Вопрос выбора начальной цены аукциона по аренде земельных участков в соответствии с Земельным кодексом РФ

Согласно статьи 39.11 пункта 14 Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.

Вопрос: кто должен делать рыночную оценку, заинтересованное лицо в предоставлении ему в аренду, или орган местного самоуправления?

При проведении аукциона на право заключения договора аренды пунктом 14 ст.39.11 ЗК РФ установлены методы определения начальной цены аукциона на право заключения договора аренды.

ОМСУ же при проведении указанного аукциона устанавливает начальную цену в размере, определенной по результатам рыночной оценки не как стоимость арендной платы, а как некая сумма выкупа этого права-права заключить договор, а арендная плата при заключении договора аренды с победителем аукциона устанавливается в соответствии с принятым решением собрания депутатов, в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Скажите, пожалуйста, насколько это правомерно? Или же ОМСУ не имело право в разрез указанной выше статьи устанавливать отличную от стоимости арендной платы начальную цену.

Указанный метод в разы увеличивает поступления в бюджет. Например, ежегодная арендная плата за 1 га с/х равна 350 руб., при этом первоначальная цена аукциона колеблется от 2000 до 3900 руб. за 1 га в год. Если на аукцион выставлен участок, площадью 10 га, то начальная стоимость будет, например, равен 26000 руб. (по 2600 за 1 га). Эти деньги идут в бюджет, как стоимость выкупа права заключить договор аренды, а затем заключается договор аренды по стоимости, равной 1,5% от кадастровой стоимости за 1 га.

Имеет ли право ОМСУ, руководствуясь решением собрания депутатов, принять такой порядок заключения договоров аренды посредством проведения аукциона! Если нет, то чем это грозит ОМСУ?

Ситуация следующая получаю земельный участок без проведения торгов. Утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории до 1 марта 2015 года (по факту схема от 21 января 2015).

Должен ли я делать оценку земельного участка или у меня есть возможность приобрести его по кадастровой стоимости?

Исходя из Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации мой участок подпадает под пункт 3 статьи 34 настоящего закона, а именно В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), но не позднее 1 января 2018 года. В статье 34 старого ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА нет ни слова о оценке земли.

Однако согласно пункту 3 статьи 39.4 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ вступившего в силу с 1 марта 2015 года При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В сельсовете, непосредственно у которого я должен выкупить земельный участок говорят, что нужно сделать отчет об оценке и выкуп участка будет по оценочной стоимости, т.к. распоряжение на проведение кадастровых работ и схема участка выданы до 1 марта 2015 года.

Я же хочу его приобрести по кадастровой стоимости, тк она гораздо ниже.

Земли населенных пунктов, ЛПХ. Участок вновь образован, межевание и кадастровый паспорт делал я.

У меня договор аренды земельного участка заключен на основании п.14 ст.39.12 ЗК РФ. Как будет происходить заключение нового договора по окончанию срока аренды существующего договора? Есть кое-какие рассуждения: Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов регламентируются статьей 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 1 настоящей статьи определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 2 содержит перечень этих исключений случаев предоставления земельных участков без проведения торгов.

И так имеем всего два способа заключения договора аренды:

1) на торгах, проводимых в форме аукциона

2) без торгов, т.е. без проведения аукциона

В первом случае может быть только три конечных результата проведения аукциона:

а) несколько претендентов, определяется победитель, предложивший наибольшую цену, и с ним заключается договор аренды

б) один претендент, аукцион признается несостоявшимся, и с ним заключается договор аренды

в) ни одного претендента, аукцион признается несостоявшимся, и организовывается новый аукцион

Так как любой договор аренды ограничен временными рамками (сроком действия договора аренды), то порядок заключения нового договора аренды по окончании срока действия законодатель прописал в пункте 3 настоящей статьи:

« Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.»

В этом пункте есть исключение: «за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса». В перечне случаев предоставления земельных участков без проведения торгов данный случай, предусмотренный пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12 не включен, а значит законодатель относит его (случай 13,14 и 20) к пункту 1 статьи 39.6 ЗК, т.е. договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен на торгах, проводимых в форме аукциона.

Это подтверждается письмом Росреестра «Переуступка права по договору аренды, переданного с торгов» от 24.09.2020 г., а также судебной практикой-Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.07.2018 N Ф 06-34115/2018 по делу N А 57-17101/2017: ««Предприниматель «------» не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах и фактически заключен предпринимателем на аукционе.

Признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению и подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона. Так, в соответствии с названной нормой договор аренды земельного участка заключается с лицом, единственная заявка которого на участие в аукционе и сам заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.»

Если бы законодатель подразумевал заключение договора на несостоявшемся аукционе как заключение договора без торгов, то он бы не вписал эту норму: « (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса)» – ну не было торгов и не было, зачем тогда в пункте 3 статьи 39.6 делать какое-то исключение? По моему мнению ответ таков: когда предоставляется земельный участок в аренду без торгов, то, соответственно, не может быть других желающих (претендентов, отсутствие конкуренции) на этот земельный участок и заключение нового договора осуществляется также без торгов. Заключение договора аренды на торгах, признанных несостоявшимися согласно пунктам 13, 14 или 20 статьи 39.12, при наличии только одного участника, а значит при отсутствии других желающих (претендентов, отсутствие конкуренции) законодатель предусмотрел процедуру заключения нового договора аренды также без торгов.

Пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ определяет совокупность условий для заключения нового договора аренды без торгов. Подпункты 1-3 ясны и понятны. Интересен подпункт 4: « на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.» Но здесь следует отметить, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12, является договором заключенном на торгах, проводимых в форме аукциона, признанным не состоявшимся, и не попадает под определение «договор аренды которого был заключен без проведения торгов» подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, и значит действие этого подпункта не распространяется на такой договор.

Следовательно, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6, заключение нового договора аренды происходит без торгов для того договора аренды, который был изначально заключен без проведения торгов, проводимых в форме аукциона, а также (как исключение) для того договора аренды, который был заключен в случае предусмотренного пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, т.е. заключенного на торгах, проводимого в форме аукциона.

Применяются ли положения п. 27 ст 34 фз 171 от 23.06.2014:

п 27. Положения подпунктов 3 и 7 - 9 пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) в части обязанности исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, утвердить схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, обеспечить проведение государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на образованный земельный участок, получить технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка на основании заявления заинтересованного гражданина или юридического лица, если такой земельный участок может быть предметом аукциона, применяются с 1 июня 2015 года.

Для заявлений, поданных в исполнительный орган ранее 1 июня 2015 года? Какие основания для применения или НЕприменения?

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, как производится оценка квартиры принадлежащей министерству обороны по комерческой цене или по государственной.

Я собственник дома, на моем участке имеется излишек земли 2.2 сотки, который расположен в середине моего участка, в кадастровом паспорте правообладатель администрация горда, стоимость по кадастровому паспорту составляет 209000 рублей.. По обращению в администрацию мне сказали, что я могу выкупить эту землю по рыночной стоимости (рыночная дороже кадастровой в два-три раза) , даже не по процентному соотношению (льготная цена для собственников) от кадастровой цены. Законно ли это? Если нет, мои действия, куда обращаться дальше? Попадаю ли я по нижеприведенному закону, т.е 3% от кадастровой стоимости земельных участков? Спасибо.

После 01.07.2012 года выкуп земельных участков собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, а также переоформление в собственность права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будет осуществляться за стоимость, установленную органами государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции, установленной статьями 9, 10, 11 Земельного кодекса РФ, но не выше их кадастровой стоимости.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным закономО введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Московской области О регулировании земельных отношений в Московской области Правительство Московской области постановляет: 1. С 1 июля 2012 года установить цену продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном: 1) трем процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков.

Просим дать разъяснения по пунктам договора, заключенному между нашей организацией и арендодателем, а именно:

"6.7. Размер арендной платы заключенного Договора аренды изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный Договор аренды, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, подготовленного в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

6.8. Допускается возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке Арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости, но не чаще чем 1 раз в год.

..."

Как понять, каким образом будет производится повышение арендной платы - каждый год на определенный процент от указанной в первоначальном отчете о рыночной стоимости (от него идет расчет стоимости за первый год), либо каждый год будет производится новая оценка рыночной стоимости с оформлением нового отчета об оценке рыночной стоимости и уже от него будет производится повышение ежемесячной арендной платы?

Помогите с решением приобретения ЗУ в собственность. Подскажите пожалуйста можно ли мне ИП главе КФХ выкупить земельный участок сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 2 пп 9 Статья 39.3 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка; Взятый в аренду согласно: пункта 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Т.к. Главой КФХ может являтся гражданин согласно: пункт 5 ГК РФ Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя. В случае если это невозможно сделать руководствуясь данными статьями, прошу Вас подсказать свои варианты возможного выкупа земельного участка взятого в аренду согласно пункта 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Предпочтительно без проведения торгов. Случаи предусмотренные подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пунктами 5.1, 7 статьи 10 Закона об обороте не подходят, у нас нет таких земель выделенных в счет земельных долей, вы мне что-то другое можете посоветовать?