Вопрос оплаты капитального ремонта для нового дома в гарантийный срок

Купили квартиру в новостройке подписали акт выполненных работ а потом только увидели что разбито окно. Застройщик отказывается устранять. Только за деньги. В Договоре в пункте гарантийный срок написано. Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет за исключением технологического и инженерного оборудования входящего в состав долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое инженерное оборудование входящее в состав передаваемого участнику объекта долевого строительства составляет три года. Со дня подписания акта приема передачи. Что нам делать?

Нужно ли будет оплачивать взнос на капитальный ремонт, если:

При покупке новой квартиры по ДДУ от застройщика есть гарантии.

Гарантийный срок для Объекта долевого строительства составляет 5 (Пять) лет

с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

При этом:

- гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего

в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (Три) года со дня подписания

первого акта приема-передачи или иного документа о передаче помещения в Объекте.

Мою квартиру залили соседи ввиду нарушения прокладки фильтра грубой очистки воды в кране-фильтре из квартиры этажом выше. Я выиграла мировой суд, однако ответчики не признают себя виновными и хотят переложить вину на застройщика (не прошло 3 года) Подали апелляцию в суд. Разве может распространяться гарантия от застройщика на прокладку фильтра грубой очистки, расположенной в их квартире, ведь фильтр очищает воду от ржавчины и примесей одной лишь квартиры и в ходе эксплуатации его необходимо чистить. По закону №214-ФЗ 5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

(часть седьмая введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Через два года эксплуатации вышел из строя газовый котел в квартире приобретённой у застройщика по ДДУ.

Согласно договору долевого участия и 214-ФЗ ст. 7 п. 5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства

Не смотря на это застройщик отказывается рассматривать претензию дольщика по устранению неисправности ссылаясь на то, что гарантия установленная производителем газового котла (12 мес.) истекла. Прав ли застройщик?

В Договоре участия в долевом строительстве обозначены термины:

«Объект долевого строительства - жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства.»

«Квартира - объект долевого строительства, жилое помещение, представляющее собой структурно обособленное помещение в Жилом доме, подлежащее передаче Участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. Квартира имеет следующие проектные параметры и характеристики: (таблица с характеристиками)»

В разделе «Предмет договора» указан «Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства — до 07 июля 2014 г.»

Помимо этого в разделе «Передача объекта долевого строительства» написано: «Срок передачи Участнику Квартиры не более 4 месяцев, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома».

Разрешение на ввод в эксплуатацию Жилого дома получено в конце сентября, акт приёмки предстоит подписать в самом ближайшем будущем.

Стоит ли рассчитывать Участнику на взыскание неустойки с Застройщика в соответствии с ФЗ-214 или срок по договору будет нарушен только спустя 4 месяца после получения Застройщиком разрешения ввода дома в эксплуатацию?

В ДДУ Застройщик указал:

1. Срок ввода Объекта в эксплуатацию – 31 марта 2014 года. Объект долевого строительства подлежит передаче Участнику долевого строительства в течение 3 (трех) месяцев со дня ввода Объекта в эксплуатацию.

Вопрос: Каким нормативным документом определяется срок передачи (здесь 3 месяца) и не слишком ли он велик?

2. В целях организации управления Объектом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством Российской Федерации пределах распоряжения общим имуществом в Объекте, Участник долевого строительства наряду с другими будущими собственниками помещений в Объекте поручает Застройщику обеспечить заключение в соответствии с законодательством Российской Федерации Договора управления Объектом с управляющей организацией. При этом Участник долевого строительства настоящим обязуется компенсировать расходы на исполнение указанного выше поручения. За выполнение данного поручения Участник долевого строительства выплачивает Застройщику вознаграждение в размере 0,05% от Цены настоящего Договора. Оплата по настоящему пункту осуществляется Участником долевого строительства не позднее даты приемки Объекта долевого строительства по акту приема-передачи.

Вопрос: Насколько обосновано это требование Застройщика?

Пункт договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома: «Гарантийный срок на объект составляет 5 (пять) лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, и исчисляется со дня передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи.

В связи с технологической усадкой дома возможно возникновение трещин штукатурного и лакокрасочного слоев, обойного покрытия, что является допустимым в соответствии с действующими нормами, также, особенно при недостаточном проветривании и производстве отделочных работ, возможно конденсирование влаги (в морозы – наледи) на стеклах оконных блоков, на внутренней поверхности лоджий и на стенах в помещениях санузлов.»

Что означает 2-е предложение? Если наледь и конденсирование влаги будут образовываться в процессе эксплуатации жилого помещения, сможет ли дольщик доказать, что недостатки подпадают под гарантию застройщика? Каким образом это можно доказать?

02.02.2018 заключен договор участия в долевом строительстве, зарегистрирован в росреестре 09.02.2018

По договору:

- Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу …, и после получения разрешения на ввод в его эксплуатацию (РнаВЭ) передать Участнику объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить Застройщику обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства в определенный настоящим договором срок по передаточному акту или иному документу о передаче.

- Планируемый срок завершения строительно-монтажных и пусконаладочных работ – 1 квартал 2018 года. Планируемый срок ввода в эксплуатацию Жилого дома 1 квартал 2018 года.

- Застройщик обязуется передать участнику Объект долевого строительства, соответствующий по качеству… по передаточному акту или иному документу о передаче в течение пяти месяцев с момента получения РнаВЭ Жилого дома (данный срок включает в себя проведение технической инвентаризации объектов и их постановку на кадастровый учет).

- Срок начала передачи Объекта долевого строительства – не позднее, чем через четыре месяца с даты получения в установленном порядке РнаВЭ, согласно даты его подписания уполномоченным на то должностным лицом. Застройщик вправе передать Объект долевого строительства досрочно, после получения РнаВЭ Жилого дома.

Других данных по срокам в договоре нет.

Вопрос:

Какой срок считать крайним сроком передачи жилого дома Участнику?

31.08.2018 (планируемый срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2018 + пять месяцев)?

Или крайнего срока нет, т.к. в договоре он не прописан, а раньше, чем после получения РнаВЭ Застройщик передать дом не может, т.е. даже если РнаВЭ будет получен 31.03.2019 г., а квартира передана 01.08.2019 г. будет считаться, что застройщик передал дом в срок?

В законе:

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года,

7. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей

Гарантийный срок на многое оборудование составляет 1-2 года с момента отпуска товара, (на момент ввода, передачи ключей все оборудование было под гарантией), т.е. гарантия изготовителя заканчивается намного раньше чем гарантия Застройщика, и, соответственно, наступает нормальный износ (ст.7).

Несет Застройщик риски после окончания заводской гарантии и в отношении общего имущества, и в отношении оборудования передаваемого Дольщику. Что в данном случае определяюще - завод или 214 ФЗ.

С уважением,

Анна.

В договоре долевого участия есть следующие строки:

1.6. Ориентировочный срок ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию – декабрь 2016 года.

1. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1. После ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию и уплаты Участником долевого строительства цены договора, указанной в п. 3.1. Договора, Квартира, указанная в п. 1.2 Договора, подлежит передаче Участнику долевого строительства по акту приема-передачи для дальнейшей государственной регистрации права собственности на Квартиру. Подписанием акта приема-передачи Квартиры подтверждается также передача общего имущества в Многоквартирном доме.

2.2. Срок передачи Квартиры - до «26» сентября 2017 года. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательство по передаче объекта долевого строительства, но не ранее дня получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию.

Подскажите, данная формулировка гарантирует, что если квартиры не будет передана до 2017 года, то мы получим пени ил нет?