Как узаконить пристройку к квартире и имеют ли право владельцы на это?

С точки зрения градостроительства возведение пристройки к коттеджу является его реконструкцией, поскольку при этом меняется площадь коттеджа и может измениться его этажность (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Чтобы возведение пристройки к коттеджу (жилому дому) было законным, необходимо соблюсти ряд административных процедур. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте проект будущей пристройки.

Обратитесь к архитектору или в архитектурное бюро, которые разработают для вас проект пристройки с учетом особенностей и ограничений вашего земельного участка и коттеджа.

При строительстве или реконструкции отдельно стоящего жилого дома высотой не более трех этажей, предназначенного для проживания одной семьи, проектную документацию подготавливать не обязательно. Однако вы вправе подготовить ее по собственной инициативе (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).

Шаг 2. Получите разрешение на строительство и реконструкцию коттеджа.

Обратитесь в уполномоченный орган исполнительной власти по месту нахождения коттеджа (например, в отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации) и представьте следующие документы (ч. 9 ст. 51 ГрК РФ):

- заявление о выдаче разрешения на строительство и реконструкцию коттеджа;

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка;

- схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения коттеджа.

Уполномоченный орган самостоятельно запрашивает правоустанавливающие документы на участок и его градостроительный план, но, если в ЕГРП не содержится сведений об участке, вы должны представить правоустанавливающий документ (ч. 9.1, 9.2 ст. 51 ГрК РФ).

Заявление и документы можно подать как лично, так и через МФЦ.

Примечание. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ):

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном гражданину для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) капитального ремонта.

В течение 10 дней уполномоченный орган должен выдать разрешение на строительство или отказ в выдаче с указанием причины отказа (ч. 11 ст. 51 ГрК РФ).

Плата за выдачу разрешения не взимается.

Примечание. До 01.03.2018 получать разрешение на ввод реконструированного коттеджа в эксплуатацию не нужно (ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Шаг 3. Обновите технические документы на коттедж с учетом возведенной пристройки.

Оформите технический план на коттедж, где будут отражены сведения о пристройке (п. 6 ч. 1, п. 19 ч. 2 ст. 7, ст. 16 Закона N 221-ФЗ). Это нужно для последующего государственного кадастрового учета изменений.

Чтобы оформить технический план, обратитесь к кадастровому инженеру. После выполнения кадастровых работ кадастровый инженер направит технический план в кадастровую палату в форме электронного документа с применением квалифицированной электронной подписи (ч. 1.1 ст. 21, ст. ст. 37, 41 Закона N 221-ФЗ). Кадастровый инженер может дополнительно выдать вам технический план в бумажном виде, если это предусмотрено договором. Изготовление технического плана осуществляется за плату.

Шаг 4. Подготовьте документы для государственного кадастрового учета изменений дома и государственной регистрации права собственности на реконструированный коттедж.

Для кадастрового учета изменений коттеджа вам потребуются (п. 2 ст. 16, ст. 21, п. п. 5, 6 ч. 1 ст. 22 Закона N 221-ФЗ):

- заявление о кадастровом учете изменений объекта недвижимости;

- нотариально удостоверенная доверенность, если обращаться с заявлением будет представитель;

- копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право на коттедж (если в государственном кадастре нет сведений о праве заявителя на этот объект).

Для государственной регистрации права собственности вам потребуются (ст. ст. 16 - 18, 25.3 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

- заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- нотариально удостоверенная доверенность, если обращаться с заявлением будет представитель;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен коттедж (не нужен, если право на земельный участок ранее было зарегистрировано в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ);

- документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию в размере 350 руб. (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Его представлять не обязательно, но, если он не представлен и сведения об уплате государственной пошлины отсутствуют в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, в приеме документов на государственную регистрацию прав будет отказано (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Шаг 5. Подайте документы для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности и дождитесь их рассмотрения.

Для осуществления кадастрового учета следует обращаться в кадастровую палату, а для государственной регистрации прав - непосредственно в отделение Росреестра. Заявления и необходимые документы можно представить лично, отправить по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении, передать через МФЦ, а также с помощью Интернета через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций). При личном обращении или передаче документов через МФЦ необходим документ, удостоверяющий личность (ст. 16 Закона N 221-ФЗ; ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для регистрации, можно представить одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.

Уполномоченные органы обязаны осуществить кадастровый учет изменений объекта недвижимости и государственную регистрацию права собственности в течение 10 рабочих дней со дня получения документов (ст. 17 Закона N 221-ФЗ; п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

По итогам кадастрового учета изменений объекта недвижимости выдается кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения об объекте недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 23 Закона N 221-ФЗ). Проведенная государственная регистрация по вашему выбору может быть удостоверена свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП. При этом свидетельство о государственной регистрации оформляется только в виде документа на бумажном носителе (ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Примечание. При отсутствии у вас времени вы можете предоставить полномочия по обращению за осуществлением кадастрового учета и государственной регистрации прав другому лицу. В этом случае от вас потребуется нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Обратите внимание!

В ряде регионов РФ налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 1 ст. 402, п. 1 ст. 403 НК РФ). Если вы считаете, что в результате регистрации пристройки кадастровая стоимость коттеджа оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде.