Требования о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения - анализ правомерности и порядок расторжения

Мы заключаем предварительный договор купли квартиры. Мне не нравятся пункты договора по обязанностям сторон. Поясните пожалуйста какие у нас риски и как избежать их.

2.2. Покупатель:

2.2.1. В доказательство намерения заключить Основной договор купли-продажи объекта Покупатель перечисляет на расчётный счёт Продавца обеспечительный взнос в размере 200 000 (двести тысяч) рублей в течение 3 (трёх) дней после подписания настоящего договора, но не позднее, чем 25.10.2015.

2.2.2. Оплаченный Покупателем в соответствии с пунктом 2.2.1. настоящего договора обеспечительный взнос засчитывается в счёт оплаты стоимости Объекта.

2.2.3. Гарантирует к моменту расчета наличие денежных средств необходимых для расчета с Продавцом по договору купли-продажи Объекта.

2.2.4. Обязуется предоставить к моменту заключения договора купли-продажи Объекта согласие супруга (и) на покупку Объекта в нотариальной форме при его (ее) наличии.

4. Ответственность Сторон, срок действия и порядок расторжения договора

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Покупателем, приведшего к невозможности заключить Основной договор купли-продажи Объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, либо отказа от заключения Основного договора купли-продажи, сумма, указанная в пункте 2.2.1. настоящего договора и переданная Продавцом Покупателю путём безналичного перечисления на расчётный счёт, является неустойкой и Покупателю не возвращается.

4.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору, приведшего к невозможности заключить Основной договор купли-продажи Объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, Продавец обязан в срок не позднее 20 (двадцати) банковских дней с момента отказа от заключения основного договора купли-продажи, либо нарушений условий настоящего договора, вернуть Покупателю обеспечительный взнос, указанный в п. 2.2.1 в полном размере, а также неустойку в размере 5% от суммы обеспечительного взноса. Возврат обеспечительного взноса, указанного в п. 2.2.1. производится путём безналичного перечисления на банковские реквизиты Покупателя, после подписания соглашения о расторжении настоящего договора.

4.3. В случае уклонения одной Стороны от заключения основного договора купли-продажи, на условиях, указанных в настоящем договоре, другая Сторона в праве обратиться в суд в порядке, установленном законодательством РФ с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях настоящего Договора.

4.4. Убытки, причиненные другой Стороне неисполнением либо ненадлежащим исполнением обязательств по настоящему договору, возмещаются виновной Стороной в полном объеме сверх неустойки.

Планирую приобрести квартиру по переуступке (точнее с заменой лиц) от физ. лица по предварительному договору купли-продажи. Данное физ. лицо несвоевременно погашало рассрочку (задержка выплат на 12 и 20 дней). Условия рассрочки и выплат оговорены в предварит. Договоре.

В предварит. Договоре прописано:

"6.3. Если по вине Покупателя Основной договор не будет заключен в срок, предусмотренный настоящим договором, а также в случае неисполнения или ненадлежащее исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.1. настоящего договора, Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора и от подписания Основного договора.

3.2.1. Покупатель обязуется выплатить Продавцу денежные средства, указанные в п. 5.1. настоящего договора, в качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя заключить с Продавцом Основной договор в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.1. Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет Продавца сумму в размере () рублей ___ копеек в качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя заключить Основной договор с Продавцом в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором."

Продавец (застройщик) предоставит мне оригинальную расписку и акт сверки с примечанием, что претензий к Покупателю не имеет.

Является ли это достаточным условием для того, чтобы Продавец (Застройщик) в дальнейшем не имел права отказать мне в заключении основного договора ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора по оплате?

21.08.2014 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого заключение основного договора должно произойти не позднее 26.09.2014. В итоге основной договор сторона продавца представила от 13.10.2014. Таким образом, просрочка заключения основного договора составила почти три недели. Согласно предварительному договору, в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд. В случае уклонения продавца от заключения основного договора он должен будет вернуть покупателю уплаченную по настоящему договору сумму в полном объеме и по отдельному требованию покупателя уплатить штраф в размере 10% от общей стоимости недвижимости. Хотела бы уточнить, согласно представленным условиям предварительного договор, возможно ли взыскать штраф с продавца? Заранее спасибо.

5 мая 2006 г. между гражданами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком следующего содержания:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

5 мая 2006 г.

Мы, С.А и С.Т. (паспортные данные), именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны,

и К.И., (паспортные данные), именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Продавцы обязуются продать, а Покупатель обязуется купить земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: .

2.По взаимной договоренности сторон стоимость продаваемых земельного участка и жилого дома составляет 140000 (сто сорок тысяч) рублей. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит. Сумму в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей Продавцы получили от Покупателя в качестве задатка до подписания настоящего договора-обязательства. Сумму в размере 80000 (восемьдесят тысяч) рублей Покупатель обязуется оплатить в полном объеме при подписании окончательного договора купли-продажи.

3.Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне не выгодных для себя условиях.

4.В случае отказа Покупателя от выполнения своих обязательств по настоящему договору сумма, уплаченная им Продавцам в качестве задатка, возврату не подлежит.

5.В случае отказа Продавцов от выполнения своих обязательств по настоящему договору сумма, полученная ими от Покупателя в качестве задатка, возвращается Покупателю в двойном размере.

6.Настоящий договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. Оба экземпляра имеют одинаковую силу.

7.Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до подписания основного договора купли-продажи, который будет подписан после оформления необходимых документов.

Подписи сторон:

Продавцы:

Покупатель:

Согласно п.4 ст.429 ГК РФ «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора». Согласно п.6 этой же статьи «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Основной договор в течение года заключен не был по вине продавцов. Действительны ли в настоящее время условия договора о задатке (т.е. можно ли потребовать от продавцов возврата двойной суммы?

С каким иском обратиться в суд. Ситуация следующая: заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в письменной форме, в договоре указаны данные продавца, покупателя, стоимость квартиры, срок, до которого стороны обязуются подписать основной договор, подписи обеих сторон. Покупатель передал авансовый платеж (имеется расписка). Средством обеспечения обязательств избрана неустойка в размере 50 тыс. руб., выплачиваемая виновной в неисполнении договора стороной. В настоящее время срок для подписания основного договора не истек. Продавцу направлено предложение заключить основной договор. Продавец отказывается от заключения основного договора, отказывается уплатить неустойку. Покупателем были понесены расходы связанные с оформлением сделки кредитования. С каким иском лучше обратиться в суд? О понуждении заключения основного договора или о взыскании авансового платежа, неустойки и понесенных расходов.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры не был предусмотрен аванс или задаток. Ответственность за уклонение от заключения основного договора указана в в соответствии со ст.445 ГК РФ, также указана дата до которой стороны обязуются заключить основной договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора купли-продажи должна возместить другой причиненные этим убытки.

Вопрос: Что делать, если продавец в последний день, в который мы должны заключить основной договор, по телефону сообщил что отказывается ехать в в банк для получения денег и заключать основной договор. А покупатель уже заплатил комиссионные 3% агентству. Можно ли в этом случае покупателю доказать через суд, что сделка не состоялась по вине продавца, понудить его к заключению основного договора или хотя бы взыскать с него 3% как убытки, причиненные в связи с уклонением от заключения основного договора?

Отказываюсь от машины. Помогите вернуть аванс.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР №

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия основного договора купли-продажи (далее по тексту - основной договор), который Стороны обязуются заключить в последующем и по которому Продавец примет на себя обязательство передать в собственность.

Покупателю один новый автомобиль:

Марка, модель LADA 211440 LADA SAMARA,

Наименование (тип ТС) - легковой,

Идентификационный номер (VIN) ХТА 211440 Е 5238774,

Год изготовления ТС 2013,

В комплектации 020, вариант исполнения 42,

Модель и № двигателя 11183, 6092991,

Кузов № 5238774,

Цвет кузова ЗОЛОТИСТО-КОРИЧНЕВЫЙ 790,

ПТС № Серия,

Дата выдачи ПТС 23 Ноября 2013 г.,

ПТС выдан ОАО'АвтоВАЗ'23.11.2013, соответствующий требованиям нормативной документации завода-изготовителя, а Покупатель - принять и оплатить стоимость автомобиля.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Оплата стоимости нового транспортного средства будет производиться в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

2.2. Цена нового автомобиля может измениться, если изменится рекомендованная розничная или отпускная цена завода - изготовителя на дату подписания основного договора купли - продажи.

2.3. Согласованный сторонами аванс составляет 10.000,00 руб. (ДЕСЯТЬ ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ 00

КОПЕЕК).

При заключении Сторонами основного договора внесенный аванс засчитывается в счет оплаты стоимости нового автомобиля.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

3.1. Обязанности Продавца.

3.1.1. Предоставить Покупателю необходимую и достоверную информацию о приобретаемом автомобиле в комплектации для внутреннего рынка Российской Федерации, правилах его эксплуатации, порядке рассмотрения и удовлетворения претензий, сроке гарантии, сроке службы.

3.1.2. Предоставить Покупателю право выбора нового автомобиля, при этом обеспечив ему квалифицированную помощь в выборе автомобиля из имеющихся в продаже, либо принимает заявку от.

Покупателя на поставку соответствующего автомобиля.

3.1.3. Заключить основной договор купли - продажи в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня поступления полного комплекта документов на автомобиль («Паспорт транспортного средства»,

«Сервисная книжка», «Руководство по эксплуатации», «Гарантийный талон»).

3.1.4. Хранить выбранный Покупателем автомобиль до момента подписания основного договора.

3.1.5. Продавец гарантирует Покупателю, подписанием настоящего договора, что выбранный им автомобиль не будет продан или заложен до заключения основного договора купли-продажи.

3.2. Права и обязанности Покупателя.

3.2.1. Покупатель обязуется внести аванс, оговоренный сторонами в п. 2.3. настоящего договора.

3.2.2. Оплатить полную стоимость нового автомобиля согласно розничной цены, установленной на дату подписания основного договора купли - продажи и заключить основной договор купли - продажи в течении 10 (десяти) рабочих дней, по истечении срока указанного в п. 3.1.3

3.2.3. В случае отказа Покупателя заключить основной договор купли-продажи, Покупателю в течение

10 (десяти) рабочих дней, по истечении срока указанного в п. 3.1.3. настоящего договора, возвращается сумма внесенного им аванса за вычетом расходов Продавца '

4. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

‘4.1. В случае отказа или уклонения Покупателя от заключения основного договора, в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ Покупатель возмещает причиненные другой Стороне убытки, понесенные в связи с заказом и доставкой автомобиля. В целях компенсации данных расходов.

Покупатель оплачивает Продавцу неустойку в размере 10 ООО руб.

4.2. Вместе с тем, в случае, если одна из Сторон настоящего договора будет уклоняться от заключения.

Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств по настоящему договору. Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

4.3. В случае изменения адреса/контактного телефона Покупателя, он обязан незамедлительно уведомить об этом Продавца. При невыполнении или несвоевременном выполнении этой обязанности.

Покупатель несет связанный с этим риск потерь и прочих неблагоприятных последствий.

4.4. Все споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров. При недостижении согласия спор разрешается в соответствии с процессуальным законодательством.

Российской Федерации.

4.5. Настоящий договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по.

Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются обстоятельства, имеющие чрезвычайный характер, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить разумными мерами.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1. настоящего Договора, каждая Сторона должна в течении 5 (пяти) рабочих дней известить о них другую Сторону.

5.3. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1. Договора, срок выполнения.

Стороной обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течении которого действуют эти обстоятельства и их последствия, но не более одного месяца.

5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1. Договора, и их последствия продолжают действовать более одного месяца, Стороны имеют право на одностороннее расторжение Договора, письменно уведомив другую Сторону не менее чем за 10 (десять) дней до такого расторжения.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению Сторон.

6.2. Настоящий предварительный договор действует до исполнения сторонами своих обязательств.

7. РЕКВИЗИТЫ И АДРЕСА СТОРОН.

С продавцом квартиры был заключён предварительный договор купли-продажи и внесён аванс. По условиям предварительного договора, основной договор должен быть заключён не позднее 20 декабря. Также в договоре имеется пункт, который гласит, что если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Вчера мне позвонил продавец и сообщил, что передумал продавать квартиру и хочет вернуть аванс. Есть ли смысл обращаться в суд?

Хочу продать квартиру через риэлтора, он предлагает такую схему:

Заключаем предварительный договор по нему я Вам отдам сразу всю стоимость налом, далее Вы даете мне ген. доверенность и я ищу покупателя.

Вот предварительный договор:

Я Морозов (продавец) ...и Иванова (риэлтор) ... договорились, что заключим в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: город..., ..., улица Вересаева дом № , квартира № после оформления всех документов для сделки.

2. Стороны договорились, что купля – продажи имущества будет произведена на следующих условиях:-договор будет заключен в срок до 30.12.2017 года;-продажная цена квартиры будет составлять сумму в размере 800 000 (семьсот тысяч) рублей.

Продажная цена является окончательной и изменению не подлежит.

3. Иванова уплатила полностью при подписании предварительного договора стоимость вышеуказанной квартиры в полном размере в сумме 800 000 (семьсот тысяч) рублей. Остальные условия договора купли-продажи будут оговорены непосредственно в основном договоре купли продажи.

4. В случае, когда одна из сторон по предварительному договору будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд о понуждении к заключению основного договора.

5. В соответствии со ст. 330 ГК РФ, стороны устанавливают следующую неустойку за неисполнение условий предварительного договора.

- в случае неисполнения договора по вине Продавца он обязан возвратить полученную сумму, уплатить неустойку в размере 100 %, а также возместить убытки в полном объеме уплаченные за оформление документов.

- в случае неисполнения договора по вине Покупателя полученная сумма остается у Продавца.

6. Содержание ст. 429 ГК РФ, права и обязанности, смысл, значение, а также последствия настоящей сделки сторонам разъяснены.

7. Предварительный договор составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

8. Расчет произведен полностью претензий друг к другу не имеем.

Между продавцом и покупателем 26 декабря 2018 года был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры в котором стороны обязуются не позднее 30 января заключить основной договор купли-продажи квартиры. В предварительном договоре купли-продажи квартиры, указан адрес, кадастровый номер, указано на основании чего квартира принадлежит продавцу. Так же в предварительном договоре указана стоимость квартиры которая является окончательной. Также указано в целях обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения покупатель передал продавцу на основании статей 380-381 ГК РФ в качестве задатка денежные средства в размере 100000 руб в счет оплаты стоимости квартиры по основном у договору купли-продажи. Также указано каким образом будет будет выплачена оставшиеся сумма. Также указано: в соответствии со статьей 380 381 ГПК стороны предусматривают в качестве договорного способы обеспечения уплаты следующей компенсации: 1. в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока указанного в пункте один, (а и именно 30 января) уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя полученный задаток качестве компенсации остается у продавца. Также отдельно в день подписания предварительного договора купли-продажи был подписан договор передачи задатка, в котором также указаны все реквизиты продавца и покупателя, что покупатель получил от продавца задаток в размере 100000 руб за предстоящую продажу квартиры с кадастровым номером, указаны также данные на основании чего покупателю принадлежит квартира, указана сумма за которую должна быть произведена продажа квартиры, в следующем пункте написано сумма задатка настоящего договора включает стоимость указанная квартира в следующем пункте стороны договорились осуществить сделку купли-продажи не позднее 30 января 2019 года при этом оплата оставшейся суммы оплачивается до заключения договора купли-продажи указанная квартира в пункте также написано что содержание статей 380 381 ГПК РФ и последствия из них вытекающей сторонам известно. Покупатель отказался покупать квартиру, просто потому что передумал. Может ли покупатель через суд вернуть задаток, если по вине покупателя не будет заключён основной договор купли-продажи в указанный срок (покупатель отказался устно)