Как отменить договор купли-продажи и вернуть проданную квартиру - разбор ситуации
У меня такая ситуация. Продала свою квартиру, но покупка той квартиры, которую хотела для себя сорвалась. Мои покупатели с ипотекой и чтоб им дали деньги в банке и я смогла внести задаток за покупаемую квартиру пришлось подписать договор купили-продажи. И банк потребовал подписать нотариально то, что я с детьми выпишусь в течении месяца из квартиры. Сейчас себе не могу ничего подобрать, как только находится подходящий вариант, сделка срывается. Риелторы мои уверяли, что если не получиться мне подобрать вариант, то мои продавцы просто возвращают мне квартиру по договору. А сейчас говорят обратное. Сижу и не знаю что делать. Сейчас мы живем в проданной квартире, прописаны там же - я и двое несовершеннолетних детей. Можно ли отменить как то договор купли продажи моей квартиры. Хоть через суд? Получается риелторы ввели меня в заблуждение с возвратом квартиры.
Марина Владимировна , вы уже оформили сделку , переход права зарегистрирован , покупатели произвели с Вами расчет ,т.е. свои обязательства они выполнили полностью , право собственности у их возникло , я не вижу оснований для расторжения договора в судебном порядке . Вариант только один искать себе жилье .
Спросить
Какие риски для продавца недвижимости по альтернативной сделке с опекой и ипотекой? Продавец только продает квартиру и хочет получить свои деньги, покупатель продает свою квартиру, где несовершеннолетние дети наделены долями и недостающую сумму на новую квартиру берет в ипотеку. (Покупатель его квартиры найден) По требованию банка, который выдает ипотечный кредит сначала должен быть оформлен договор купли-продажи с продавцом, далее открывается кредитная линия и аккредитив. Сделка оформляется у нотариуса, договор купли продажи составлен грамотно, с учетом всех возможных рисков продавца, но важный вопрос, в случае если сделка сорвется и что-то пойдет не так, как продавец может себя защитить? Аннулировать сделку можно будет исключительно только через суд? Может ли наличие доли у несовершеннолетних детей в новой квартире усложнить этот процесс? Как продавцу обезопасить себя? Благодарю за ответы!
Ответ отключен модератором
Здравствуйте, Мария! Давайте по порядку.
1. Как правило через суд, если в договоре не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора либо его расторжения. И не аннулировать, а расторнуть наверное (ст.450-453 ГК РФ). В общем случае согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
2. Т.е. чтобы не пришлось доказывать существенное нарушение условий договора, стоит прописать конкретные случаи в ДОГОВОРЕ, на основании которых договор может быть расторгнут. Это страховка стороны сделки, т.к. в суде зачастую практически невозможно доказать существенное нарушение условий договора. Именно так себя и обезопасите. Если есть конкретная ситуация, которая может быть препятствием в сделке, то стоит ее прописать в договоре (явно или обще, но чтобы можно было обыграть). 3. Ну и деньги передавать через аккредитив после успешной регистрации права собственности.
4. Наличие же доли несовершеннолетних в новой квартире не повод усложнять процесс. Просто при отчуждении их долей нужно разрешение органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). Так что если в альтернативной сделке такое разрешение требуется, то проверьте его наличие и снимите себе копию.
P.S. Ну а плагиат из Интернета можете и сами найти:
Спросить
Здравствуйте, Мария!
У Вас в вопросе какие то взаимоисключающие вещи.
Сначала пишите что договор грамотно составлен, с учетом всех рисков, а потом спрашиваете как себя защитить.
Ну если у вас грамотно договор составлен то он и должен защищать.
Там должны быть грамотно прописаны условия расторжения во внесудебном
порядке (ст. 450 ГК РФ), чтобы не только через суд было.
Наличие несовершеннолетних никак не усложнит процесс.
Надо брать Ваш договор и смотреть. А возможно редактировать.
Т.к. если у вас подобные вопросы возникли, то очевидно что там много чего не учтено.
И "грамотность" этого договора весьма условная.
Спросить
Здравствуйте Мария!
Вам следует проверить наличие разрешение опеки на продажу именно продажи на квартиру покупателей, если есть разрешение, то при самой сделке не должно возникнуть ни каких проблем.
У Вас сделка будет проходить с участием нотариуса, в договоре купли-продажи обязательно посмотрите указана ли ст.ст. 450-451 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора, при этом смотрите чтобы были условия указаны не только расторжение договора в судебном порядке, но и возможность по соглашению стороне.
А так же в силу
ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
Если есть сильные переживания, Вам следует все же пригласить именно с Вашей стороны юриста, что бы он контролировал сделку.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Мария, добрый день.
По Вашим вопросам:
1)продавец сможет защитить свои права через суд, согласно статьи 3 ГПК РФ
2) Да, через суд у большинства, но можно предусмотреть и условие в договоре
Статья 450 ГК РФ
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3)Да, может усложнить процесс, так как в сделках, где участвуют несовершеннолетние дети, всегда есть риски
4) Продавцу важно проверить заключение опеки или разрешение на продажу квартиры покупателей
В соответствии с п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей
-----------
С уважением.
СпроситьЯ продала однокомнатную квартиру. С покупателем подписали договор и передаточный акт, сейчас документы находятся на регистрации в КОРЦ. Деньги были перечислены мне на счет в тот же день. Однако покупатель заявил, что я должна оставить кухонный гарнитур в проданной квартире, иначе он отменит сделку (в договоре купли-продажи этого не прописано). Законно ли его решение отменить сделку купли-продажи только по причине отсутсвия кухонного гарнитура, если я уже внесла задаток из этих денег продавцам другой квартиры, которую хочу купить? Возможно ли обязать покупателя через суд заключить сделку купли-продажи и призать его уклоняющимся от совершения сделки? Можно ли потребовать возместить упущенную выгоду от невозможности приобрести другую квартиру, большую по площади?
Марина, отменить сделку по основанию отсутствия кухонного гарнитура - нельзя!
Вам не нужно беспокоиться. Сделка уже находится на регистрации, и даже если он вдруг подаст иск в суд -шансов у него нет.
С Уважением,
СпроситьКак поступить. Продали квартиру по договору купли-продажи. Мебель в договоре, которую оставляем в квартире не указывали (договаривались устно), опись, что остается в квартире не составляли. Квартиру не фотографировали. В документе купли-продажи, стоит только слово о покупке-продажи квартиры. Покупатель деньги перечислил, свидетельство о покупке получил (деньги перечислялись через банк, по сертификату ветхого жилья). Во время передачи ключей, покупатель говорит, что не хватает мебели в квартире, и хочет отказаться от покупки квартиры. Имеет-ли он на это право, на каком основании он может отказаться от покупки? И я так понимаю мы должны будем вернуть всю сумму указанную в договоре? В договоре купли-продажи ничего не написано про отказ от сделки. В каком случае покупатель может отказаться от квартиры?
Если сделка прошла регистрацию, покупателю будет очень сложно оспорить в суде договор купли-продажи, для этого нужны очень веские причины.
Спросить
Оснований для отказа от покупки в описанном вами я не вижу. Кроме того, отказ от покупки невыгоден и самому покупателю, поскольку средства, перечисленные по сертификату в таком случае должны быть возвращены в бюджет и при последующем приобретении недвижимости у него могут возникнуть проблемы с использованием средств сертификата.
СпроситьУ меня такая ситуация: у ипотечных покупателя моей квартиры двое несовершеннолетних детей, которые будут зарегистрированы в квартире своей бабушки. Выделяются ли доли на детей в договоре купли продажи? Ранее они не были собственниками нигде. После подписания основного договора квартира будет находится в залоге у банка. Обязательно ли выделять доли детей при подписании договора? Могут ли родители оформить квартиру только на себя? Возможны ли проблемы у продавца? Ипотека в Сбербанке.
В этом случае не надо выделять им доли, т.к. ранее они не являлись собственниками долей.
СпроситьЯ заключила предварительный договор купли-продажи на свою квартиру, взяла задаток, ищу себе встречный вариант. В договоре указан срок в течение которого должен подписать основной договор купли-продажи. Могу ли я расторгнуть предварительный договор и просто вернуть задаток, если к моменту заключения основного договора я не найду себе подходящую квартиру для покупки?
Сторона по предварительному договору получит возможность обратиться в суд с требованием о заключении основного договора. Если покупатель готов будет расторгнуть предварительный договор, то задаток возвращается в двукратном размере (ст. 381 Гражданского кодекса РФ).
СпроситьБыл составлен предварительный договор купли продажи на квартиру, на 3 месяца. Я как покупатель оставил залог на покупку квартиры 30 тысяч. В договоре указано если основной договор не будет заключен на условиях настоящего договора по вине покупателя то сумма задатка остается у продавца. Еще указано что стороны пришли к соглашению что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее 1 сентября 2014 года при условии продажи мокй квартиры. Срок договора прошел, продавцы продали квартиру другим, задаток возвращать не собираются. Правы ли они? ведь в договоре было указано-покупка их квартиры при условии продажи моейквартиры.
В данном случае продавцы полностью неправы Обращайтесь в суд с иском о возвращении задатка при чем в двойном размере согласно ст.381 ГК РФГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Спросить
Вы можете смело требовать возврата задатка в двойном размере. Помощь в составлении иска можем оказать, если вы обратитесь по тел. 2970922
СпроситьНа момент продажи квартиры в ней проживал наниматель, но не был там зарегистрирован, только снимал эту квартиру по договору найма. Продавец говорила о том, что данная квартира сдается, но если появится покупатель на квартиру, то наниматель съедет и этот вопрос уже урегулирован. Покупатель приобрел квартиру. Теперь наниматель подал в суд на продавца квартиры, указав, что его выкинули на улицу до истечения срока по договору найма и в то же время предъявил претензии покупателю о том, чтобы данный договор не считался заключенным, т.к. не были соблюдены основные условия договора купли-продажи квартиры а именно, он (наниматель) не указан в договоре купли-продажи как третье лицо, поскольку он там жил и имел право пользоваться данной квартирой. Но ведь покупатель не мог знать в каких отношениях состоят продавец и наниматель, его уверили, что квартира будет освобождена в случае совершения сделки купли-продажи. Скажите пожалуйста, можно ли договор купли-продажи квартиры признать незаключенным и есть ли какие-либо основания для опасений покупателю? Спасибо большое.
Вера! Риск есть. Но прежде всего необходимо изучить документы - договор найма и договор купли-продажи.
Спросить
Вера, знакомились ли Вы со справкой Ф-9 на момент совершения сделки? Указывалось ли в договоре, что данная квартира не имеет обременений? Есть еще много вопросов, без ответом на которые невозможно дать заключение.
После изучения договора купли-продажи и сопутствующих сделке документов, а также договора найма, готов буду оказать Вам содействие.
СпроситьУ меня сложилась такая ситуация. Я продаю квартиру и приобретаю другую с доплатой ипотекой. У моего покупателя тоже ипотека. По срокам сделка будет первой на продажу моей квартиры, а топом сделка на покупку другой. В квартире я проживаю с семьей. Освободить сразу на момент сделки квартиру я не могу, необходимо время на оформление сделки другой квартиры. Наши покупатели проживают на съемной квартире, соответственно требуют о немедленном выселении. В договоре купли продажи банка дата об освобождении квартиры не прописана. Как мне поступить? Если заключить дополнительное соглашение сторон к договору купли продажи о сроке выселения 21 день, будет ли иметь юридическую силу? И как правильно составить соглашение?
Как взыскать штрафную неустойку?
Заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому мне передали аванс. Квартира приобреталась для несовершеннолетнего ребенка. Параллельно покупатель продавала свою квартиру. Через два месяца покупатель передумала подписывать основной договор и покупать мою квартиру. Мотивировала тем, что органы опеки отказали в сделке купли продажи. Отказали они только потому, что отец ребенка с которым покупатель в разводе не дал разрешение на сделку. Однако, органы опеки выходили в адреса двух квартир, составили положительный акт обследования жилищно бытовых условий. В предварительном договоре нет упоминания о квартире покупателя, т.е. сделка в зависимость от ее продажи не ставилась. И в случае невыполнения ею условий предварительного договора аванс в качестве штрафной неустойкина остается у продавца. Несостоявшийся покупатель намерена вернуть аванс, мотивируя незаключение договора отказом органов опеки. Каким образом я могу защитить свои права и оставить неустойку у себя? У меня сорвалась моя сделка, а отказ отца ребёнка направлен специально, чтобы не заключать сделку. Покупатель намерена подать в суд.
Добрый вечер. Если в договоре одна сделка не привязана к другой, то Ваша покупатель не докажет в суде ничего. Наймите юриста для грамотной защиты в суде.
Спросить
Желательно перед консультацией прочитать договор предварительный. Направьте на почту yurist.61@yandex.ru я посмотрю и отвечу Вам.
Спросить
Добрый вечер. Аванс никак не остается у продавца только задаток Вы можете оставить себе а также можете прибегнуть штрафным санкциям в судебном порядке. Хорошего приятного вечера вам.
Спросить
Вам желательно с этим вопросом очно обратиться к юристу нужно видеть все документы по делу и в первую очередь сам договор я думаю, что суд в исковых требованиях откажет.
СпроситьПосоветуйте пожалуйста как быть. Я заключила договор о продаже квартиры. Залог покупатель моей квартиры внес в ячейку. Документы сдали в ГБР. Но моя покупка квартиры в новом сданном доме сорвалась. Договоры на продажу и покупку новой квартиры независимы друг от друга. Деньги из ячейки выдадут в банке только при условии что я предоставлю договор о покупке т.е. что у меня будет куда вьезжать. А так как покупка срывается, то получается ситуация: продать квартиру я продала. Документы на собственность моей квартиры будут оформлены на покупателей и окажусь где: на улице и деньги в ячейке. Что мне делать в этой ситуации, подскажите.
Какое-то нелепое условие в договоре. Вам нужен реальный юрист, а не интернет-консультация.
Спросить
