный договор должен содержать сроки передачи недвижимости продавцом покупателю после заключения договора купли-продажи недвижимости,

8. желательно, чтобы предварительный договор содержал условия о порядке и месте проведения взаиморасчетов по сделке купли-продажи и определял то, кто и какие расходы будет нести при подготовке к сделке и ее проведении,

9. в случае передачи покупателем продавцу денежных средств в счет стоимости приобретаемой недвижимости необходимо предусмотреть условия возврата их в тех или иных случаях и получить подтверждение от продавца в получении переданных ему денежных средств,

10. предварительный договор должен содержать срок заключения его участниками основного договора – договора купли-продажи недвижимости. Следует знать, что этот срок должен быть определен конкретной датой, или событием, которое неизбежно должно наступить. Без указания такого срока предварительный договор считается заключенным на 1 год, по истечении которого обязательства сторон по заключению договора купли-продажи прекращаются.

Понять и определить какие условия предусмотреть и включить в предварительный договор, согласовав тем самым условия не только заключения основного договора, но и совершения сделки в целом, под силу только юристам, специалистам-профессионалам на рынке недвижимости, обладающих знаниями в области права и большим опытом совершения сделок с недвижимым имуществом.

Если же заключенный Вами предварительный договор не содержит вышеперечисленных условий, наши юристы помогут Вам проанализировать документы, указать на риски и рекомендовать пути их устранения.

Вышеуказанные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости, безусловно, применимы для заключения, за некоторыми исключениями или дополнениями, предварительных договоров в отношении иного имущества, имущественных прав.

===================

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Город Москва _________________________года.

Мы, _____________________________________________________________________паспорт_____________выдан_______________ __________________________________________________________________________________________________________проживаю щий ______________________________________________________________________________________________Продавец с одной стороны, и ______________________________________________________________________паспорт_______________выдан___________ __________________________________________________________________________________________________проживаю щий_____________________________________________________________________________Покупатель с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороны обязуются в срок до ________года (ниже срок) заключить в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу:___________________________________________

2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ___________________________________________________________________________________________________________

3. Вышеуказанная квартира состоит из ____ жилых комнат, имеет общую площадь __(_________) кв.м. , в том числе__(_______________). жилой площади.

4. По соглашению сторон Продавец обязуется продать, а Покупатель купить вышеуказанную квартиру за ________________ рублей, что эквивалентно ____________________ долларов США.

5. Продавец гарантирует, что указанная квартира до настоящего времени никому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

6. Продавец обязуется передать квартиру Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение____________ дней после получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием и не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии.

7. Покупатель осмотрел указанную квартиру, претензий по ее качеству не имеет. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего договора указанная квартира находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в договоре.

8. Обеспечение исполнения Договора и ответственность Сторон:

1. В обеспечение исполнения обязательства купить квартиру в срок до _______________года Покупатель до подписания настоящего договора внес Продавцу сумму в рублях, эквивалентную___________ долларов США (ниже - Сумма).

2. Если Договор купли-продажи не будет заключен в Срок по обстоятельствам, за которые отвечает Покупатель - Сумма переходит в собственность Продавца.

3. Если Договор купли-продажи не будет заключен в Срок по обстоятельствам, за которые отвечает Продавец - Сумма незамедлительно возвращается Покупателю в одинарном размере.

4. Если Договор купли-продажи не будет заключен в Срок по обстоятельствам, за которые ни Покупатель ни Продавец не отвечают - Сумма незамедлительно возвращается Покупателю.

9. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

10. Порядок расчетов за квартиру:

1. Если договор купли-продажи будет заключен - Сумма засчитывается в оплату цены квартиры.

2. Окончательные расчеты стороны производят в день подписания Договора купли-продажи квартиры.

11. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Продавец на момент приобретения квартиры состоял (не состоял) в зарегистрированном браке. Нотариально удостоверенное согласие супруга Продавца на продажу квартиры будет получено при подписании договора купли-продажи. Покупатель на момент заключения настоящего договора купли-продажи квартиры состоит(не состоит) в зарегистрированном браке. Нотариальное согласие супруга Покупателя на покупку квартиры будет получено при подписании договора купли-продажи.

13. Содержание статей Гражданского Кодекса РФ: ст.161 (Сделки, совершаемые в простой письменной форме), ст.162 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), ст.164 (Государственная регистрация сделок), ст.209 (Содержание права собственности), ст.223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), ст.288 (Собственность на жилое помещение), ст.460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), ст.461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), ст.549 (Договор продажи недвижимости), ст.550 (Форма договора продажи недвижимости), ст.551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), ст.554 (Определение предмета в договоре продажи недвижимости), ст.555 (Цена в договоре продажи недвижимости), ст.556 (Передача недвижимости), ст.557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), ст.558 (Особенности продажи жилых помещений), статей Семейного Кодекса: ст.34 (Совместная собственность супругов), ст.35 (Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), статьи 38 Жилищного кодекса (Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме) сторонам известно.

14. Расходы по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности оплачивает Покупатель.

15. К отношениям Сторон, не урегулированным Договором, применяется действующее законодательство РФ.

16. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному - у Продавца и Покупателя.

________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________

Через банковскую ячейку Вы себя просто обезопасите, не более. А так - можете и налом

Уважаемая Анна!

Если квартира в собственности у Продавца более 3 лет и он готов полностью указать всю стоимость квартиры в Договоре купли-продажи, то при тех условиях, которые вы описали, возможно заключение основного Договора купли-продажи квартиры с условием отсрочки платежа. Тем самым Вы избежите отказа Продавца от заключения Договора и возможных судебных разбирательств, пока вы собираете недостающие 20 процентов стоимости. Кроме того официально перечислив на его счет в Сбербанке 80 % стоимости, избежите проблем при возможном расторжении Договора и возврате Вам денег.

Спасибо за столь полный ответ. но все же, как и когда отдавать лучше деньги,налом или через банковскую ячейку?спасибо