Переход права собственности на арендуемое имущество в собственность МУП - как сохранить свои права и избежать долгов
Право собственности на арендованое нами имущество перешло в собственность МУП 14.01.2016 г. 04.02.2016 г. нам вручили уведомление освободить занимаемое помещение до 08.02.2016 г либо 08.02.2016 г. заключить с ними новый договор аренды с неопределенной ЦЕНОЙ до получения экспертной оценки на неопределенный срок, старых цен не будет. Какие наши права и как не попасть в их долговую яму.
Предприниматель Воропаев арендовал у ООО «Сталь» нежилое помещение под офис в течение 5 лет. По окончании срока действия договора аренды Воропаев помещение не освободил, рассчитывая на то, что договор автоматически возобновится на неопределенный срок. Представители ООО «Сталь», напротив, потребовали освободить помещение, заявив, что они намерены заключить новый договор с другим арендатором. Юрист Воропаева сообщил ему о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако представители ООО «Сталь» отказали Воропаеву, так как он не сделал письменного уведомления о желании воспользоваться своим преимущественным правом до окончания срока действия договора аренды, и заключили договор аренды с новым арендатором.
Вопросы: а) что такое право преимущественного заключения договора аренды на новый срок? Б) при каких условиях арендатор может воспользоваться правом преимущественного заключения договора аренды на новый срок? В) каковы последствия несоблюдения арендодателем права преимущественного заключения договора аренды на новый срок? Г) в чем особенности реализации санкции, примененной должностным лицом? Д) возможно ли в данной ситуации защитить права Воропаева и как?
Станислав, ответы на вопросы студентов юридических ВУЗов осуществляются на платной основе.
СпроситьЯ арендую часть платформы ж.д вокзала г.Лиски договор на неопределённый срок, но теперь с нами решили расторгнуть договора т.к приходит сетевая компания и нам оповестили что через месяц мы должны освободить занимаемые площади как нам сохранить право пользования занимаемой площади?
Согласно ст.610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Так что ничего поделать нельзя.
Спроситьи просит освободить помещения через месяц. Договор аренды был заключен на неопределенный срок. В договоре предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды, уведомив арендатора за месяц до расторжения. Нарушений со стороны арендатора не было. Есть ли у арендатора основания продлить сроки действие договора или оттянуть срок расторжения для обеспечения возможности найти другое помещение?
Елена, добрый день. Для подробной консультации необходимо ознакомиться с договором аренды.
СпроситьВ условиях договора аренды указано, что арендатор должен уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок или об отказе от аренды помещения не позднее чем за два месяца до истечения срока действия договора. Срок истек 31.08.2015. Уведомление никакое не направлялось. 06.09.2015 арендатор направляет уведомление арендодателю с приглашением явиться для приема помещения. Арендодатель считает, что в виду отсутствия уведомлений договор считается продленным на неопределенный срок. Кто прав?
Арендатор может расторгнуть договор в любое время- требуйте ден. средства за оставшееся время аренды и убытки , связанные с неисполнением условий договора о сроке , согласно ст 15 ГК РФ.
СпроситьДоговор аренды нежилого помещения закончился 30.09.19. Аренда перешла на неопределенный срок. Оплатил аренду за Октября 2019. Хочу расторгнуть договор с 01.11.2019. Вернут ли мне страховой депозит.
Здравствуйте! Это зависит от условий договора. Возможно в нем предусмотрен срок уведомления о расторжении аренды.
СпроситьНаша компания хочет заключить договор аренды на нежилое помещение. Потенциальный арендодатель имеет право собственности на земельный участок, на котором расположено помещение. Однако каких-либо прав (в том числе права собственности) на само помещение у него нет. Можно ли в таком случае заключить договор аренды на земельный участок, прописав в договоре наличие права использовать здания, расположенные на данной уч-ке?
Добрый день! Вопрос такой. Собственник помещения, будучи признан банкротом, заключил договор о сохранности имущества с неким ООО. Это ООО имело право заключать договора аренды. С нами тоже был заключен договор аренды на неопределенный срок. В феврале я получила уведомление о досрочном расторжении договора (за 2 месяца) с апреля-месяца, а в конце февраля собственник мне устно сообщает, что здание продано другому ООО и со мной будет заключен новый договор аренды. Новый договор мне принесли в конце марта, я была вынуждена его подписать. Если б я его не подписала, я бы вынуждена была уйти уже сейчас (в соответствии с уведомлением по первому договору). Так вот условия нового договора: договор заключен на 1.5 месяца без права пролонгации. За каждый день просрочки возврата помещения - 3000 руб/сутки неустойка. Сумма аренды за весь срок - всего 7000 руб. Если я не покину помещение в срок, арендодатель в одностороннем порядке вправе вскрывать помещения и снимать все замки. Я подписала этот договор. Срок аренды по нему с 1 марта по 15 апреля. А 28 марта, оказывается, помещение вновь продано. По слухам, новый собственник собирается делать капремонт и сдать все здание фед. сети. Как мне быть сейчас? Обязан ли старый или новый собственник уведомить меня о смене владельца? Если я продолжу пользоваться помещением, и новый собственник никаких возражений не даст (временно, конечно), будет ли считаться мой договор продленным на неопреденный срок? И должен ли в таком случае новый собственник меня уведомить о расторжении договора за 3 месяца? Просто время потянуть для поиска нового помещения.
Плохо что подписали. Продажа помещения не влечет недействительность договора. Но неустойку можно снизить в суде на основании ст. 333 ГК РФ. Договор может быть продлен на неопределенный срок при продолжении пользования помещением. Новый собственник должен уведомлять о расторжении в установленном порядке. За три месяца (ст. 610 ГК РФ)
Спросить
Добрый день. Вообще изменение собственника помещения никак не меняет ранее заключенный договор аренды. Поэтому если первичный договор у Вас заключен правомерным образом и полномочия арендодателя прежний собственник не оспаривал, то Вы могли просто отказаться от подписания нового договора аренды и требовать предоставить Вам возможность пользоваться помещением в рамках прежнего договора.
ГК РФ
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
...
Теперь же без изучения текстов подписанных Вами документов ответ предоставить сложно, а кроме того, полагаю, что ограничить доступ Вам действительно могут.
Спросить
Здравствуйте!
Согласно статье 621 Гражданского кодекса РФ — Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных
условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение
говора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить
арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в
договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок
до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но
в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор
аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в
суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и
возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор
аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, если Вы за месяц (разумный срок) до окончания договора письменно уведомили арендодателя о желании заключить договор на новый срок, то у Вас есть шанс через суд добиться заключения такого договора.
В тоже время, если арендодатель (собственник) докажет в суде, что он вообще не намерен передавать в аренду спорное имущество, а намерен использовать его для иных своих целей, то выиграть суд вряд ли удастся.
Также следует иметь ввиду, что условия договора, в том числе цена аренды могут быть иными, и этот вопрос также будет разрешён судом при рассмотрении спора, так как в решении суда о заключении договора аренды должны быть указаны все существенные условия. Желаю удачи. В.
Спросить
Добрый день.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Соответственно, договор продолжает действие, на тех условиях, на которых заключен.
Новый собственник уведомлять Вас за 3 месяца не должен - это не следует ни из условий заключенного с Вами на 1,5 месяца договора аренды. Порядок расторжения договора, в том числе в части уведомления, действует тот, который описан в договоре.
СпроситьПродажа помещения не меняет договор.
Старый собственник потерял право распоряжаться помещением по ст. 209 ГК РФ.
Поэтому получите уведомление о расторжении или продлении договора аренды от нового собственника.
Спросить
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды,
Если вы подписали новый договор аренды ст 606 ГК РФ,то действие старого договора аренды у вас прекратилось Вы могли бы не подписывать новый договор аренды
В гражданском законодательстве нет нормы, обязывающей предупреждать арендатора о смене собствениа имущества Такая обязанность может быть установлена в договоре аренды
Если будете продолжать пользоваться имуществом и после окончания срока действия договора, то в пункте 2 ст 621 ГК РФ сказано:
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).Ваш договор будет считаться продленным на неопределенный срок и тогда согласно статье 610 ГК РФ вас требуется предупредить не мене чем за три месяца, если в вашем нынешнем договоре не указан другой срок
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЧАСТЬ ВТОРАЯ
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73
ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ.
Спросить
Уведомлять вас о смене собственника, конечно, обязаны, поскольку правоотношения у вас по аренде теперь с новым владельцем на тех же условиях. Договор не будет считаться продленным на неопределенный срок по окончании срока договора аренды, договорные отношения у вас будут прекращены, по общему правилу, статьи 610 и 617 ГК РФ.
СпроситьРеализуя право выкупа арендуемого помещения по 159 фз, продавец передал в собственность помещение покупателю по акту после заключения договора купли-продажи и передал документы для оформления права собственности в регистрирующий орган, при этом продавец требует производить арендные платежи до момента получения свидетельства о праве собственности. Правомочно ли такое требование при том - что срок аренды по договору истёк и считается продлённым на неопределённый срок и данная ситуация не предусмотрена ни довором аренды ни договором купли-продажи?
Может ли покупатель заявить о прекращении договора аренды со дня передачи ему помещения по акту.. тем боле что по условию договора купли продажи покупатель приобретает помещение в рассрочку и уже выплачивает выкупные платежи..
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ
"О приватизации государственного и муниципального имущества"
Следовательно, арендатор обязан уплачивать арендную плату до момента регистрации права собственности на его имя. При этом возникает вопрос: возможно ли расторгнуть договор аренды до перехода права собственности на арендатора и каковы юридические последствия такого акта. Однако, при разрешении такого вопроса необходимо прежде всего изучить условия договора, а затем действующее законодательство. Однако, прежде договор, т.к. танцевать нужно от печки. Я же с таким вопросом сталкиваюсь впервые, практики не знаю и за сегодня уже устал, да и позно уже. И в конце концов, какова целесообразность разрешения такого вопроса, когда срок регистрации права 2-4 месяца.
Желаю удачи, Волков А.В. г. Новосибирск.
СпроситьПрошу ответить на следующие вопросы.
1.Подлежит ли обязательной регистрации право аренды по договору аренды заключенный в соответствии со статьей 610 ГК РФ на неопределенный срок?
2.ООО №1 имеет в собственности помещение, которое сдало в аренду на неопределенный срок другому юридическому лицу (ОАО), с правом передачи этого помещения в субаренду. Имеет ли право юридическое лицо (ОАО) подписать договор субаренды и передать в субаренду ООО №2 эти помещения на определенный срок, например на 1 год.
Прошу ответить на мои вопросы со ссылкой на нормативно-правовые акты.
С уважением,
Альберт.
Уважаемый Альберт,
1. Статья 651 Гражданского кодекса "Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения"
" Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации"
2. Статья 615 Граждаского Кодекса "Пользование арендованным имуществом"
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Таким образом, 1- да подлежит, 2- можно.
С уважением,
Спросить
