Покупка квартиры через ипотеку - риэлторы предлагают параллельную сделку с обременением - что это такое и какие плюсы и минусы?

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 420-421 ГК РФ). Таким образом, многое зависит непосредственно от условий, содержащихся в Договоре. Поэтому для ответа на Ваш вопрос нужно в первую очередь, изучить сам Договор, о котором Вы ведёте речь и более подробно все обстоятельства Вашего дела. Тогда можно будет вести речь о тех или иных возможностях.

Вот действительно, при чем здесь ипотека и обременение? При оформлении сделок с недвижимостью надо ходить ни к риэлторам, а к юристам. При чем здесь обременение вообще не понятно, но значит, что продать, подарить...и т.п. вы свою квартиру не сможете, пока не снимите обременение

Марина, добрый день!

Действительно странно. Я тоже не понимаю - при чем здесь ипотека. Ипотека - кредитование физических лиц на конкретную цель - приобретение недвижимого имущества с последующим оформлением залога до погашение кредитных обязательств.

Ваш случай - никак не подпадает под этот термин.

Факт регистрации на данной жилой площади бывших собственников не меняет ситуации. Вы после вступление в права собственности всегда сможете в судебном порядке их выселить, снять с регистрационного учета.

Всего доброго,

С уважением,

Марина, здравствуйте! Согласно закону, так как денежные средства передаются после гос. регистрации перехода права собственности в ЕГРП, жилое помещение находится в залоге у продавца (до полной оплаты, до получения им денег). Так что, тут все законно. Когда продавец получит деньги, можно будет снять обременение.

НО, обычно, когда денежные средства передаются через банковскую ячейку, в договоре купли-продажи пишется, что "стороны договорились, что, согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ, право залога у продавца не возникает". Если такое условие отсутствует, сотрудники Росреестра обязаны зарегистрировать залог (ипотеку).

Ваши продавцы перестраховались. Если бы на сделке присутствовал юрист, то такое условие можно было бы включить в договор. Либо настаивать на передаче денег после заключения договора (его гос. регистрации).

Теперь я бы советовала обратиться к юристу и проконтролировать снятие обременения после получения продавцом денег. И не забудьте про расписку!!!

Удачи!

С уважением,

Харченко О.В.

Обратитесь к специалисту для сопровождения сделки.

В рамках интернет-консультации, с учётом множества нюансов, дать однозначный ответ не представляется возможным.

Добрый вечер

Сделку необходимо оформить грамотно)))

Может в таком случае,не стоит экономить,что бы не рисковать деньгами,обратится к юристу или риелтору для сопровождения данной сделки.

Зачем нужна рассрочка платежа, если средства материнского капитала перечислят по безналу, а наличные - можно передать Продавцу сразу по акту приема-передачи, либо расплатиться через банковскую ячейку после получения Покупателем в Росреестре свидетельства о праве собственности на квартиру. При рассрочке платежа у Покупателя в свидетельстве о праве собственности будут стоять обременения, для снятия которых снова нужно бегать и переделывать свидетельство.

Добрый день Иван!Такие сделки возможны при наличия согласия кредитора (т.е. Банка-залогодержателя) Готов помочь вам в Вашем вопросе, консультация очно, бесплатна............и в этом случае оформляется не задаток, а предоплата!...........

Плюсы - скорее всего Вас не кинут, т.к. в этом участвует банк. Минусы - деньги от банка получите после регистрации, устанете собирать документы по квартире в том виде в каком они нужны банку.

Стоит по ипотеке продавать квартиру?

Или Это по другому делают.

Все это делают по-другому.

И ОЧЕНЬ советую Вам, не заниматься этим самостоятельно! Так как велика вероятность остаться с 50 тыс. руб. и без квартиры. А может быть и без 50 тыс. руб., тоже...

Дмитрий это делается по другому. Я правильно понял, что Вы пытаетесь продать квартиру без риелтора или юриста?

Если Вам надо купить другою квартиру - обе сделки должны происходить одновременно - этои идеальный вариант.

Дмитрий, кому, простите, какое дело, что Вы сделаете с деньгами, купите другую квартиру или пойдете и потеряете их через 5 минут...

Далее. Никто Вам половину суммы давать до того, как Ваша квартира не перейдет в собственность покупателя не будет, это какие-то, простите, бредовые запросы у Вас.

Сейчас Вы полсуммы возьмете, скроетесь с ними и до свидания...

Вся сумма денег переходит в Вашу собственность одновременно с переходом права собственности на квартиру в адрес покупателя.

Могут быть так называемые "альтернативные" (что по смыслу слова, конечно же, не соответствует сути сделки) сделки, когда осуществляется одновременно две или более сделок, тогда просто разные суммы денег раскладываются по нескольким ячейкам в пользу нескольких лиц.

Наймите юриста для сопровождения сделки, чтобы чувствовать себя уверенно.

Это стоит недорого, во многие разы дешевле услуг "риэлторов", а качество, как правило, выше.

Каждый банк всегда заключает договор страхования с организацией, которая в случае ограбления, возмещает все потери. Вам сейчас необходимо обратиться в УМВД по месту нахождения ограбленного банка с заявлением о признании Вас потерпевшим в данной ситуации. То, что сделка приостановлена, ничего страшного. Обычно страховые организации быстро возмещают банкам потери.

Оформляйте предварительный договор с соглашением о задатке. В счет задатка указывайте деньги, которыми Вы будете гасить ипотеку. Если сделка не состоится по вине продавца, Вы сможете взыскать двойную сумму задатка согласно ст. 381 ГК РФ.

Здравствуйте, Владимир!

В целом - такая схема является вполне рабочей. Т.е. применяется активно и без проблем.

Однако, тут важно понять как у Вас все будет оформлено. Какими документами и в какой момент происходят расчеты.

В принципе при грамотном оформлении, согласовании сделки с залогодержателем (ст. 334 ГК РФ), с банком который дает кредит Вам - проблем не должно быть.

Главное чтобы та часть суммы, которая подлежит уплате в счет долга никуда не пропала и была перечислена на счет банка.

Предпочительнее заключать сразу основной договор, а не предварительный.

Тут надо понимать что именно предлагает риэлтор? Какие документы подписать? Согласовали ли с банком?

Здравствуйте, Владимир! Если не оформите хотя бы предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ), то получите перспективу долгого взыскания своих денежных средств с выгодоприобретателя (собственника квартиры). Поэтому заключайте предварительный ДКП, прописывайте там задаток и условие внесения аванса и остатка оплаты, а также выхода на основной договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ).

Не нужно ни занижать, ни завышать стоимость. Иначе при расторжении вернут только сумму по договору. А так нормальная схема с предварительным ДКП. Он связывает стороны и в случае чего сможете понудить заключить основной договор на его основании. Внесение средств в погашение ипотеки будет за счет средств, получаемых покупателем по предварительному ДКП.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Здравствуйте, Владимир!

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения.

Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

- стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;

- участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

1. Если вы оплачиваете долг своими деньгами, то:

- Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы;

- Могут возникнуть сложности в снятии обременения;

- Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал;

- Может произойти смерть продавца после оплаты долга.

Ну а в общем, такие квартиры покупаются, главное выбрать правильную тактику, и если риэлтор из организации проверенной, то он все проведет, как положено.

Тактика такова - Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

САМОЕ ГЛАВНОЕ, ОФОРМЛЯЙТЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (ст. 429 ГК РФ), и пропишите в нем все нюансы по оплате, переоформлению, срокам и т.д.

Всех благ Вам!

Подробнее ➤

Добрый день. Такие сделки проходят с согласия того банка у кого квартира находится в обременении.

Новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Лучше составить с собственником квартиры также договор, что вы гасите остаток ипотеки, а остальное отдаете собственнику.

Если видите запись об обременении в свидетельстве о госрегистрации права собственности - разворачивайтесь и уходите.

Подводных камней много. Рискуете остаться и без квартиры, и без денег.

Подводные камни есть. Но если сделка выгодна привлекайте юриста, для сопровождения сделки, который изучит обременение и остальные возможные проблемы. удачи

Вам в любом случае надо заключать либо трехсторонний договор,либо два договора,так как следует из вопроса,квартира является ипотечной и банк является залогодержателем.Следовательно участие банка здесь просто необходимо в,в противном случае сделку не зарегистрируют.

Рисков даже меньше чем,при обычной сделке,проверено уж не раз разными службами и более менее все прозрачно.

Если Вы покупаете в деньги, то поищите другой вариант.

За наличку мало кто сейчас покупает, поэтому условия диктуете Вы.

Если обременение - это залог покупаемой квартиры, томожно. В случае отказа заключения договора и не возврата денег, можно вернуть через суд и ССП

Обремененная квартира имеет определенное законами, или наложенное уполномоченными органами обязательства с юридической стороны, или запрет на продажу прав собственности. Самым распространенным обременением является ипотечный кредит банка. Чтобы осуществить сделку купли-продажи, необходимо погасить кредит деньгами, полученными от покупателя в качестве аванса или же составить договор с банком на переведение кредита. Если возможности выплатить ипотеку нет, тогда квартира не может быть продана без согласия банка.

Квартиры, которые имеют обременение, покупатели стараются обходить стороной. Однако, в большинстве случаев, такое жилье продается ниже рыночной стоимости. Это и является для многих стимулом для покупки. Поэтому, в первую очередь, перед продажей квартиры, нужно немного скинуть цену, чтобы найти покупателей.

Как раз покупка с участием банка более надежная - банк ищет пути для заключения более надежной сделки, что б потом не быть в убытке. Думаю, вам лучше обратиться к юристу - очно, что б документы посмотреть. Вопрос не содержит достаточной информации

Квартира в залоге с невыплаченном кредитом. ?

Согласие банка на продажу обязательно. Если оно, есть никакого риска нет.

За счет покупной суммы погашется кредит . Остальное на руки продавцу.

Не нужен вам риэлтер.

Квартира с «приданым»: что нужно знать об обременениях

Прежде чем купить квартиру, нужно убедиться, что от прежних владельцев не осталось наследства в виде обременений. Иначе собственник не сможет полноправно распоряжаться своим имуществом. Избавиться от нежелательного «приданого» бывает очень сложно.

Согласно федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество. Это – стесняющие собственника условия при владении недвижимостью. В качестве обременений могут выступать ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в правоустанавливающем документе – свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Обременение может возникнуть при заключении договора, либо при вступлении в силу решения суда.

Под контролем банка

Самое распространенное обременение права собственности на недвижимость – ипотека. До момента полного погашения кредита, взятого на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. При этом, однако, жилплощадь переходит в собственность покупателя-заемщика сразу после оформления сделки купли-продажи. Благодаря этому, несмотря на залоговые ограничения, остается немало возможностей по распоряжению приобретенным жильем.

Собственник ипотечной квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства себе и любым другим лицам. При этом не требуется ни согласие банка-кредитора, ни кого бы то ни было еще. Ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника также нет, то есть размер жилплощади роли не играет. Заложенную квартиру можно сдать в наем, передать в безвозмездное пользование или даже продать, но эти сделки придется заключать только с согласия банка-кредитора. Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, – чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.

Все будет гораздо проще, если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита – тогда обременение с квартиры сразу снимается, и согласования с банком не потребуются.

Вас обманет и продавец и риэлтор и банк найдите другую квартиру.

Бегите от такой квартиры.

Если она в залоге, то даже согласие банка на такую сделку ничего Вам не дает: банку все равно, если продавец не будет платить по своему кредиту, банк отнимет квартиру у Вас.