Прошло три месяца и хозяйка квартиры требует повышения оплаты либо освободить квартиру с мая месяца.

Уважаемая Наталья! Если заключённый Вами договор коммерческого найма (аренды) не зарегистрирован в Москомрегистрации (по закону – п.2 ст.651 ГК РФ требуется регистрация договора, заключённого на срок свыше года, а если договор не содержит срока окончания, то он заключён на 5 лет- п.1 ст.683 ГК РФ), то по иску наймодателя (арендодателя) договор можно признать ничтожным, как заключённый с нарушением требований закона – ст.168 ГК РФ, а Вы можете быть выселены без предоставления другой жилплощади. Если договор не предусматривал зачёта стоимости затрат по ремонту в счёт арендной платы, то если Вы докажете, что согласовывали проведение ремонта с арендодателем и имеете документы, подтверждающие затраты (смету, чеки, товарные чеки, квитанции), есть свидетели, которые подтвердят производство работ, то затраты по ремонту Вы сможете взыскать стоимость затрат по ремонту квартиры через суд – п.2 ст.623 ГК РФ ( иск может быть встречным по отношению к иску о признании договора ничтожным и выселении). Кроме того, если арендодатель является собственником квартиры, то согласно пп.2 ч.2 ст.135 ЖК РФ Вы не вправе требовать возобновления договора, если судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника. Собственник вправе требовать досрочного расторжения договора с выселением Вас из квартиры, если Вы не производите своевременно оплату (ст.136 ЖК РФ). Если у Вас нет расписок арендодателя в получении им от Вас суммы арендной платы, то можно представить дело так, что Вы не производили оплаты. Вопрос оплаты по договору устанавливается самим договором и может впоследствии меняться только по соглашению сторон. Обоснованным является увеличение платы, если по условиям договора оплата коммунальных услуг входит в размер арендной платы по договору, а тарифы на оплату услуг возрастают. Если арендуемое жильё муниципальное и не является собственностью арендодателя, а срок проживания не был согласован при вселении, то Вы – временный жилец и обязаны освободить квартиру не позднее 7 дней со дня предъявления к Вам требования о выселении (ст.680 ГК РФ). Расторжение договора найма возможно в любой срок с предупреждением Вас о расторжении за 3 месяца ( п.1 ст.687 ГК РФ).

Уважаемая Наталья, Ваш договор считается заключенным сроком на 5 лет (ст.683 п.1 ГК). Ст.682 ГК определен порядок оплаты за жилое помещение, которой не допускается одностороннее изменение расзмера платы за жилое помещение, за искл. случаев, предусмотренных законом(т.е. повышение платы за коммунальные услуги и т.д.) и договором. Т.к. договором такое не предусмотрено, действия наймодателя неправомерны. Расторжение договора найма предусматривается ст 687ГК. Срок предупреждения о расторжении договора установлен в 3 месяца, правда для нанимателя, но здесь можно пойти по аналогии. Если в договоре установлен срок предупреждения о расторжении договора, то следует руководствоваться этим сроком. Также в этой статье перечислены случаи досрочного расторжения договора:

- невнесение платы нанимателем за 6 месяцев

-разрушение или порча жилого помещения нанимателем

- если помещение перестает быть пригодным для проживания

- в случае, если наниматель использует жилое помещение не по назначению

- по соглашению сторон.

Объясните наймодателю положения гражданского кодекса. Вы имеете право, в случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя, потребовать возмещения денежных сумм, потраченных на ремонт квартиры. Объясните также ему, что в случае, если нймодатель будет настаивать на расторжении договора, с него будут взысканы деньги за произведенный ремонт.