Спор о действительности сделки - заключен договор аренды, а через месяц - договор купли-продажи.

995₽ VIP

Если сумма долга по аренде превышает размер аванса, то у Вас нет неосновательного обогащения согласно ст. 1102 ГК РФ:

"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение".

Если нет неосновательного обогащения у Вас, то суд откажет арендатору.

И наоборот.

Если есть у Вас неосновательное обогащение, суд взыщет с Вас его с помощью приставов.

А в суд может обратиться любой и по любому поводу, если он уверен, что его права нарушены.

Возврата аванса он может требовать только если расторгнет сделку или изменит ее условия (ст. 309, 310, 450-453 ГК РФ). Просто по его желанию такой маневр ему ни один суд не одобрит. При этом Вы имеете право взыскивать с него арендные платежи до момента перехода права собственности на имущество (ст. 8.1 ГК РФ) в течение договора аренды помещения.

Поэтому такое требование он может предъявить только если одновременно обратиться с требованием о расторжении договора купли-продажи.

Возврат аванса возможно при расторжении договора ст 450-451 ГК РФ Арендную плату можете взыскать в суд порядке и начислить проценты по ст 395 ГК РФ

Он и аренду должен платить и убытки возмещать от расторжения договора купли-продажи, на это ссылайтесь в случае его обращения в суд.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

До момента передачи вам предмета аренды, арендатор обязан платить аренду, поэтому ни о каком возврате аванса речи быть не может, аванс зачтёте в счёт аренды

Гк РФ

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 622 ГК РФ >>>

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Игорь, В Вашем случае Вы в суде должны руководствоваться правом, в соответствии со Ст137,138 ГПК РФ. Предъявление встречного иска

Ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.

Во встречном иске укажете требования о

Статья 410 ГК РФ. Прекращение обязательства зачетом

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Также, Вам необходимо предусмотреть, что указанным Вами: ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №73 от17 ноября 2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" имеется разъяснения:

"поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Доброго времени Игорь !

Нашел ответ на ВАШ вопрос:

Вопрос: Организации заключили договор аренды оборудования на неопределенный срок. Договор содержал условия, в соответствии с которыми арендатор должен был вносить ежемесячную плату за аренду оборудования. Договором также была предусмотрена возможность выкупа оборудования арендатором у арендодателя. Позднее арендатор и арендодатель заключили договор купли-продажи оборудования, направленный на выкуп арендуемого арендатором оборудования, однако текст договора купли-продажи содержал очевидную описку в отношении стоимости выкупаемого оборудования в сторону ее существенного уменьшения. Арендодатель (продавец) подал иск с требованием о признании сделки недействительной. Через четыре месяца с момента заключения договора купли-продажи суд признал договор купли-продажи недействительным. Арендодатель потребовал от арендатора оплаты аренды оборудования за эти три месяца в соответствии с условиями договора аренды.

Правомерны ли требования арендодателя?

Ответ: Требования арендатора правомерны. В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в случае признания договора купли-продажи оборудования, заключенного в рамках выкупа арендуемого имущества, недействительным считается, что отношения по аренде имущества не прекращались, что значит, что арендатор обязан оплатить арендодателю аренду имущества.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, российским законодательством предусмотрена возможность заключения сторонами договора аренды оборудования на неопределенный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

[b]При толковании разъяснений, данных в п. 5 Постановления N 73, при выкупе арендуемого имущества применяются нормы права, регулирующие отношения по купле-продаже имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных п. 1 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.

Таким образом, российское законодательство предусматривает возможность признания договора недействительным по вступившему в законную силу решению суда, если сторона, оспаривающая сделку, сможет доказать наличие очевидной описки в договоре.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановления N 73, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. ст. 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи между сторонами был признан недействительным, считается, что на протяжении времени с момента заключения договора купли-продажи до признания договора купли-продажи оборудования недействительным между сторонами не прекращались отношения по аренде оборудования.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, арендатор должен оплатить арендодателю аренду оборудования за три месяца на условиях, предусмотренных договором аренды оборудования.

А.А.Болдырь

Советник государственной

гражданской службы РФ

1 класса

23.11.2014

Источник ; Консультант Плюс