Арендатор-покупатель расторгает договор купли-продажи с односторонним порядком и требует вернуть предоплату - анализ судебной практики

995₽ VIP

Судебная практика есть по ст. 452 ГК - вам ее нужно смотреть, расторжение договора возможно не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке

обратитесь на данную страницу

rospravosudie.com

возможно расторжение по соглашению сторон ст. 450 ГК РФ , практика судебная не однозначная в вашей ситуации

Как указано в п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 необходимо смотреть судебную практику по применению пункта 1 статьи 407 ГК РФ. Такая практика имеется.

Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств

1. Если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и договорной неустойки за просрочку ее внесения.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, так как спорный договор аренды был расторгнут по соглашению сторон и вытекающие из него обязательства в силу положений пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) прекращены.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил по следующим основаниям.

Между сторонами сроком на один год заключен договор аренды нежилого помещения. Спустя семь месяцев после заключения договора он был расторгнут по соглашению сторон. Поскольку у ответчика к моменту расторжения договора образовалась задолженность по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с указанным требованием.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Из содержания пункта 3 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.

Как следовало из материалов дела, до момента расторжения договора обстоятельства, свидетельствующие о прекращении обязательств между сторонами, отсутствовали. Следовательно, срок действия договора к моменту его расторжения не истек.

Таким образом, ответчик обязан уплатить истцу сумму задолженности по арендной плате и, поскольку иное не предусмотрено соглашением о расторжении договора, сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.

Соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ.

Так как судом первой инстанции вопрос об обоснованности заявленной истцом ко взысканию денежной суммы не исследовался, дело направлено на новое рассмотрение по существу.

2. Односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 782 ГК РФ) не прекращает обязательства заказчика оплатить исполнителю необходимые расходы, которые он понес в счет еще не оказанных до момента одностороннего отказа заказчика от исполнения договора услуг.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании расходов, понесенных в счет не оказанных до момента одностороннего отказа заказчика от исполнения договора услуг.

Из материалов дела следовало, что между истцом (исполнителем) и ответчиком (заказчиком) заключен договор по оказанию консультационных услуг сроком на один год. В течение первых трех месяцев исполнитель оказывал заказчику услуги, которые были оплачены, однако затем заказчик, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 782 ГК РФ, в одностороннем порядке отказался от исполнения договора возмездного оказания услуг.

Истец в обоснование наличия у него указанных расходов сослался на привлечение к исполнению договора возмездного оказания услуг соисполнителей, что соответствует условиям данного договора. В связи с односторонним отказом ответчика от договора истцу подлежали возмещению расходы, связанные с оказанием услуг соисполнителями.

В возражениях на иск ответчик полагал, что по смыслу пункта 1 статьи 782 ГК РФ истец имеет право на взыскание только фактически понесенных им расходов в связи с уже оказанными услугами. Упомянутая норма не регламентирует вопроса об оплате расходов, понесенных исполнителем в связи с не оказанными на момент одностороннего отказа заказчика услугами. Следовательно, односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг прекращает его обязанность оплатить исполнителю названные расходы.

Суд первой инстанции признал доводы ответчика обоснованными и в удовлетворении иска отказал.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Односторонний отказ от исполнения договора допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Статья 782 ГК РФ устанавливает один из таких случаев, когда обязанности заказчика и исполнителя прекращаются вследствие одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг.

В силу пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик - оплатить эти услуги. В соответствии с пунктом 1 статьи 781 Кодекса заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре. Данные нормы закона, устанавливая обязанность заказчика оплатить исполнителю оказанные им услуги, не регулируют вопроса об оплате исполнителю понесенных им расходов в связи с оказанными услугами. При этом согласно пункту 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Названная законодательная норма как раз регулирует те случаи, когда исполнитель понес расходы в счет еще не оказанных услуг в связи с односторонним отказом заказчика от договора.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о прекращении обязанности заказчика оплатить исполнителю расходы, которые тот понес в счет не оказанных до момента одностороннего отказа заказчика от договора услуг, неверен.

Поскольку при разрешении спора суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и поэтому не рассматривал вопроса о наличии и размере указанных расходов, а также вопроса о том, являются ли эти расходы необходимыми для исполнения договора между исполнителем и заказчиком, дело направлено на новое рассмотрение.

3. Отношения кредитора и должника по прощению долга можно квалифицировать как дарение, только если судом будет установлено намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара. В таком случае прощение долга должно подчиняться запретам, установленным статьей 575 ГК РФ, пунктом 4 которой не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями

Общество с ограниченной ответственностью (займодавец) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (заемщику) о взыскании процентов по договору займа и неустойки за несвоевременный возврат суммы займа.

Как следовало из представленных суду документов, ответчик, получив от истца денежные средства по договору займа, обязался в установленный договором срок возвратить сумму займа и уплатить проценты за пользование денежными средствами. Поскольку заемщик не выполнил своевременно своих обязанностей, руководитель займодавца направил в его адрес письмо с требованием немедленно возвратить сумму займа, указав при этом, что в случае исполнения данного требования займодавец освобождает заемщика от уплаты процентов за пользование денежными средствами и неустойки за несвоевременный возврат суммы займа. Заемщик сумму займа возвратил.

В своих возражениях на иск ответчик указал на отсутствие у него обязанности уплатить проценты и неустойку, так как данные обязательства прекращены прощением долга.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, мотивировав свое решение следующим.

Прощение долга представляет собой освобождение кредитором должника от имущественной обязанности. В связи с этим прощение долга является разновидностью дарения (статья 572 ГК РФ), поэтому оно должно подчиняться запретам, установленным статьей 575 ГК РФ, в соответствии с пунктом 4 которой не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Таким образом, прощение долга, совершенное займодавцем, является ничтожным, не влечет каких-либо последствий, поэтому обязанность заемщика уплатить проценты по договору займа и неустойку за несвоевременный возврат суммы займа не прекратилась.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и в иске отказал по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.

Суду не представлено каких-либо сведений, на основании которых можно было бы сделать вывод о нарушении прощением долга прав третьих лиц в отношении имущества кредитора.

Оценивая квалификацию судом первой инстанции прощения долга в качестве разновидности дарения, суд кассационной инстанции указал: квалифицирующим признаком дарения является согласно пункту 1 статьи 572 Кодекса его безвозмездность. При этом гражданское законодательство исходит из презумпции возмездности договора (пункт 3 статьи 423 ГК РФ). Поэтому прощение долга является дарением только в том случае, если судом будет установлено намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара. Об отсутствии намерения кредитора одарить должника может свидетельствовать, в частности, взаимосвязь между прощением долга и получением кредитором имущественной выгоды по какому-либо обязательству между теми же лицами.

Изучив отношения сторон, суд кассационной инстанции установил, что целью совершения сделки прощения долга являлось обеспечение возврата суммы задолженности в непрощенной части без обращения в суд, то есть у кредитора отсутствовало намерение одарить должника.

Поскольку в данном случае у кредитора не было намерения освободить должника от обязанности в качестве дара, в удовлетворении иска отказано.

4. Обязательство может быть прекращено по основанию, предусмотренному статьей 417 ГК РФ, и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления, делающий невозможным исполнение обязательства.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании неустойки в связи с неисполнением последним обязательства по предоставлению аванса.

Как следовало из материалов дела, между сторонами заключен договор строительного подряда, в соответствии с которым истец обязался построить перерабатывающее предприятие на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности. Ответчик нарушил обязательство в части своевременного предоставления истцу аванса, поэтому последним был предъявлен иск в суд.

Ответчик просил суд отказать истцу в иске, ссылаясь на то, что его обязанности перед истцом прекратились в связи с изданием после заключения данного договора постановления главы администрации муниципального образования, в результате которого исполнение обязательства стало невозможным (статья 417 ГК РФ). Названным постановлением земельный участок на основании пункта 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации был изъят для муниципальных нужд.

Суд первой инстанции не согласился с мнением ответчика и удовлетворил иск, исходя из следующего.

Основанием прекращения обязательства, предусмотренным статьей 417 ГК РФ, является невозможность исполнения в связи с изданием акта государственного органа, к которым относятся федеральные органы и органы субъектов Российской Федерации. Положения указанной статьи Кодекса не могут применяться в случае издания акта органа местного самоуправления, поэтому ссылка ответчика на прекращение обязательства является неправильной.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 417 ГК РФ, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения, исходя из статей 13 и 16 Кодекса, которые устанавливают одинаковый порядок возмещения причиненных гражданину или юридическому лицу убытков в результате незаконных действий (бездействия) как государственных актов, так и органов местного самоуправления. Отсюда следует, что указанные убытки могут возникнуть и при издании акта органа местного самоуправления, в том числе делающего невозможным исполнение обязательства.

На основании этого суд кассационной инстанции указал: толкование положений статей 13, 16, 417 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательство может быть прекращено в связи с невозможностью исполнения и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления.

Вместе с тем суд кассационной инстанции признал, что поскольку вопрос о последствиях издания органом местного самоуправления акта, сделавшего исполнение обязательства невозможным, законом прямо не урегулирован, подлежит применению пункт 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона). Сходные отношения регулирует статья 417 Кодекса, которая должна применяться к рассматриваемым отношениям.

Таким образом, обязательства сторон, возникшие из договора строительного подряда, в силу статьи 417 ГК РФ прекратились.

5. Отзыв у должника лицензии, вызванный неправомерными действиями лицензиата, и неисполнение в связи с этим обязательства не являются основанием прекращения обязательств должника в результате издания акта государственного органа (статья 417 ГК РФ).

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании убытков в связи с неисполнением обязательства.

Как следовало из материалов дела, между сторонами заключен договор, в соответствии с которым ответчик обязался возмездно осуществлять определенную деятельность. В силу положений пункта 1 статьи 49 ГК РФ и Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" данной деятельностью ответчик вправе заниматься только на основании специального разрешения (лицензии). На дату заключения договора ответчик лицензию имел.

В дальнейшем в связи с неоднократными нарушениями лицензионных требований и условий уполномоченный государственный орган обратился в суд с заявлением об аннулировании лицензии, выданной обществу с ограниченной ответственностью на осуществление соответствующей деятельности. Заявление было удовлетворено.

Ответчик прекратил исполнять свои обязанности по договору с истцом, ссылаясь на невозможность их исполнения. Если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (пункт 1 статьи 417 ГК РФ). При этом данная норма не предполагает возможности возмещения убытков в связи с прекращением обязательства.

В обоснование требования истец указал, что ссылка ответчика на прекращение обязательства в связи с невозможностью исполнения в данном случае является несостоятельной. Ответчик был лишен лицензии на осуществление определенной деятельности из-за своих неправомерных действий, то есть он сам способствовал невозможности исполнения обязательства.

Суд признал позицию истца обоснованной и иск удовлетворил, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 416 Кодекса обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В частности, одним из таких обстоятельств является прекращение обязательства в результате издания акта государственного органа (пункт 1 статьи 417 ГК РФ), в том числе связанного с лишением лицензии на осуществление определенного вида деятельности. Однако в рассматриваемом случае лишение ответчика лицензии вызвано неправомерными действиями последнего, то есть обстоятельством, за которое он, исходя из содержания пункта 1 статьи 416 Кодекса, отвечает. Поскольку невозможность исполнения обязательства фактически наступила и за это общество с ограниченной ответственностью отвечает по смыслу статьи 416 ГК РФ, прекратилось обязательство ответчика по осуществлению деятельности в натуре, но не обязанность возместить убытки, вызванные тем, что исполнение в натуре не последовало.

Применив общие положения об ответственности за неисполнение обязательства, суд удовлетворил исковое требование.

6. С момента завершения ликвидации учреждения кредиторы данного учреждения, не заявившие своих требований в процессе ликвидации учреждения, утрачивают право удовлетворения таких требований за счет собственника имущества этого учреждения.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию в лице администрации города о взыскании задолженности за поставленное муниципальному учреждению оборудование.

Из материалов дела следовало, что между акционерным обществом (продавцом) и муниципальным учреждением (покупателем) заключен договор купли-продажи. Покупатель оборудование получил, но не оплатил в связи с отсутствием денежных средств. В дальнейшем решением собственника имущества учреждения (муниципального образования в лице администрации города) учреждение было ликвидировано, о чем свидетельствует выписка из реестра юридических лиц о его ликвидации. При этом нарушения установленного порядка ликвидации учреждения выявлены не были.

Акционерное общество основывало свое требование на положениях пункта 6 статьи 63 ГК РФ, в соответствии с которыми при недостаточности у ликвидируемого учреждения денежных средств для удовлетворения требований кредиторов последние вправе обратиться в суд с иском об удовлетворении оставшейся части требований за счет собственника имущества этого учреждения. Кроме того, истец сослался на то, что исходя из пункта 2 статьи 120 ГК РФ при недостаточности у учреждения денежных средств для удовлетворения требований кредиторов субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен: с муниципального образования взыскана задолженность ликвидированного учреждения.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Из пункта 6 статьи 63 ГК РФ следует, что в данной норме речь идет об удовлетворении требований кредиторов ликвидируемого (то есть находящегося в процессе ликвидации), а не ликвидированного учреждения. В случае предъявления кредитором требования к ликвидируемому юридическому лицу (учреждению) собственник имущества последнего несет субсидиарную ответственность по долгам учреждения. При непредъявлении кредитором соответствующего требования к учреждению, находящемуся в процессе ликвидации, он лишается права на предъявление требования к субсидиарному должнику.

Материалы дела свидетельствовали о том, что истец соответствующее требование в процессе ликвидации учреждения не заявлял, следовательно, он утратил право на взыскание задолженности с собственника имущества учреждения по не заявленным им в процессе ликвидации требованиям.

В связи с этим в силу статьи 419 ГК РФ обязательство учреждения прекратилось с момента его ликвидации.

Судебная практика не имеет значения - АПК РФ не имеет положений о прецедентном праве.

Ст. 13 АПК РФ указывает:

"1. Арбитражные суды рассматривают дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

Арбитражные суды в случаях, предусмотренных федеральным законом, применяют обычаи делового оборота.

2. Арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

3. Если при рассмотрении конкретного дела арбитражный суд придет к выводу о несоответствии закона, примененного или подлежащего применению в рассматриваемом деле, Конституции Российской Федерации, арбитражный суд обращается в Конституционный Суд Российской Федерации с запросом о проверке конституционности этого закона.

4. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законом, арбитражный суд применяет правила международного договора.

5. Арбитражный суд в соответствии с международным договором Российской Федерации, федеральным законом, соглашением сторон, заключенным в соответствии с ними, применяет нормы иностранного права. Данное правило не затрагивает действие императивных норм законодательства Российской Федерации, применение которых регулируется разделом VI Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. В случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права)."

Каждый спор рассматривается индивидуально.

Ибо ст. 9 АПК РФ гласит:

"Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности".

Кто кого переспорил, тот и выиграл в суде.

А у Вас даже иска нет.

Общие вопросы указаны на http://11aas.arbitr.ru/node/3171:

"ОБЗОР

практики рассмотрения споров по договору аренды

При рассмотрении данной категории споров необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодека Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы об отдельных видах договоров аренды или аренды отдельных видов имущества, а также информационными письмами Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», от 01.06.2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», аналитическими обзорами судебной практики, размещаемыми в системе КонсультантПлюс, на сайте ВАС РФ.

Согласно данным статистической отчетности за 2007 год Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом рассмотрено 189 дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, из которых отменены судебные акты судов первой инстанции по 20 делам, изменены - по 10 делам. По данным за январь-май 2008 года рассмотрено 87 дел данной категории, из которых отменены судебные акты суда первой инстанции по 11 делам, изменены - по 2 делам.

Следует отметить, что указанные статистические данные не исчерпывают всех споров, рассмотренных в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде, которые вытекают из арендных отношений, в том числе по искам о заключении договоров аренды, признании указанных договоров незаключенными или недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, а также о неосновательном обогащении при квалификации договора аренды как незаключенного. В связи с этим при изучении споров, связанных с арендными отношениями, целесообразно выделить отдельные категории дел.

1. Споры, связанные с заключением договора аренды, в том числе о признании договора незаключенным.

Договор аренды кабеля содержит условие, согласно которому объекты аренды будут переданы истцу после установки станционных сооружений, но не указано, что сооружения должны устанавливаться исключительно в помещениях ответчика. Следовательно, нет оснований считать ответчика обязанным заключить с истцом договор аренды помещений.

(дело № А55-4986/2007)

Истец обратился в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды нежилых помещений.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды четырех «темных» жил в опто-волоконном кабеле на участке Самара-Чапаевск-Сызрань-Жигулевское Море-Самара. Пунктом 1.6. договора предусмотрено, что имущество предназначено для использования при создании и дальнейшей эксплуатации цифровой сети связи (ЦСС). Условиями договора определено, что цифровая сеть связи должна быть спроектирована, установлена и сдана в эксплуатацию истцом до 01.03.2003 года, после чего истцу передаются оптические волокна.

Договор аренды заключен сроком на пять лет. Волокна переданы истцу по акту приема-передачи от 16 июня 2003 года. Истец утверждает, что арендованные волокна не могут быть использованы без установленного в помещениях ответчика оборудования, призванного обеспечить нормальное функционирование ЦСС. При этом сооружения связи состоят из станционных сооружений (которые установлены в помещениях ответчика), линейных сооружений (арендуемые волокна), электропитающих устройств. Ни одна из этих составляющих не может функционировать самостоятельно.

На основании этого истец делал вывод, что ответчик, передав в аренду оптические волокна, принял на себя обязательство по предоставлению истцу помещений для размещения оборудования, в связи с чем подан вышеуказанный иск.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В договоре аренды от 02.09.2002 года содержится условие, что имущество будет передано истцу после установки станционных сооружений, но не указано, что сооружения должны устанавливаться исключительно в помещениях ответчика.

Согласование технической документации также не свидетельствует о принятии на себя обязательств по заключению договора аренды.

Нормы Федерального закона «О связи», на которые ссылается истец, также не устанавливают подобного обязательства.

Решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по указанным основаниям.

В иске о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок отказано, так как договор не является заключенным: не определен его предмет, договор не зарегистрирован в установленном порядке.

(дело № А65-21822/2007)

Арендатор обратился в суд и иском о признании договора возобновленным на неопределенный срок. Суд первой инстанции в иске отказал по следующим основаниям.

Между арендодателем и арендатором подписан договор аренды земельного участка площадью 0,001 га, расположенного по адресу: г.Казань, Авиастроительный район, ул.Белинского-ул.Челюскина, под установку торгового киоска.

Конкретное место нахождения земельного участка договором не определено, так как перекресток улиц имеет четыре стороны. Данный земельный участок в порядке, установленном законодательством о землеустройстве, не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. Кадастровый план земельного участка в материалах дела отсутствует. Представленный в дело технический паспорт характеризует не предмет договора (земельный участок), а возведенное арендатором сооружение, поэтому не может служить доказательством, позволяющим определить предмет договора.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок как объект земельных отношений это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Принимая во внимание, что договорные отношения между сторонами отсутствуют, они не могли быть возобновлены на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Суд пришел к неверному выводу о том, что договор сублизинга является незаключенным, так как из поведения сторон после заключения договора следовало, что у них отсутствовали сомнения относительно предмета аренды.

(дело №А55-12210/2007)

Субарендатор обратился в суд с иском о признании договора сублизинга незаключенным, так как предмет договора сторонами не согласован. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2008 года решение отменено, иск удовлетворен. При этом суд апелляционной инстанции исходил из положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в договоре и передаточном акте были указана лишь марка автомобиля и его инвентарный номер, однако не содержались такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, VIN код автомобиля, номер двигателя, номер кузова. Именно эти данные остаются неизменными в случае замены государственного регистрационного знака, утраты свидетельства о регистрации и паспорта транспортного средства.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Суд кассационной инстанции указал, что согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Договор сторонами исполнялся (производилась оплата и зачеты встречных требований) без каких-либо сомнений относительно его предмета. Об этом же свидетельствует переписка сторон. Следовательно, из последующего поведения сторон следует, что у них фактически отсутствовал спор по определению предмета сделки.

2. Споры об изменении договора аренды.

При заключении договора размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика. Договором предусмотрена возможность изменения размера арендной платы и установлено, что предложение об изменении договора рассматривается сторонами в месячный срок. Поэтому суд правомерно удовлетворил иск об изменении размера арендной платы на основании нового отчета независимого оценщика. При этом убытки в виде неполученной арендной платы (исходя из ее нового размера) взысканию не подлежат.

(дело №А55-1747/2007)

Арендодатель обратился в суд с иском об изменении размера арендной платы, а также взыскании с арендатора убытков в виде неполученной арендной платы (исходя из нового размера) по причине уклонения арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении условий об арендной плате.

Сторонами заключен договор аренды нежилого административного здания. Пунктом 3.1. указанного договора установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 188 691,50 руб. без учета НДС. При этом в договоре указано, что арендная плата, согласованная сторонами, определена на основании отчета об оценке, которая была произведена независимым оценщиком по заказу арендатора.

Арендодатель направил арендатору письмо, в котором просил подписать приложенный к письму проект дополнительного соглашения к договору, увеличивающий размер арендной платы до 870 264 руб. в месяц (без учета НДС). К письму были приложены неподписанный проект дополнительного соглашения к договору, копия заключения отчета об оценке, выполненной другим независимым оценщиком по заказу арендодателя.

Рассмотрев предложение арендодателя, арендатор направил в его адрес письмо, в котором указал, что в новом отчете оценщиком использована неверная информация, влияющая на достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части изменения размера арендной платы, указав на то, что условия заключенного между сторонами договора не ограничивают право сторон на изменение арендной платы, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Напротив, пункт 7.3. договора определяет, что пересмотр арендной платы производится ежегодно. Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательства по пересмотру размера арендной платы. Согласно пункту 5.1. договора предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Поскольку ответчик не подписал в указанный срок дополнительное соглашение, истец был вправе обратиться с иском об изменении условий заключенного договора.

Новый размер арендной платы установлен согласно отчету независимого оценщика, так как при заключении договора размер арендной платы был рассчитан таким же способом. Ответчик не представил альтернативного отчета другого независимого оценщика, а методика расчета арендной платы за использование муниципальным имуществом судом не принята, так как объект аренды находиться не в муниципальной, а в федеральной собственности.

В иске о взыскании неполученной арендной платы отказано. При расчете размера убытков истец исходил из размера арендной платы, об изменении которого был заявлен иск. Однако спор относительно изменения размера арендной платы не был решен ими самостоятельно по причине возникших разногласий, а не по причине неправомерных действий или бездействия ответчика. Поскольку изменение размера арендной платы возможно только путем составления дополнительного соглашения к договору аренды, выражающего волеизъявление сторон, то наличие спора о данном условии договора не может быть расценено как нарушение имущественного права истца. Следовательно, отсутствуют основания для взыскания убытков, указанные в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

В договоре указаны конкретные основания изменения арендной платы, наличие которых истцом не подтверждено. Поэтому проведение оценки не является основанием для изменения договора аренды.

(дело №А55-16338/2007)

Арендодатель обратился в суд с иском об изменении размера арендной платы, полагая, что размер арендной платы не соответствует ее рыночной стоимости.

Сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества. Расчет арендной платы, приведенный в приложении к договору, включает такие показатели как остаточная стоимость арендуемого имущества, коэффициент инфляции, кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 3.4. договора аренды определено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем по согласованию с арендатором в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования имущества, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Суд первой инстанции в иске отказал, указав на то, что заключенный договор аренды содержит исчерпывающий перечень оснований, при наступлении которых возможно изменение арендной платы. Истец в качестве основания изменения договора указал не на данные основания, а на проведение в 2005 году оценки объектов аренды и рыночной стоимости обязательства по арендным платежам. Однако стороны в договоре предусмотрели механизм (условия, порядок, сроки) изменения цены договора, который не связан с последующей оценкой рыночной стоимости объекта аренды. Поэтому истец ошибочно считал основанием изменения размера арендной платы проведение оценки, которая в нарушение ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не была осуществлена перед заключением договора аренды.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

3. Споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды.

В договоре аренды сторонами согласовано право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы. Ответчик не оспаривал факт получения уведомления об увеличении арендной платы, возражений в адрес истца относительно изменения размера арендной платы не направлял. Поэтому доводы ответчика о неосновательном повышении платы за пользование помещением судом первой инстанции обоснованно не приняты.

(дело №А55-8231/2007)

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности, пени за просрочку внесения арендной платы и обязании ответчика освободить нежилые помещения.

Сторонами заключен договор аренды муниципального имущества. В материалах дела имеются дополнительные соглашения к договору аренды, подписанные сторонами об изменении арендной платы. Между тем в пункте 4.2 договора стороны согласовали право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением и опубликованием в СМИ. В соответствии с п. 4.3 указанного договора ответчик принял на себя обязательство вносить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца.

16.01.2007 года в адрес арендатора арендодатель направил письмо об очередном изменении размера арендной платы. Факт получения данного уведомления не оспаривается. Возражений в адрес арендодателя относительно увеличения размера арендной платы ответчик не заявлял до получения претензии об освобождении помещений в связи с неисполнением обязанности по уплате арендной платы.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, так как право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено договором. Поэтому доводы ответчика о неосновательном повышении арендной платы за пользование помещением судом первой инстанции обоснованно во внимание не приняты.

Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Арендодатель несвоевременно известил арендатора об изменении размера арендной платы, в связи с чем требования о взыскании долга и неустойки удовлетворены частично.

(Дело №А49-4996/2007)

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате за период с января 2005 года по июль 2007 года и неустойки.

Суд первой инстанции иск удовлетворил частично, руководствуясь следующим.

По условиям договора аренды ответчик обязался вносить арендную плату за арендуемые нежилые помещения в сумме не менее месячного арендного платежа не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор принял на себя обязательство уплачивать арендную плату по измененной ставке со дня вступления в силу на территории Пензенской области соответствующего законодательного (нормативного) акта. Арендная плата по измененным ставкам уплачивается согласно перерасчету, который должен быть направлен арендодателем в адрес арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом является неотъемлемой частью договора аренды. Кроме того, согласно пункту 4.3. договора арендодатель обязан направлять арендатору письменное извещение об изменении арендной платы не позже, чем за две недели.

Буквальное толкование данных положений договора позволяет сделать вывод о том, что арендодатель обязан своевременно (в течение двух недель со дня нормативного изменения ставок арендной платы) направлять арендатору перерасчет размера арендной платы, который является основанием для уплаты арендной платы со дня вступления в силу нормативного акта, изменившего ставку арендной платы.

Между тем перерасчет ставок арендной платы в соответствии с законом Пензенской области от 01.03.2004 года №578-ЗПО «О внесении изменений в Закон Пензенской области «Об управлении собственностью», вступившим в силу 22.03.2004 года, был направлен истцу 27.09.2005 года. Таким образом, арендодатель несвоевременно совершил действия, вытекающие из существа обязательства, до совершения которых арендатор не мог исполнить надлежащим образом свою обязанность по уплате арендной платы, исходя из ее нового размера. Следовательно, учитывая положения пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с февраля по август 2005 года должна действовать ставка арендной платы в сумме 4523 руб.20 коп.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

При этом было указано на несостоятельность довода заявителя апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от 27.09.2005 года распространяется на отношения, предшествующие его заключению. Данное соглашение такого условия не содержит и было заключено в связи с перерасчетом арендной платы, который ответчик несвоевременно направил истцу. Кроме того, согласно положениям заключенного сторонами договора аренды основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а перерасчет, направленный арендодателем арендатору в установленный договором срок.

Более того, из положений пункта 1 статьи 452, статьи 651, части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что дополнительное соглашение к договору аренды подлежит государственной регистрации, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации. Дополнительное соглашение от 27.09.2005 года к договору аренды №2425 от 31.04.2003 года зарегистрировано в установленном порядке 22.11.2005 года.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа судебные акты по делу оставлены без изменения.

Арендодатель не исполнил обязанность по осуществлению капитального ремонта, что дало арендатору право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет собственных средств.

(Дело № А55-9745/2007)

Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании стоимости произведенного истцом, как арендатором, капитального ремонта арендованных у ответчика нежилых помещений.

Между истцом и ответчиком заключены договоры аренды нежилых (подвальных) помещений. В пунктах 1.1. договоров отражено целевое назначение арендуемых помещений - для размещения магазина. В связи с прекращением договорных отношений истец был выселен из арендованных помещений.

Согласно договорам и приложениям №2 к договорам, арендованные помещения относились к муниципальной собственности и числились в реестре муниципальной собственности.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции, исходя из статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и акта приемки-передачи, сделал вывод о том, что использование помещений по их целевому назначению без производства капитального ремонта невозможно. Санитарное состояние нежилых помещений в момент передачи было неудовлетворительное (требуют капитального ремонта потолки, внутренние стены перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления).

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа судебные акты по делу оставлены без изменения.

4. Споры, связанные с прекращением договора аренды

Суд отказал в расторжении договора, так как в претензии арендодатель не указал период задолженности и тем самым не дал арендатору возможности устранить нарушение в разумный срок. Кроме того, числящаяся за арендатором задолженность является неосновательным обогащением, а не долгом по арендной плате.

(Дело №А55-13945/2007)

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды в связи с нарушением договора со стороны арендатора - неуплатой более двух раз подряд арендной платы. Также арендатор предъявил требования о выселении арендатора, взыскании суммы долга и пени.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания пени, в удовлетворении остальных требований отказал, мотивируя решение тем, что в письме арендатору с предложением расторгнуть договор истец не указал период задолженности и тем самым не дал арендатору возможности устранить нарушение в разумный срок. Кроме того, после предъявления иска ответчик погасил задолженность по арендной плате. Устранение обстоятельств, послуживших поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора, является основанием для отказа в иске в части расторжения договора и выселения.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа. При этом суд кассационной инстанции также указал на то, что спорный договор зарегистрирован в 31.07.2007 года и, следовательно, считается заключенным с этого момента. До этого с ответчика могло быть взыскано лишь неосновательное обогащение за пользование принадлежащим истцу имуществом.

Таким образом, на момент направления ответчику письма от 30.08.2007 года о расторжении договора отсутствовало основание расторжения договора, указанное арендодателем со ссылкой на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стоимость улучшений имущества не подлежит возмещению при прекращении договора аренды, так как в нарушение условий договора арендатор произвел работы капитального характера без письменного согласия арендодателя.

(дело А65-25262/2007)

Между арендодателем, балансодержателем и арендатором подписан договор аренды государственного имущества. Пунктом 4.2 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за месяц до срока, указанного в уведомлении.

Истец, полагая, что произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, обратился с исковым заявлением в суд о взыскании с балансодержателя денежной суммы в возмещение стоимости произведенных улучшений.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения на основании следующего. Суд установил, что истцом не было получено согласия арендодателя на выполнение определенных улучшений арендованного имущества. Руководствуясь статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа судебные акты по делу оставлены без изменения.

5. Споры по искам о признании недействительным договора аренды и (или) применении последствий недействительности ничтожной сделки.

На момент заключения договора аренды нежилого помещения у арендодателя не была произведена регистрация права собственности на имущество, сданное в аренду. Таким образом, договор аренды обоснованно признан судом недействительным.

(дело № А72-4906/2006)

Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды от 07.08.2004 года недействительным.

Решением суда требования истца удовлетворены по следующим основаниям.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченному лицу. Единственным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является свидетельство о государственной регистрации права.

На момент подписания договора аренды право собственности арендодателя на объект аренды не было зарегистрировано, следовательно, у арендодателя отсутствовали полномочия по распоряжению спорными нежилыми помещениями. Нежилые помещения не были введены в гражданский оборот как объекты недвижимого имущества, поэтому суд пришел к правильному выводу о неприменимости пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Договор аренды признан недействительным, так как ему предшествовало незаконное изъятие имущества у муниципального предприятия с последующей его передачей по договору аренды этому же предприятию.

(дело №А72-2063/2007)

Муниципальное предприятие - арендатор муниципального имущества - обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования и комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации муниципального образования о признании ничтожным договоров аренды здания от 31.03.2005 года и от 01.03.2006 года, а также применении последствий недействительности ничтожных сделок в отношении указанных договоров в виде обязания ответчиков передать здание истцу.

Суд первой инстанции удовлетворил иск в части признания договоров ничтожными, в части применения последствий недействительности ничтожных сделок судом отказано.

При этом суд исходил из того, что указанные договоры аренды являются мнимыми сделками (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как из письма истца с просьбой об изъятии имущества, распоряжения главы муниципального района от 22.03.2005 года, спорных договоров и актов приема-передачи от 21.03.2005 года и 22.03.2005 года следует, что стороны не имели действительного намерения создать правовые последствия, вытекающие из договоров аренды. Фактически имущество оставалось во владении истца, а его передача в муниципальную казну и последующая передача истцу по договору аренду была оформлена соответствующими актами лишь для вида.

В реституции судом отказано, так как имущество находится во владении истца.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

При этом суд кассационной инстанции указал, что квалификация спорных сделок как мнимых неверна, поскольку мнимой является сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Заключая договор аренды, стороны как раз намеревались изменить характер ранее существовавших правоотношений, заменив правоотношения по хозяйственному ведению на арендные. Однако данный ошибочный вывод не привел к принятию незаконных судебных актов. В силу пункта 3 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальное имущество может быть закреплено за муниципальным унитарным предприятием только на праве хозяйственного ведения, но не на арендных правах. Таким образом, оспоренные истцом договора аренды являются ничтожными, как противоречащие пункту 3 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопросы, рассмотренные в представленном обобщении правоприменительной практики, не отражают всех особенностей споров, связанных с правоотношениями аренды, но могут помочь при рассмотрении дел данной категории."

Игорь, В Вашем вопросе можно руководствоваться судебной практикой по решениям судов по Статье 429 ГК РФ. Предварительный договор

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Кроме того, при решения в судебном порядке вопроса можно руководствоваться :

Статьей 328 ГК. Встречное исполнение обязательства

1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

3. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

4. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.";