Если возможно сделать взаимозачет, то как его сделать правильно и какие документы оформлять?

Добрый день, уважаемые юристы!

Краткое описание ситуации.

У меня есть в собственности нежилое помещение. Около года назад ТСЖ дома, в котором находится нежилое помещение, приняло решение заменить канализационную трубу на трубу большего диаметра. В результате проведенных работ по замене трубы у моего помещения (в пределах 3-5 метров от стены дома) было нарушено благоустройство: выкопана яма, сломаны тротуарные бордюры и часть тротуарной плитки, частично разрушена отмостка и т.д.

Начиная с апреля этого года я просил управляющего ТСЖ восстановить нарушенное благоустройство, а в ответ получал лишь обещания. Более того, в мае я написал официальное письмо с требованием восстановить нарушенное благоустройство.

Однако в связи с тем, что лето уходит, а сделано так ничего и не было, я самостоятельно и за свой счет восстановил благоустройство у своего помещения. Сфотографировал то, что было до, и то, что стало после.

В процессе я затратил определенную сумму денег на работы и материалы, и хочу получить эти деньги обратно.

В связи с чем возник вопрос - каким образом получить свои деньги обратно?

Насколько я понимаю, можно решить вопрос тремя способами:

1) ТСЖ оплатит счет добровольно. Этот вариант не рассматриваю, т.к. есть основания полагать, что ничего оплачено не будет;

2) Сделать взаимозачет. Каждый месяц я плачу коммунальные платежи, а ТСЖ мне должно за произведенное благоустройство. Значит можно как-то сделать так, чтобы я не платил коммунальные платежи до тех пор, пока не погасится долг ТСЖ перед мной;

3)Обратиться в суд.

Прошу объяснить, что мне нужно сделать, чтобы получить с ТСЖ свои деньги обратно.

Если возможно сделать взаимозачет, то как его сделать правильно и какие документы оформлять?

Если обращаться в суд, то какие документы прилагать и на какие доказательства основываться?

Возможно, есть иные варианты разрешения ситуации?

Заранее благодарю за ответ!