Риски и способы их избежания при заключении предварительного договора купли квартиры

Скажите, пожалуйста, такой договор имеет силу?

В пункте 3.3 стоит срок оплаты 10 банковский дней с момент подписания (05.10.2013), а в подпунктах 3.3.1 и 3.3.1 уже указан срок оплаты не позднее 11.10.2013.

Какой из сроков считается верным?

И второй вопрос по пункту 3.5. Как это понимать? Деньги уже должны быть зачислены на счет продавца 11.10.2013?

3. ЦЕНА ОСНОВНОГО ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стоимость Квартиры, подлежащая указанию сторонами в Основном договоре, является размером обеспечения обязательств Покупателя по Основному договору и составляет сумму в размере 4 903 211.25 (Четыре миллиона девятьсот три тысячи двести одиннадцать) рублей 25 копеек, НДС не облагается, является фиксированной и изменению

3.2. До момента заключения Основного договора выплаченная Покупателем денежная сумма по настоящему договору равная стоимости Квартиры признается сторонами обеспечением исполнения обязательств Покупателя по Основному договору, но не является задатком. После заключения Основного договора сумма обеспечительного платежа засчитывается Сторонами в счет оплаты Покупателем Стоимости Квартиры по Основному

3.3. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по Основному договору, Покупатель в течение 10 (Десяти) банковских дней с даты заключения настоящего договора, перечисляет на расчетный счет Продавца денежные средства в размере стоимости Квартиры, со следующим назначением платежа: «Обеспечительный платеж по предварительному договору № Д-4/3/8 от 05 октября 2013 года в следующем порядке

3.3.1. в срок не позднее 11.10.2013 г. Покупатель за счет собственных средств перечисляет на расчетный счет Продавца денежные средства в размере 2 253 211.25 (Два миллиона двести пятьдесят три тысячи двести одиннадцать) рублей 25 копеек.

3.3.2. в срок не позднее 11.10.2013 г Покупатель за счет банковского кредита перечисляет на расчетный счет Продавца денежные средства в размере 2 650 000.00 (Два миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, предоставляемых Покупателю Открытым акционерным обществом «Сбербанк России», место нахождения: ...

...

3.5.Оплата стоимости Квартиры производится Покупателем безналичным платежом на расчетный счёт Продавца, указанный в настоящем договоре. Обязательство по перечислению денежных средств считается исполненным Покупателем надлежащим образом, с даты зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Планирую приобрести квартиру по переуступке (точнее с заменой лиц) от физ. лица по предварительному договору купли-продажи. Данное физ. лицо несвоевременно погашало рассрочку (задержка выплат на 12 и 20 дней). Условия рассрочки и выплат оговорены в предварит. Договоре.

В предварит. Договоре прописано:

"6.3. Если по вине Покупателя Основной договор не будет заключен в срок, предусмотренный настоящим договором, а также в случае неисполнения или ненадлежащее исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.1. настоящего договора, Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора и от подписания Основного договора.

3.2.1. Покупатель обязуется выплатить Продавцу денежные средства, указанные в п. 5.1. настоящего договора, в качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя заключить с Продавцом Основной договор в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.1. Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет Продавца сумму в размере () рублей ___ копеек в качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя заключить Основной договор с Продавцом в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором."

Продавец (застройщик) предоставит мне оригинальную расписку и акт сверки с примечанием, что претензий к Покупателю не имеет.

Является ли это достаточным условием для того, чтобы Продавец (Застройщик) в дальнейшем не имел права отказать мне в заключении основного договора ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора по оплате?

5 мая 2006 г. между гражданами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком следующего содержания:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

5 мая 2006 г.

Мы, С.А и С.Т. (паспортные данные), именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны,

и К.И., (паспортные данные), именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Продавцы обязуются продать, а Покупатель обязуется купить земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: .

2.По взаимной договоренности сторон стоимость продаваемых земельного участка и жилого дома составляет 140000 (сто сорок тысяч) рублей. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит. Сумму в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей Продавцы получили от Покупателя в качестве задатка до подписания настоящего договора-обязательства. Сумму в размере 80000 (восемьдесят тысяч) рублей Покупатель обязуется оплатить в полном объеме при подписании окончательного договора купли-продажи.

3.Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне не выгодных для себя условиях.

4.В случае отказа Покупателя от выполнения своих обязательств по настоящему договору сумма, уплаченная им Продавцам в качестве задатка, возврату не подлежит.

5.В случае отказа Продавцов от выполнения своих обязательств по настоящему договору сумма, полученная ими от Покупателя в качестве задатка, возвращается Покупателю в двойном размере.

6.Настоящий договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. Оба экземпляра имеют одинаковую силу.

7.Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до подписания основного договора купли-продажи, который будет подписан после оформления необходимых документов.

Подписи сторон:

Продавцы:

Покупатель:

Согласно п.4 ст.429 ГК РФ «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора». Согласно п.6 этой же статьи «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Основной договор в течение года заключен не был по вине продавцов. Действительны ли в настоящее время условия договора о задатке (т.е. можно ли потребовать от продавцов возврата двойной суммы?

Хотим приобрести квартиру в ипотеку, нашли подходящий вариант. Продавец работает через Агентство (далее АН). АН направило свой "Договор передачи денежных средств", по которому АН - представитель продавца и согласно пункту договора: "3. До подписания настоящего Договора Покупатель передал Представителю Продавца денежную сумму в размере (тысяч) рублей, для последующей ее передачи Продавцу Объекта, в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению Объекта. Вышеуказанная денежная сумма входит в цену Объекта."

Далее по договору идут пункты: "7. В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему договору, нарушения Продавцом своих обязательств по договору или невозможности заключения договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругом/ой или пользователями Объекта, денежная сумма, согласно п.3 настоящего Договора возвращается Покупателю в течение двух рабочих дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств."

Вопросы: законно ли АН принимает денежные средства покупателя? И почему в договоре указаны случаи вины Продавца, а не вины Представителя продавца? Получается, что АН ни в чем не виновато, если сделка срывается по их вине? И Правомерен ли такой договор? Заранее Благодарна.

Между продавцом и покупателем 26 декабря 2018 года был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры в котором стороны обязуются не позднее 30 января заключить основной договор купли-продажи квартиры. В предварительном договоре купли-продажи квартиры, указан адрес, кадастровый номер, указано на основании чего квартира принадлежит продавцу. Так же в предварительном договоре указана стоимость квартиры которая является окончательной. Также указано в целях обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения покупатель передал продавцу на основании статей 380-381 ГК РФ в качестве задатка денежные средства в размере 100000 руб в счет оплаты стоимости квартиры по основном у договору купли-продажи. Также указано каким образом будет будет выплачена оставшиеся сумма. Также указано: в соответствии со статьей 380 381 ГПК стороны предусматривают в качестве договорного способы обеспечения уплаты следующей компенсации: 1. в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока указанного в пункте один, (а и именно 30 января) уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя полученный задаток качестве компенсации остается у продавца. Также отдельно в день подписания предварительного договора купли-продажи был подписан договор передачи задатка, в котором также указаны все реквизиты продавца и покупателя, что покупатель получил от продавца задаток в размере 100000 руб за предстоящую продажу квартиры с кадастровым номером, указаны также данные на основании чего покупателю принадлежит квартира, указана сумма за которую должна быть произведена продажа квартиры, в следующем пункте написано сумма задатка настоящего договора включает стоимость указанная квартира в следующем пункте стороны договорились осуществить сделку купли-продажи не позднее 30 января 2019 года при этом оплата оставшейся суммы оплачивается до заключения договора купли-продажи указанная квартира в пункте также написано что содержание статей 380 381 ГПК РФ и последствия из них вытекающей сторонам известно. Покупатель отказался покупать квартиру, просто потому что передумал. Может ли покупатель через суд вернуть задаток, если по вине покупателя не будет заключён основной договор купли-продажи в указанный срок (покупатель отказался устно)

Между продавцом и покупателем 26 декабря 2018 года был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры в котором стороны обязуются не позднее 30 января заключить основной договор купли-продажи квартиры. В предварительном договоре купли-продажи квартиры, указан адрес, кадастровый номер, указано на основании чего квартира принадлежит продавцу. Так же в предварительном договоре указана стоимость квартиры которая является окончательной. Также указано в целях обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения покупатель передал продавцу на основании статей 380-381 ГК РФ в качестве задатка денежные средства в размере 100000 руб в счет оплаты стоимости квартиры по основном у договору купли-продажи. Также указано каким образом будет будет выплачена оставшиеся сумма. Также указано: в соответствии со статьей 380 381 ГПК стороны предусматривают в качестве договорного способы обеспечения уплаты следующей компенсации: 1. в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока указанного в пункте один, (а и именно 30 января) уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя полученный задаток качестве компенсации остается у продавца. Также отдельно в день подписания предварительного договора купли-продажи был подписан договор передачи задатка, в котором также указаны все реквизиты продавца и покупателя, что покупатель получил от продавца задаток в размере 100000 руб за предстоящую продажу квартиры с кадастровым номером, указаны также данные на основании чего покупателю принадлежит квартира, указана сумма за которую должна быть произведена продажа квартиры, в следующем пункте написано сумма задатка настоящего договора включает стоимость указанная квартира в следующем пункте стороны договорились осуществить сделку купли-продажи не позднее 30 января 2019 года при этом оплата оставшейся суммы оплачивается до заключения договора купли-продажи указанная квартира в пункте также написано что содержание статей 380 381 ГПК РФ и последствия из них вытекающей сторонам известно. Покупатель отказался покупать квартиру, просто потому что передумал. Может ли покупатель через суд вернуть задаток, если по вине покупателя не будет заключён основной договор купли-продажи в указанный срок (покупатель отказался устно) Заранее спасибо!

Договор №___ обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры г. Екатеринбург «__» февраля 2015 года

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ИТС-Групп», действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Инвестиции в недвижимость», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице директора ООО «Лазурит», Комаровой Светланы Николаевны, действующего на основании агентского договора от 16.10.2012 г. и Устава, с одной стороны, и гр. , года рождения, место рождения: , паспорт, выдан г., зарегистрирован__ по адресу: г., ул., д.__, кв.__, именуем___ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Продавец и Покупатель обязуются в будущем заключить между собой Договор купли-продажи квартиры, указанной в п.1.2.1. настоящего договора (далее - «Основной договор») в порядке и условиях, согласованных Сторонами при заключении настоящего договора.

Стороны заключают Основной договор после получения Продавцом Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, указанную в п.1.2.1. настоящего договора, и являющуюся объектом купли-продажи по Основному договору, но не позднее «31» декабря 2015 года.

1.2. Существенные условия Основного договора:

1.1.1. Объект купли-продажи - комнатная квартира № ___, расположенная на ___ () этаже пятисекционного здания переменной этажности (далее – Жилой дом) в комплексе жилых домов с нежилыми помещениями и подземным паркингом в границах улиц Сурикова – Авиационная – Серова – пер. Полярников в Чкаловском районе г. Екатеринбурга (далее – Квартира).

​Характеристика Квартиры и состояние, в котором Квартира передается Покупателю указаны в Приложении № 1 к настоящему договору.

1.1.2. Площадь Квартиры составляет – ___ () квадратных метров, в том числе Общая площадь Квартиры кв.м., площадь лоджий и балконов, рассчитанных с коэффициентом «1,0» - кв.м.

1.1.3. Стороны пришли к соглашению, что цена Квартиры на момент заключения настоящего договора составляет () рублей 00 копеек из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра Площади Квартиры равной () рублей 00 копеек.

Стоимость 1 (одного) квадратного метра Площади Квартиры окончательная и изменению не подлежит.

1.1.4. Государственная регистрация перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю осуществляется только после полной (стопроцентной) оплаты Покупателем цены Квартиры по Основному договору.

Полная оплата цены Квартиры производится Покупателем в момент подписания Основного договора в течение двух рабочих дней с момента подписания Основного договора.

Условие для покупателей, приобретающих Квартиры с использованием кредитных денежных средств и ипотекой Квартиры:

- Аккредитованными банками являются: ОАО «Сбербанк России», ОАО «Банк УРАЛСИБ», Банк ВТБ 24 (ЗАО), ГПБ (ОАО), ОАО «Банк Москвы»;

- Государственная регистрация перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю осуществляется при условии внесения Покупателем собственных средств в качестве частичной оплаты стоимости квартиры и предоставлении Покупателем Продавцу кредитного договора с банком, в соответствии с условиями которого оплата оставшейся цены квартиры производится после регистрации права собственности на Покупателя за счет кредитных денежных средств.

1.2. Общая площадь Квартиры, указанная в п. 1.2.2. настоящего Договора, является проектной и уточняется по результатам обмеров БТИ по окончании строительства жилого дома. Если по результатам обмеров БТИ и получения кадастрового паспорта Квартиры фактическая Общая площадь Квартиры изменится относительно Общей площади, указанной в п. 1.2.2. настоящего Договора, то производится перерасчет цены Квартиры, из расчета стоимости 1 кв.м. площади Квартиры, установленного в п.1.2.3. настоящего договора.

1.3. Продавцу принадлежит право требования от Застройщика передачи в собственность Квартиры на основании Инвестиционного договора № 9 от 01.05.2013 г., Договора № 01/2014 участия в инвестировании строительства от 14.03.2014 г.

1.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения с Покупателем Основного договора Квартира не будет обременена правами и претензиями третьих лиц, за исключением обременения – доверительное управление, не будет состоять под залогом или арестом. Обременение «доверительное управление» прекращается в момент регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.

2.​Особые условия Договора

1.1. В обеспечение исполнения своих обязательств по заключению Основного договора Покупатель уплачивает Продавцу Обеспечительный взнос в размере 20% от стоимости Квартиры, указанной в.п.1.2.3. настоящего договора, что составляет () рублей 00 копеек. Порядок и сроки оплаты Обеспечительного взноса установлены в Приложении № 2 к настоящему Договору.

1.2. В соответствии с условиями настоящего договора Обеспечительный взнос выполняет следующую функцию: обеспечивает Продавцу заключение Основного договора со стороны Покупателя и гарантирует Покупателю заключение Основного договора со стороны Продавца. При заключении Основного договора Обеспечительный взнос возвращается Покупателю в полном объеме.

1.3. В случае отказа Покупателя от заключения Основного договора денежные средства, уплаченные Покупателем в качестве Обеспечительного взноса, остаются у Продавца. В случае отказа Продавца от заключения Основного договора, Продавец возвращает Покупателю сумму Обеспечительного взноса в двойном размере.

1.4. В случае нарушения Покупателем срока внесения Обеспечительного взноса, установленного пунктом 3 Приложения № 2 к настоящему договору, настоящий договор является расторгнутым, начиная с третьего рабочего дня с момента заключения настоящего договора. Подписание сторонами соглашения о расторжении настоящего договора в этом случае не требуется.

1.5. В случае, если в соответствии с Приложением № 2 к настоящему договору предусмотрена рассрочка внесения Обеспечительного взноса и Покупатель нарушает установленный срок внесения очередного платежа более чем на 10 дней, Продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора. В этом случае настоящий договор является расторгнутым по истечении 5 (пяти) дней с момента направления Продавцом Покупателю уведомления о расторжении Договора. Продавец возвращает Покупателю денежные средства, полученные в счет частичной оплаты Обеспечительного взноса, в течение 10 дней с момента расторжения настоящего договора.

1.6. Для заключения Основного договора Продавец обязуется направить Покупателю уведомление о состоявшейся регистрации права собственности Продавца на Квартиру и о готовности Продавца заключить Основной договор. Уведомление направляется Покупателю в срок не позднее пяти дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца заказным письмом с уведомлением о вручении либо телеграммой по адресу, указанному в разделе 5 Договора, либо иным способом, подтверждающим уведомление Покупателя.

1.7. Покупатель обязуется явиться для подписания Основного договора в течение одного месяца с момента получения уведомления Продавца, указанного в п.2.6 настоящего договора. В момент подписания Основного договора Продавец передает Покупателю Квартиру по акту приема-передачи.

Неявка Покупателя для подписания Основного договора в указанный в настоящем пункте срок, без письменного заблаговременного объяснения Покупателем Продавцу причины неявки, является отказом Покупателя от заключения Основного договора, и порождает последствия, предусмотренным п.2.3 настоящего договора. Стороны договорились, что подписание дополнительного соглашения о расторжении настоящего договора в данном случае не требуется.

1.8. Наличие устранимых недостатков (несоответствий) приборов отопления, сантехники, оконных блоков, а также иных устранимых недостатков в Квартире не является основанием для отказа Покупателя от подписания акта приема-передачи Квартиры и Основного договора. Акт о выявленных недостатках в Квартире составляется Продавцом и Покупателем одновременно с подписанием акта приема-передачи Квартиры, выявленные недостатки подлежат устранению за счет Продавца.

1.9. Покупатель обязуется заключить с эксплуатирующей организацией, принявшей Жилой дом в эксплуатацию, договор на коммунальное и техническое обслуживание, в момент заключения Основного договора с Продавцом. Покупатель обязуется осуществлять оплату расходов по коммунальному и техническому обслуживанию Жилого дома по утвержденным для данного Жилого дома ставкам соразмерно доле владения площадью недвижимого имущества. Стороны договорились, что расходы, связанные с техническим обслуживанием и содержанием квартиры несет Покупатель с момента подписания акта приема-передачи Квартиры.

1.10. При подписании Основного договора Покупатель обязуется предоставить Продавцу:

- документ, подтверждающий одобрение указанной сделки в случае принадлежности последней к числу крупных сделок либо сделок, в совершении которых имеется заинтересованность (для покупателя – юридического лица).

1.11. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю, стороны уплачивают в соответствии с действующим законодательством.

3. Форс-мажор

3.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступления которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

Изменение экономической ситуации в Российской Федерации не расценивается сторонами как существенное изменение обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

3.2. При наступлении указанных в п. 3.1 обстоятельств, сторона, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменном виде другую сторону с приложением соответствующих свидетельств.

4.​Заключительные положения

3.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с исполнением Договора, Стороны разрешают путем переговоров и, при необходимости, путем заключения дополнительных соглашений к Договору.

3.2. Уплата неустойки и возмещение убытков, возникших в результате неисполнения Продавцом обязательств по настоящему договору, заключенному управляющей компанией в качестве доверительного управляющего ЗПИФ недвижимости «Инвестиции в недвижимость», осуществляются за счет собственного имущества ООО «Управляющая компания ИТС-Групп».

3.3. При не достижении согласия спор подлежит рассмотрению в судебном порядке согласно действующему законодательству Российской Федерации.

3.4. Извещения и уведомления сторон производятся в письменной форме по местонахождению, указанному в разделе 5 Договора путем направления заказного письма с уведомлением о вручении либо вручения под роспись Стороне (представителю Стороны) лично. В случае изменения местонахождения, каждая сторона обязана в письменной форме сообщить другой стороне свое новое местонахождение.

При отсутствии письменного сообщения об изменении местонахождения, и доставке корреспонденции по адресу, указанному в договоре, сторона, в адрес которой направлена корреспонденция, считается извещенной надлежащим образом.

3.5. Не допускается переход к иным лицам прав и обязанностей Покупателя по настоящему Договору без предварительного письменного согласия Продавца.

3.6. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств.

3.7. Все изменения Договора оформляются дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью Договора.

3.8. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

3.9. К настоящему Договору прилагаются:

Приложение № 1 – Характеристика квартиры.

Приложение № 2 – График платежей

4. Реквизиты и подписи Сторон.

Продавец: ООО «Лазурит», действующее от имени ООО «Управляющая компания ИТС-Групп» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Инвестиции в недвижимость»

Адрес для корреспонденции: 620014, г.Екатеринбург, ул.8 Марта, д.46, офисная часть, 5 этаж, офис продаж жилого комплекса «Солнечный остров» № 501.

ИНН 6671166140/КПП 667101001, р/с 40702810716000039100 в Уральском банке ОАО «Сбербанк России» г.Екатеринбурга, к/с 30101810500000000674, БИК 046577674

Покупатель:

Адрес для уведомления:

тел.

Продавец: ООО «Лазурит», действующее от имени.

ООО «Управляющая компания ИТС-Групп»

Д.У. ЗПИФ недвижимости

«Инвестиции в недвижимость»​​ Комарова С.Н.

Покупатель:

Между мной и продавцом заключен предварительный договор купли-продажи 06.07.2015 срок договора до 5 сентября. Согласно пункта 2.2.1 В подтверждение своих намерений, в присутствии Риэлтора, при подписании настоящего договора Покупатель выплачивает Продавцу денежную сумму в качестве аванса в размере 50000 рублей. Данная сумма является гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору и при надлежащем исполнении Сторонами настоящего договора зачисляется в счет оплаты по договору купли-продажи Объекта. Была устная договоренность что я продаю дом на недостающую сумму беру ипотеку или кредит и заключаем договор купли-продажи. Но так как быстро продать дом не получается, решаюсь брать ипотеку на всю сумму... Но продавец просит настоятельно указывать в договоре ипотеки не полную сумму а по 4300 тыс. рублей а разбивать по 1 тыс. руб. на дом и на землю, остальная сумма в договоре на ипотеку прописана как на улучшение жилищных условий. Банк в итоге прислал отказ с формулировкой что завышена оценочная стоимость дома (Оценка сделана на сумму 4300 тыс. рублей). Предложили продавцу вариант договора займа. Я беру меньшую сумму по ипотеки а остальные средства возвращаю до 12.12.2015. Был получен отказ и предложение расторгнуть договор по моей вине ссылаясь на пункт договора 4.2.4 Если настоящий договор будет расторгнут в связи с возникновением обстоятельств, делающих невозможным заключение договора купли-продажи в срок, предусмотренный настоящим договором, за которые ни одна из сторон не отвечает, Продавец в течении 5 банковских дней с момента подписания соглашения о расторжении возвращает покупателю сумму указанную в пункте 2.2.1 настоящего договора. Стороны договорились, что к числу таких обязательств не относится: видимые недостатки Объекта, отсутствие денежных средств у Покупателя для расчета с Продавцом по договору купли-продажи (в том числе, неполучение кредита для приобретение Объекта). Обязан ли Продавец мне возвращать 50 тыс. рублей или нет в таком случае?

Завтра подписываем предварительный договор о продаже квартиры. Нас с сестрой смутила завышенная цена, покупатели хотят получить 4 355 000 от банка по ипотеке, в то время как реальная сумма к передаче 3 660 000. Разницу мы им должны вернуть и составить расписку. Уже завтра подписываем договор, риелтор говорит, что это обычная практика и начинает давить. Посоветуйте как быть. Уже завтра требуют решить вопрос. Не придется ли нам выплачивать эту разницу покупателям? И вообще, правомерно ли такое завышение?

С уважением, Николай.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли - продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) г. Сургут «19» сентября 2016 г.

1. Предмет предварительного договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем основной договор - договор купли – продажи квартиры (далее – «Основной договор»), в установленной действующим законодательством форме.

1.2. Основные условия Основного договора определяются Сторонами в настоящем предварительном договоре.

1.3. Основной договор будет заключен Сторонами в срок до 19 октября 2016 г.

1.4. Срок, указанный в п. 1.3. настоящего договора может быть изменен по обоюдному согласию Сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору.

1.5. Стоимость квартиры составляет 4 355 000 (Четыре миллиона триста пятьдесят пять тысяч) рублей.

Расчет между Сторонами производится в следующем порядке:

- 40 000 (Сорок тысяч) рублей Покупатели передают Продавцам в день подписания настоящего договора в качестве задатка в обеспечение обязательства по заключению Сторонами Основного договора;

- 655 000 (Шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей за счет собственных средств Покупатели передают Продавцам до подписания Основного договора и подачи его и необходимых документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре.

- 3 660 000 (Три миллиона шестьсот шестьдесят тысяч) рублей Покупатели передают Продавцам за счет кредитных средств, на условиях, определяемые банком АО «КБ ДельтаКредит».

1.6. Оплата производится любым способом, не противоречащим законодательству Российской Федерации.

1.7. Цена за квартиру, указанная в пункте 1.5. настоящего Договора, фиксированная и пересмотру не подлежит.

2. Основные условия Основного договора

2.1. Продавцы обязуются передать в собственность, а Покупатели принять в общую совместную собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- трехкомнатную квартиру по адресу Тюменская область, ХМАО-Югра, г. Сургут, проезд Дружбы, д. 17, кв. 96, общая площадь 65,9 кв. м., этаж 6.

2.2. Продавцы обязуются до заключения Основного договора передать Покупателям для ознакомления правоустанавливающие документы, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту, выписку из ЕГРП об отсутствии арестов и запрещений, копию справки об отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении, сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Основному договору.

2.3. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

2.4. Продавцы обязуются не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта недвижимости, указанного в п. 2.1. настоящего договора, его технических и качественных характеристик.

3. Ответственность сторон

3.1. При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Продавцов, последний возвращает Покупателям сумму задатка в двойном размере в течение 7 (семи) календарных дней с момента отказа от заключения Основного договора (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

3.2. При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Покупателей задаток остается у Продавцов (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

3.3. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

4. Разрешение споров

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ.

4.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством.

4.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в будущем по договору или в связи с ним, в том числе касающиеся его действительности, изменения, исполнения, прекращения, рассматриваются в суде общей юрисдикции.

5. Особые условия

5.1. На момент подписания настоящего предварительного договора Покупатели частично выполнили обязательства по передаче денежных средств, определенных п. 1.5. настоящего договора, а именно, передали денежные средства Продавцам в размере – 40 000 (Сорок тысяч) рублей.

5.2. В случае досрочного добровольного расторжения сторонами настоящего договора или прекращения обязательств возникших на основании настоящего предварительного договора купли-продажи, полученные Продавцами денежные средства по настоящему договору подлежат возврату Покупателям в полном объеме, в течение трех календарных дней после наступления указанного выше события.

5.3. В случае отказа Банка Покупателям в выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры, либо одобрение Банком суммы кредита ниже запрошенной Покупателями, либо изменения условий кредитования, при которых Покупатели не смогут воспользоваться кредитом, настоящий договор подлежит расторжению в дату, следующую за датой уведомления банка, а денежные средства в размере 40 000 (Сорок тысяч) рублей возвращаются Покупателям в течение трех календарных дней с момента расторжения настоящего договора.

5.4. На момент подписания предварительного договора в квартире зарегистрированы (...), обязуются сняться с регистрационного учета не позднее... Продавцы сообщают, что в отчуждаемой квартире не зарегистрированы иностранные граждане. Продавцы обязуются передать ключи от квартиры не позднее... Покупатели начинают нести расходы по содержанию и эксплуатации квартиры с момента получения ключей. До этого момента расходы несут Продавцы.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения Сторонами принятых по договору обязательств.

6.2. Данный договор составлен в трех экземплярах, по экземпляру передается Покупателям и Продавцам и в Банк. Каждый из экземпляров Договора имеет равную юридическую силу.

Предмет договора: Продавцы (это я) и Покупатель (Иванов) обязуются в срок до 24.06.12 г. включительно заключить (подписать и сдать на государственную регистрацию) договор купли-продажи жилого помещения (моей квартиры) на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В предварительном договоре в п. Ответственность сторон прописано:

3.3. В случае уклонения Продавцов (это я) от заключения Основного договора, а также неисполнения или ненадлежащего исполнения настоящего договора, Продавец обязан вернуть Покупателю уплаченный им по настоящему договору аванс (20 т. р) и уплатить в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойку (штраф) в сумме 50 т. рублей.

3.7. В случае уклонения одной из сторон настоящего договора от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, другая сторона в соответствии со ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны заключить основной договор купли-продажи.

Вопрос: правомерны такие требования или нет? Если нет, то каков порядок расторжения этого договора. Документы из БТИ в агентсве.