Как правильно поступить при невозможности оплаты ипотеки - выкупить квартиру или просто продать?

Здравствуйте! Будет выкуплена по оценочной стоимости

Добрый день!

Рекомендую обратиться к любому юристу на сайте за платной консультацией потому что тут нужно смотреть решение суда.

Долг по ипотечному кредиту делится следующим образом: часть долга, выплаченная после расторжения брака (или фактического расторжения брака) из личных денежных средств супруга может быть взыскана со второго супруга. Т.е. если ваш сын будет платить полностью ипотеку, то с бывшей супруги может взыскать 3/13 доли денег. Разделить оставшийся долг между супругами можно с согласия банка-кредитора.

Юлия Александровна, а он может подать в суд, чтоб бывшая жена заплатила часть доли за ипотеку после расторжения брака и часть коммунальных платежей? С декабря 2019, после расторжения брака, по сегодняшний день он сам оплачивает ипотеку, платит коммунальные услуги (содержания жилья, отопление, капитальный ремонт, бывшая жена не принимает участия.

Если квартира в собственности менее 3-х лет, то нужно подавать декларацию и платить налог, если он возникает.

Когда дело дойдет до суда, представьте в суд возражения и укажите, что несогласны с оценочной стоимостью квартиры и просите назначить повторную оценку в рамках гражданского дела.

Сошлитесь на ФЗ № 135 от 27.07.2017 года, ст.12

Как правило суды используют данный закон и применяют 6 месячный срок (должно пройти не более 6 месяцев с даты оценки).

То есть если я в возражении на иск или в своём ходатайстве сошлюсь на ФЗ № 135 от 27.07.2017 года, ст.12 то суд должен назначить повторную оценку недвижимости, я правильно понимаю.

В случаи неуплаты кредита с зарплаты созаемщика(который официально трудоустроен) могут удерживать до 50 процентов в счет погашения задолженности. Во - вторых, банки всегда списывают первоначально образовавшиеся задолженности. Если не согласны с порядком списания задолженностей обратитесь с претензией в банк, а после получения ответа на претензию - в суд

Как правильно уведомить банк что будет платить ипотеку поручитель? как правильно уведомить работодателя что нужно перечислять в счет ипотеки деньги

Как правиль уведомить банк что ипотеку будет платить поручитель?

Статья 441 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Подача заявления об оспаривании постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) 1. Постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием). 2. Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в суд, в районе деятельности которого исполняет свои обязанности указанное должностное лицо, в десятидневный срок со дня вынесения постановления, совершения действий либо со дня, когда взыскателю, должнику или лицам, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием), стало известно о нарушении их прав и интересов. 3. Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) рассматривается в порядке, предусмотренном главами 23 и 25 настоящего Кодекса, с изъятиями и дополнениями, предусмотренными настоящей статьей. 4. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Следует изучить все документы.

Исходя же из Ваших слов, пристав наложил арест по исполнительному делу и его действия не нарушают ваши имущественные права, поскольку наложение ареста есть обеспечительная мера.

При изучении всех документов, возможно, найти "зацепку" и освободить дом от запрета на совершение сделок.

в 2011 г. судебным приставом было наложено ограничение по сделкам на квартиру по долгу в другой банк

------------------------------------------------

Получите у пристава постановление о наложении ареста, и обжалуйте в суд.

Елена

поскольку оценка производится для оформления ипотеки и оформления квартиры в залог банку, то банк возможно и будет заинтересован в данной -меньшей - оценке, но вы вправе настаивать на независимой оценке вашего жилья. если банк будет в дальнейшем квартиру продавать. Оценка произведенная оценщикам не означает что она может быть больше или меньше рыночной стоимости квартиры. Рыночная цена зависит от других причин. Банк может продавать квартиру не по стоимости оценки а по рыночной цене.

Если вы не сможете платить, то банк получит квартиру и продаст ее по цене на момент продажи, по соглашению между продавцом и покупателем.

Ни в коем случае дети за долги родителей своим имуществом не отвечают уних остаток долга не моет быть взыскан

Нет, на имущество ребенка в виде доли в другой квартире точно не может быть наложено взыскание.

Ребенок отвечает за долги родителей только в случае принятия им наследства, оставшегося после родителей, включая и долги!

Вы пишите.что банк заказывал оценку земли.Поэтому Вам ,чтобы доказать стоимость занижена,нужно заказывать свою оценку земли

Если дойдет дело до суда - ходатайствуйте о назначении экспертизы по установлению рыночной стоимости заложенной недвижимости.

Здравствуйте Юлия

Судя по всему квартира будет реализована с торгов, начальная цена 2800000, денежные средства от реализации пойдут на погашение ипотечного кредита. Торги пройдут поэтапно с понижением цены до 25% от начальной.

Квартиру продадут с торгов судя по всему. Начальная цена 2800000 руб. деньги от реализации имущества пойдут на погашение кредита. Так что не получится сохранить квартиру

А вот остаться без долгов перед банком - вполне получится.

ГК РФ Статья 449.1. Публичные торги

(введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

1. Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

2. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

3. Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

4. Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.

5. В публичных торгах не могут участвовать должник, организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц.

6. В протоколе о результатах публичных торгов должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили.

7. В случае неуплаты победителем торгов покупной цены в установленный срок договор с ним считается незаключенным, а торги признаются несостоявшимися. Организатор торгов также вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2019)

Статья 213.26. Особенности реализации имущества гражданина

(введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 154-ФЗ)

1. В течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.

В отношении имущества, находящегося за пределами Российской Федерации, выносится отдельное определение, исполнение которого осуществляется по правилам процессуального законодательства государства, на территории которого это имущество находится, или в соответствии с международными договорами Российской Федерации с государством, на территории которого это имущество находится.

2. Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Собрание кредиторов вправе принять решение о проведении оценки имущества гражданина, части этого имущества, включенных в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, с привлечением оценщика и оплатой расходов на проведение данной оценки за счет лиц, голосовавших за принятие соответствующего решения.

3. Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

4. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

5. Если финансовый управляющий не сможет реализовать в установленном порядке принадлежащие гражданину имущество и (или) права требования к третьим лицам и кредиторы откажутся от принятия указанных имущества и (или) прав требования в счет погашения своих требований, после завершения реализации имущества гражданина восстанавливается его право распоряжения указанными имуществом и (или) правами требования. При этом имущество, составляющее конкурсную массу и не реализованное финансовым управляющим, передается гражданину по акту приема-передачи. В этом случае пункт 1 статьи 148 настоящего Федерального закона не применяется.

6. О проведении описи, оценки и реализации имущества гражданина финансовый управляющий обязан информировать гражданина, конкурсных кредиторов и уполномоченный орган по их запросам, а также отчитываться перед собранием кредиторов. В случае выявления нарушений гражданин, конкурсный кредитор или уполномоченный орган вправе оспорить действия финансового управляющего в арбитражном суде.

7. Имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным настоящей статьей. В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

Здравствуйте! Давайте по порядку. Согласно ст.56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Прежде всего на денежные средства, вырученные от продажи претендует залогодержатель, а оставшаяся часть средств может быть использована на погашение прочих долгов. Так что то, о чем Вы говорите, возможно.

Однако только по долгу о потребительском кредите инициировать торги не будут. Это будет делаться по долгу по ипотечному кредиту.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Сначала установят цену, исходя из судебной оценки, а далее, кто предложит большую цену. Если никто не купит, то торги будут признаны несостоявшимися и согласно ст.92 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" могут объявить повторные торги со снижением цены на 15%.

Статья 92. Последствия объявления торгов несостоявшимися

1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

2. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1-3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.

4. В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.

Цена снизиться на 15%,если торги не состояться.

Согласно п.2 ст.92 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 — 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона

Не очень понятно написано, но вот, про начальную цену и снижение цены и выкуп заложенного имущества самим залогодателем.

В случае неисполнения должником своего обязательства, кредитор получает право обратить взыскание на заложенное имущество и реализовать его в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В соответствии со ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Таким образом, при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может автоматически перейти в собственность залогодержателя. Как разъяснено в п. 46 Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 N 6/8, действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК РФ).

Очевидно, что подобные правила направлены в первую очередь на защиту прав залогодателя, так как обеспечивают реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости. В то же время следует обратить внимание на то, что Кодекс допускает возможность реализации заложенного имущества и вне рамок публичных торгов, если подобное допускается Законом. В связи с этим, на практике возникла весьма парадоксальная ситуация.

Дело в том, что согласно ст. 55 ФЗ РФ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в нотариально удостоверенном соглашении сторон об обращении взыскания во внесудебном порядке залогодатель и залогодержатель вправе предусмотреть реализацию имущества путем продажи с публичных торгов или с аукциона либо приобретение заложенного имущества (кроме земельных участков) залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К соглашению о приобретении имущества залогодержателем применяются нормы о договоре купли - продажи.

Данное соглашение должно содержать: название заложенного имущества; сумму, подлежащую уплате залогодержателю должником по обеспеченному залогом обязательству; способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем, а также известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Таким образом, действующее законодательство с момента вступления в силу Федерального закона "Об ипотеке" (то есть с 20 июля 1998 года) допускает возможность реализации предмета ипотеки вне публичных торгов, что значительно упрощает процедуру взыскания и экономит обеим сторонам время и денежные средства. В то же время, как уже было отмечено выше, получается действительно несколько странная картина: реализация недвижимого имущества возможна и вне рамок публичных торгов, в то же время реализация движимого имущества, которое в большинстве случаев заведомо менее значимо и ценно, чем недвижимое, возможно в настоящее время только путем продажи с публичных торгов. Как представляется, в ст. 350 ГК РФ следует ввести изменение и предоставить сторонам возможность вне рамок публичных торгов реализовывать предмет залога независимо от того является ли имущество движимым или недвижимым.

На практике необходимо учитывать, что анализ судебных дел свидетельствует о том, что сама по себе реализация заложенного имущества не всегда является чисто "техническим" институтом залогового права, а зачастую рассматривается как один из существенных признаков договора залога. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 N 7965/95 отмечается, что в силу ст.ст. 28, 29 и 30 Закона Российской Федерации "О залоге" и ст.ст. 349 и 350 Гражданского кодекса РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Тем самым, одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Между тем, денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога.

При данных обстоятельствах спорные договоры о залоге не соответствуют требованиям Закона и являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге" также отмечено, что согласно ст.ст. 349 и 350 ГК РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Таким образом, одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога.

Указанное имеет немаловажное значение на практике, поскольку речь идет о действительности заключенного договора о залоге. В частности, не следует передавать в залог права (требования) по правилам, регулирующим залог вещей (например, "безналичные деньги" и др.). Из этого следует, в частности, что наличные денежные средства не могут быть предметом залога, а "безналичные", как представляется, могут (например, иностранная валюта), но в силу того, что они (т.е. "безналичные" деньги) являются не вещью, а правом требования, то и залог их следует оформлять именно как залог права требования, а не как залог вещи, как зачастую неправомерно делается и на что было обращено внимание в судебно-арбитражной практике.

В соответствии с п. 2 ст. 350 Гражданского кодекса РФ по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. При этом, отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Как представляется, подобное правило не совсем отвечает правам залогодержателя. Более верным следует признать правило, установленное в ранее действовавшем Указе Президента РФ от 28.02.96 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". В данном акте была предусмотрена возможность отсрочки реализации не всякого заложенного имущества, а лишь земельных участков сельскохозяйственного назначения (п. 13 Указа).

Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества зависит от того, в каком порядке было обращено взыскание на предмет залога: по соглашению сторон или же по решению суда (ст. 349 ГК РФ). Соответственно начальная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Не указание судом начальной продажной цены предмета залога является существенным нарушением норм материального права. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.02.98 N 6698/97 отмечается, что, принимая решение о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, суд в нарушение п. 3 статьи 350 Гражданского кодекса РФ не указал начальной продажной цены заложенного имущества, с которой должны начинаться публичные торги. Соответственно решение суда было отменено, а дело - направлено на новое рассмотрение.

На практике весьма часто встречаются ситуации, когда между сторонами (залогодателем и залогодержателем) существует спор о начальной продажной цене заложенного имущества. Дело в том, что цена предмета залога, указанного в договоре о залоге, не является неизменной и может быть оспорена залогодателем. Так, по одному из дел, ставших предметом судебного разбирательства, было установлено, что при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу. В то же время, учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик (залогодатель) ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

Соответственно при разрешении спора было отмечено, что, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге").

Таким образом, при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Согласно п.п. 3,5,6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. При этом, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на залоге (т.е. не в третью очередь, а в соответствии с общими правилами очередности, установленными ст. 64 ГК РФ). Если же сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Необходимо отметить, что указанные правила не всегда правильно применяются на практике. В частности, стороны и суды не всегда учитывают, что они носят универсальный характер и применяются в том числе и при разрешении споров, связанных с использованием векселей. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.05.98 N 7688/97 отмечено, что довод Истца о том, что Ответчик имел право предъявить вексель к оплате и получить удовлетворение своих требований по кредитному договору, а оставшуюся сумму вернуть страховому обществу, правомерен и соответствует условиям договора и пункту 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, судебные инстанции при рассмотрении спора пришли к выводам, не соответствующим обстоятельствам дела, и поэтому неправильно применили законодательство.

При применении указанных норм на практике зачастую не учитывается и субъектный состав сторон. Например, залогодержателями не всегда принимается во внимание, что залогодателем по договору о залоге может быть не только сам должник, но и третье лицо. Между тем, в таком случае требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничивается только суммой, вырученной от реализации предмета залога. При недостаточности же вырученных средств для покрытия требований кредитора (залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 Гражданского кодекса РФ). В то же время требовать обращения взыскания на имущество залогодателя - не должника кредитор в этом случае не вправе (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге").

По ряду причин торги по реализации заложенного имущества могут не состояться. В этом случае при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При этом, к такому соглашению применяются правила о договоре купли - продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой (т.е. независимо от воли залогодателя) с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

В этой связи необходимо отметить, что при объявлении торгов несостоявшимися и в случае оставления предмета залога у залогодержателя происходит реализация предмета залога, поэтому к правоотношениям сторон в данном случае в полном объеме применяются правила п. 5 и 6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ. Между тем, указанное весьма часто не учитывается на практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.06.97 N 632/97 отмечено, что, принимая решение, суд исходил из того, что нормы статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только при реализации (продаже) заложенного имущества, находящегося в собственности залогодателя. Однако довод суда об отсутствии в данном случае факта продажи является несостоятельным, поскольку при оставлении залогодержателем предмета залога за собой в связи с признанием торгов несостоявшимися (п. 4 ст. 350 ГК РФ) имеет место его реализация, в результате чего залогодержатель приобретает право собственности в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах требования истца, основанные на пункте 6 статьи 350 и статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются правомерными.

Весьма часто бывает, что на имущество, которое реализуется с публичных торгов, наложен арест. В этой ситуации, в случае признания торгов несостоявшимися, передача предмета залога должна быть осуществлена судебным приставом-исполнителем. В случае бездействия этой службы залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием об обязании судебных приставов передать заложенное имущество в его распоряжение (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.00 N 6786/99).

В Заключение следует отметить, что должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. При этом, соглашение сторон, ограничивающее это право, ничтожно (ст. 168 ГК РФ).

Здравствуйте, Юлия!

Во-первых, как правило залоговое имущество, которое решением суда изъято у должника для его реализации, не реализуется на первичных торгах по известным причинам, а реализуется на вторичных торгах с уценкой на 15% согласно статьи 92 Федерального закона № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Во-вторых, естественно, что должнику снижение стоимости квартиры на 15% не выгодно, так в вашем случае, на вторичных торгах жилое помещение будет стоить 2 380 000 руб. Так что Вам за счет продажи этой квартиры не погасить долги свои.

В-третьих, не забывайте (или знайте), что с Вас судебный пристав-исполнитель по обоим задолженностям взыщет в конце еще и исполнительский сбор на основании статьи 112 Федерального закона № 229-ФЗ, а это 7% от суммы долга.

А) От суммы долга 2000 000 руб. исполнительский сбор = 140 000 руб.

б) От суммы 500 00 руб. исполнительский сбор = 35 000 руб.

Итого: 175 000 руб., с которых будет хорошая премия судебным приставам-исполнителям. Как уменьшить сумму исполнительского сбора, Вы можете ознакомиться на моей странице в разделе "Мои Публикации" и оставить там свой отзыв.

В-четвертых, только неординарные ваши действия могут помочь Вам минимизировать свои финансовые потери в указанных случаях. Но это уже другой вопрос.

Удачи Вам.