Продажа таунхаусов в виде студий - законность и возможность
Живём в жилом комплексе, состоящем из сблокированных туанхаусов. На данный момент застройщик продал все таунхаусы, за исключением нескольких. Чтобы продать оставшиеся застройщик намеревается разбивать таунхаус на 6 студий и продавать в таком виде.
Жилой комплекс уже год сдан и в проектной документации по этому объекту, разрешении на строительство, разрешении на ввод в эксплуатацию - в каждом из документов чётко прописано количество квартир (таунхаусов) в комплексе.
Вопрос - насколько это законно и возможно ли вообще?
Дайте совет как взыскать долг за выполненные работы по жилому дому который на данный момент введен в эксплуатацию. Ситуация такая в 2014 году был заключен договор субподряда на выполнение полного комплекса электротехнических работ по жилому дому (работы) на объекте Микрорайон (объект договора). По условиям договора предусматривается 5% гарантийное удержание от стоимости выполненных работ, которые будут выплачены после ввода объекта в эксплуатацию, т.е. всего микрорайона, однако микрорайон не сдан в эксплуатацию и судя по документации по данному жилому комплексу продлено разрешение на строительство. Не уже ли придется ждать когда микрорайон полностью будет готов и сдан в эксплуатацию для того чтобы взыскать задолженность с заказчика-застройщика за один единственный жилой дом тем более который уже введен в эксплуатацию. На что обратить внимание для разрешения данного вопроса.
Помогите принять решение о покупке таунхауза.
Земля ИЖС была в аренде у застройщика (в аукционной документации было указано (зона индивидуальных домов усадебных и блокированных).
Разрешение на строительство имеется. В разрешении указано:
Объект строительства-малоэтажная жилая застройка. Жилой дом поз.1-ул.Взлетная, 1, общая площадь 1336 кв.м., жилой дом поз.2-у.Взлетная,2, общая площадь - 1336 кв.м...2-этажные, блокированные, 7-квартирные.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: объект - малоэтажная жилая застройка. Жилой дом№1. В сведениях об объектах жилого строительства разрешения указано количество секций - 7, количество квартир-7 штук. Приобретаю жилое помещение №4 в доме Взлетная,1.
У меня возникли такие вопросы: 1)что же это - многоквартирный дом на земле ИЖС (но в свидетельстве будет указано жилое помещение №4, а не квартира), 2)или это все таки блокированный дом, но не является ли нарушением, что не оформлена земля под каждую секцию? 3) сможем ли мы потом беспрепятственно продать это жилое помещение (при том что земельный участок не оформлен ни в собственность ни в аренду)?
Все законно, квартира это и есть жилое помещение, главное что указанно, что не долевая собственность. Собственность на участок можно оформить в приоритетном порядке как собственнику недвижимого имущества расположенного на участке (участок следует за строением, а не наоборот), поэтому если перед продажей сделать (совместно с другими собственниками жилых помещений) все документы на землю проблем с продажей не будет.
СпроситьЯ живу в таунхаусе на территории Москвы. Таунхаус является частью сблокированного дома из четырёх таунхаусов. Документов на прилегающую к таунхаусу землю нет. Перед таунхаусом и сзади него есть участки земли, которые ландшафтно относятся к таунхаусу. У многих соседей в городке участки огорожены заборами. Я тоже хотел бы оградить забором прилегающий к моему таунхаусу участок. Что мне для этого надо сделать?
Формально должны получить разрешение от собственника. Но я почти на 100% уверен, что ваши соседи такого разрешения не получали. Так что вам решать.
Спросить
Установить забор по фактическим границам.
Но не понятно, как это нет документов на земельный участок?
Разве одновременно Вы не покупали и участок земли?
Тогда кто собственник участка? По выписке из ЕГРН.
СпроситьПланирую приобрести квартиру у застройщика по ДДУ. Получил на руки проект договора со следующими пунктами:
1.4. В соответствии с Проектной декларацией предполагаемый срок получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию: не позднее 30 июня 2016 года.
1.5. Застройщик передает Участнику долевого строительства Объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 6 (шести) месяцев после даты получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию.
Указанный в настоящем пункте срок передачи един для всех участников долевого строительства Многоэтажного жилого комплекса.
1.6. В случае увеличения предполагаемого срока получения разрешения на ввод Объекта долевого строительства в эксплуатацию, независимо от причин такого увеличения, Застройщик в порядке, установленном Федеральным законом, уведомляет об этом Участника долевого строительства и вносит в Проектную декларацию сведения о новом сроке получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию.
При этом Стороны согласились: если увеличение указанного срока не влияет на срок передачи Объекта долевого строительства, предусмотренный настоящим Договором, срок получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого комплекса считается измененным с момента направления Застройщиком указанного уведомления Участнику долевого строительства и внесения соответствующих изменений в Проектную декларацию. В этом случае стороны не обязаны заключать соглашение об изменении срока получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию.
Если увеличение срока получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию повлияет на срок передачи Объекта долевого строительства, предусмотренный п. 1.5 настоящего Договора, Стороны заключают соглашение об изменении срока передачи Объекта долевого строительства с учетом того, что новый срок передачи определяется истечением двенадцати или не более двенадцати месяцев со дня получения Застройщиком разрешения ввод Многоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию и должен быть един для всех участников долевого строительства ввод Многоэтажного жилого комплекса.
Вопрос 1 - какие шансы взыскать с застройщика неустойку, начиная с 01.01.2017, хотя явно дата приема-передачи не указана?
Вопрос 2 - как заставить застройщика вписать в ДДУ точную дату приема-передачи квартиры? Что грозит застройщику за составление договора в нарушение ФЗ 214?
1. Шансы есть, исходя из п. 1.4.-1.5 Договора, ст. 309, 421 ГК РФ
2. Предложите ему это сделать. Скажите что не будете подписывать если даты не будет. Но на мой взгляд достаточно того что есть.
Спросить
Неустойка взыскивается, если исполнитель нарушил условия договора о передаче вам объекта - в вашем случае с 01.01.17 года - ст. 330 ГК
Спросить
1. Неустойку взыщите если после 6 месяцев не будет заключен акт приема-передачи.
2. Заставить можете через суд, срок действия договора - это существенное условие.
Статья 432. ГК РФ Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Спросить
Вопрос 1 - какие шансы взыскать с застройщика неустойку, начиная с 01.01.2017, хотя явно дата приема-передачи не указана? есть такие шансы (ст.309 ГК РФ)
Вопрос 2 - как заставить застройщика вписать в ДДУ точную дату приема-передачи квартиры? Что грозит застройщику за составление договора в нарушение ФЗ 214 в прокуратуру обратитесь, могут к административной ответственности привлечь
Спросить
Сначала пишите претензию, потом можете обратиться в суд и взыскать неустойку и убытки по ст. 330 ГК РФ и 15 ГК РФ. Исковое заявление подается в суд по правилам ст. 131, 132 ГПК РФ. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Вступившее в силу Решение суда обязательно к исполнению согласно статье 13 ГПК РФ.
Спросить
шансы 100%, т.к. у Вас дата указана в условиях договора и согласно ст 6 ФЗ "О ДДУ"
Обязать не можете, указан срок, данный срок обязан прописать в договоре, в противном случае идет нарушение закона и Вы вправеоспорить данный догвоор в суд порядке ст 166-169 ГКРФ
Спросить
Взыскать пени после 1.01.17 года сможете :
1.4. В соответствии с Проектной декларацией [u]предполагаемый срок [/u]получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию: [b]не позднее 30 июня 2016 го[/b]да.[/u
1.6. [b][u][u]если увели[/b]чение [/u]указанного срока[b][u] не влияет на срок пер[/b]едачи [/u]Объекта долевого строительства, предусмотренный настоящим Договором, срок получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого комплекса считается измененным с момента направления Застройщиком указанного уведомления
изменение срока передачи жилья в этих случаях не меняется - 6 месяцев с момента предполагаемого разрешения на ввод в эксплуатацию .
Срок крайний передачи вам объекта в собственность указан 6 месяцев после 30 июня 2016 года . Можете настоять , чтобы в договор вместо этой строчки , конкретно внесли " Не позднее 1.01.2017года ", хотя суть и содержание договора в этой части от такого внесения не меняется Все остальные изменения и сроки должны оформлять дополнительными соглашениями к договору .В одностороннем порядке договор не может быть изменен .
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..."
Закон о защите прав потребителей №2300-1
Спросить
1. Неустойка будет законной на основании ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": "В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере".
А договорная неустойка (её отсутствие) не применяется - в ФЗ нет указания, что "если договором не установлено иное".
2. Никак - опять применяется ФЗ: "Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения".
Срок, а не дата предусмотрена законом.
Застройщику ничего не грозит - ст. 421 ГК РФ предполагает свободу договора (как стороны договорятся).
Вам не следует переживать - ФЗ применяется, а не текст договора, если что.
Спросить
Здравствуйте!
Вопрос 1 - какие шансы взыскать с застройщика неустойку, начиная с 01.01.2017, хотя явно дата приема-передачи не указана?
По судебной практике право на взыскание неустойки возникает начиная с периода 01 июля 2016 года, уже у вас, т.е. с момента если застройщик просрочит срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Статья 394. Убытки и неустойка
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 25] [Статья 394]
1. Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.
2. В случаях, когда за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена ограниченная ответственность (статья 400), убытки, подлежащие возмещению в части, не покрытой неустойкой, либо сверх ее, либо вместо нее, могут быть взысканы до пределов, установленных таким ограничением.
Вопрос 2 - как заставить застройщика вписать в ДДУ точную дату приема-передачи квартиры? Что грозит застройщику за составление договора в нарушение ФЗ 214?
Составьте протокол разногласий по пунктно, т.е. в протоколе разногласий пишете в первую колонку пункт договора в их редакции, а на вторую в вашей редакции, и так по всем пунктам договора с которыми вы не согласны, далее подписываете, и направляете застройщику, они обязаны рассмотреть разногласия и направить ответ, либо подписать в случае подписания в договор вносятся изменения согласно вашей редакции.
Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 28] [Статья 445]
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Спросить
1.6. В случае увеличения предполагаемого срока получения разрешения на ввод Объекта долевого строительства в эксплуатацию, независимо от причин такого увеличения, Застройщик в порядке, установленном Федеральным законом, уведомляет об этом Участника долевого строительства и вносит в Проектную декларацию сведения о новом сроке получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию.
---при таком условии прописанном в договоре. НИЧЕГО с застройщика. не взыщите.
Статья 421 ГК РФ. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диапозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диапозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диапозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
СпроситьПопал в инете на курс обучающий " как сделать из таунхауса или 3-4 х комнатной квартиры студии и выгодно их продать?!" у меня вопрос. Насколько это законно? В таунхаусе сделать 7 студий и продать их людям. Так же и в 4 х комнатной квартире. Сделать 4 студии и продать их.
Доброго времени суток! Если вам удастся узаконить перепланировки, то пожалуйста, делайте и продавайте) всего Вам хорошего.
СпроситьПланируем покупку взамен квартиры таунхауса. Сомнения возникли относительно документов. Таунхаус разделен на 3 квартиры - на каждую квартиру оформлено право собственности, однако земля под таунхаусом находится в общей долевой собственности. Какие трудности/проблемы могут возникнуть при отчуждении (продаже/дарении) в дальнейшем такого объекта недвижимости и не грозит ли при таком оформлении таунхаусу снос бульдозером, как многие пишут в интернете?
Здравствуйте, Ника!
Вы делали запрос в ЕГРП по ФЗ№122 о предоставлении сведений по недвижимости. Искренне желаю Вам решение Вашего вопроса.
Спросить
Снос таунхауса бульдозером, и долевая собственность на землю, никак не связаны. Чтобы дать вам рекомендации по покупке, необходимо ознакомиться с документами на землевладение.
СпроситьЯ проживаю в жилом комплексе, состоящем из нескольких домов (таунхаус). На территории комплекса работает ТСЖ. Жители одного из домов, состоящего из четырех квартир вышли из ТСЖ и вошли в стороннюю УК (якобы платить станет меньше). Вывоз мусора. Уборка территории и пр. осуществляет ТСЖ. Как взаимодействовать с УК, что с них требовать. Как они должны работать с одним единственным домом на территории целого комплекса.
Здравствуйте. Дом, который заключил договор с УК, должен разграничить свою придомовую территорию от остального комплекса и тариф на содержание жилья должен быть рассчитан именно на территорию, относящуюся к тому дому. А тариф на остальные три дома должен быть перерасчитан с учетом минуса территории "отколовшегося" дома.
Спросить
Скажите, пожалуйста. Собираемся покупать таунхаус, застройщик предъявил документы на землю-собственность, разрешенное использование ИЖС, также у него имеется разрешение на строительство в нем прописан объект капитального строительства сблокированный четырех секционный жилой дом, 2 этажа. Может ли такое быть? И как понять переведен ли у застройщика ижс в мжс, должно быть новое свидетельство на землю?
Таунхаусов на земле ИЖС не существует. Это все обман. И вряд ли у него удасться перевести землю тем более с постройками.Законное решение - снос этого дома
СпроситьУ меня вопрос по договору участия в долевом строительстве: правильно ли я поняла, что нарушения со стороны застройщика срока передачи объекта долевого строительства НЕТ (даже если в первоначальной проектной декларации срок ввода в эксплуатацию указан 4 квартал 2011 года), если в договоре прописаны следующие пункты: 4.1.Застройщик обязан передать Участнику Объект долевого строительства в течении 6 мес. с момента получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию.4.2.Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию указывается в проектной декларации. Застройщик вправе в установленном порядке вносить изменения в проектную декларацию в части изменения предполагаемого срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
на сколько я понял, нет ни одной привязке к сроку сдачи (хотя надо бы оригинал читать самому) ...значит вы обязались согласились на то, что застройщик в кстановленном (кем-то) порядке будет переносить сроки сдачи...
СпроситьХотим продать свои 3 комнаты и купить таунхаус. Но в последнее время часто слышу, что таунхаусы сносят. Вопрос: как обезопасить себя при покупке таунхауса, чтобы. Не дай бог, не остаться на улице? СПасибо!
На это имеете реальную возможность,знакомтесь с документацией продаваемого жилья. Пройдя по данной ссылке,можете почитать.
Спросить
