Договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры - 55 советов адвокатов и юристов

Никак. Так как это противоречит закону.

а он согласен такой пункт включать?

мне кажется надо в первую очередь это выяснить.

Здравствуйте, если согласен включить данный пункт, то так и описывать, стоимость объекта реальная такая, стоимость в основном ДКП такая, остальная сумма как неотделимые улучшения.

Никак Вы это не пропишите.

Одно-другому противоречит.

не делайте глупостей, а прописывайте истинную стоимость квартиры.

Нельзя по ДКП занизить стоимость, этот прямо запрещено. Нельзя продать квартиру ниже 70% от кадастра.

Это незаконно!!!

Данная схема распространённая. Налоговый вычет получаете с максимальной суммы 2000000. Если оба супруга захотят получить налоговый вычет, тогда стоимость жилья лучше указать 4000000

Предоставление имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение налогоплательщиком неотделимых улучшений, произведенных в квартире, Налоговом кодексе РФ не предусмотрено. Таким образом, в ДКП может быть указана стоимость квартиры и неотделимых улучшений, но в целях имущественного налогового вычета последние не учитываются, равно как не учитываются и в качестве расходов связанных с получением дохода от продажи квартиры. Думайте сами, нужно оно вам или нет...

Нужно, изучайте нормы ст. 217.1 НК РФ, вряд ли Вы под исключение попадаете.

Добрый вечер. Здесь вопрос в следующем, за какую стоимость вы приобрели объект? Да, режим на купленную недвижимость по закону РФ действует пятилетний. Но налоговая берет налог на прибыль. Если в договоре

купли-продажи квартиры указать стоимость ту за которую вы преобрели - налога не будет. Налог берется с суммы сверху, которую вы заработали.

Например: квартиру купили за 5000 000. продаете за 7000 000. Налог вы будете платить. С прибыли 2000 000 в расчете 13%. В договоре при продаже надо указать 5000 000 р. А 2000 000 р оформить как неотделимые улучшения.

Но в этом случае, при оспаривании сделки через суд рискует покупатель. Но это другая история. Я надеюсь, что ответила на ваш вопрос. Удачи и успехов вам!

Не очень понятно, для каких целей вы его предоставляете в налоговую?

Что входит в понятие неотделимые улучшения и что вы там купили, тоже неизвестно, учитывая, что мы не видим ваших документов.

Добрый день. Обычно, договор неотделимых улучшений заключают, когда продавец квартиры хочет уйти от налогов и указать в ДКП заниженную стоимость объекта. Предоставив такие доказательства в налоговую, для продавца могут возникнуть последствия).

В любом случае, налоговая примет в расчет только договор купли-продажи жилья. Так как получение имущественного вычета на неотделимые улучшения законом не предусмотрено.

Для получения имущественного налогового вычета предоставляется договор купли-продажи квартиры, есть еще отдельный договор купли-продажи неотделимых улучшений, нужно ли прикладывать его?

Необходимо составить отдельную расписку на неотделимые улучшения, чтобы себя обезопасить.

Нужно составить расписку у нотариуса.

Расписки у Вас будут две, одна по основному договору, другая за неотделимые улучшения. Хотите составить одну основную расписку? Составляйте, но это Вас дополнительно не подстрахует, так как на регистрацию уйдет договор купли-продажи с той суммой, которая и будет указана в этом договоре. В случае спорной ситуации, по суду Вам вернется только сумма указанная в договоре. Даже если спорная ситуация не возникнет, то при возврате имущественного налога Вы сможете вернуть налог только с суммы указанной в договоре.

Здравствуйте, Елена!

Если Вы получили доход по заключенному договору купли-продажи, то по общему правилу он должен облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом законодательством установлены случаи, когда полученный доход освобождается от налогообложения, либо может быть уменьшен на налоговые вычеты. Для однозначного ответа на Ваш вопрос необходим анализ договоров, от этого же будет зависеть наличие оснований для оспаривания возможных доначислений.

Могут, это же продажа имущества, и результат - влияет на налогообложение.

Соглашение об оплате неотделимых улучшений не подлдежит государственной регистрации.

Здравствуйте

Да регистрируется только договор купли продажи квартиры.

Договор о неотделимых улучшениях в росреестре не регистрируется.

ДОговора никакие не регистрируются.

Сдаётся договор купли-продажи, по нему проводится регистрация права собственности на покупателя..

Вопрос нужно решать в претензионно-исковом порядке, причину того, что она холодная установили?

Здравствуйте, Светлана.

Имеете право, в судебном порядке, если имеются объективные обстоятельства и достоверные доказательства.

Безусловно, вы вправе расторгнуть договор КП в суде при наличии достаточных к тому оснований.

В случае расторжения договора вы вправе взыскать и стоимость неотделимых улучшений.

Удачи.

Шансов на расторжение договора по тому основанию, что квартира холодная - очень мало. Расторжение возможно только в судебном порядке, нужно будет доказать, что продавец ввёл вас в заблуждение относительно качества квартиры, нужно смотреть договор купли-продажи, акт приема передачи квартиры, объявление по которому квартиру покупали, что там написано.

Смотря как они прописаны.

Не предусмотрено законом.

Доброе утро! Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто.

Здравствуйте!

В этoм гoду уже прoдавал гараж за 200 тысяч...

Сколько владели гаражом?

купил квартиру пo дoгoвoру к/п за 1.4 млн, сейчас хoчу ее прoдать

По общему правилу, если продавать по такой же цене, в итоге налог не платится - нужно только декларацию подать и приложить оба договора.

Занижайте стоимость в договоре. Сделайте договор 1.4 млн стоимость квартиры. К договору сделайте дополнительное соглашение на оставшуюся сумму как стоимость неотделимых улучшений. Доп соглашение в Росреестр не регистрируется.

Здравствуйте, Влад! А кто сказал, что для того, чтобы регулировать отношения собственника недвижимости и инвестора, нужно состоять в арендных отношениях (ст.606 ГК РФ)?! Стороны согласно ст.421 ГК РФ вправе заключить договор на условиях, не противоречащих закону. Здесь действует правило: что не запрещено, то разрешено. Однако если улучшения неотделимые, то инвестор не сможет из продать, подарить и т.п. отдельно от объекта недвижимого имущества без согласия собственника недвижимого имущества. Так что здесь больше подходит инвестиционный договор, по которому доходы от сдачи в аренду такой собственности, делились бы пропорционально между собственником и инвестором. В идеале конечно, чтобы у инвестора была доля в собственности такой недвижимости.

Здравствуйте. Неотделимые улучшения регулируются ст.623 ГК РФ.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 623 ГК РФ

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Ecли coбcтвeнник нeдвижимocти нe знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний или нe дaвaл coглacия нa ниx, то кoмпeнcaцию получить не получиться.

И наоборот:

Ecли coбcтвeнник дaвaл пиcьмeннoe coглacиe нa пpoвeдeниe yлyчшeний, пpoцeдypa пoлyчeния кoмпeнcaции пpocтa: дocтaтoчнo зaявить o cвoeм жeлaнии пoлyчить дeньги. Ecли coбcтвeнник coглacитcя, то нужно будет oбcyдить c ним cyммy и cпocoб пepeдaчи кoмпeнcaции.

Неотделимые улучшения не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав в силу ст. ст. 128, 133 Гражданского кодекса РФ.

Однако в данном случае инвестор может предъявить иск о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений, т.е. фактически отнести это к договору подряда на проведение неотделимых улучшений собственнику недвижимого имущества. Т.е. инвестор требует у собственника компенсации расходов!

Если Вы пишите в условиях задачи. Что по условиям договора неотделимые улучшения, произведенные с согласия собственника недвижимости, являются собственностью инвестора, то собственник улучшений вправе распорядиться своим правом собственности в полном объеме.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Договор между собственником помещения и собственником неотделимых улучшений должен сиротствовать норма ГК РФ -

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности,

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Если собственник помещения один раз допустил право собственности на неотделимые улучшения как отдельный объект - то вполне. Но всё же усматривается коллизия - неотделимые улучшения!

Вчитаемся в нормы

ГК РФ Статья 133. Неделимые вещи

1. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

2. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.

3. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

4. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса.

То есть всё же доля в праве на помещение рулит! иначе никакого повар собственности на неотделимые улучшения!

Итак-собственник помещения должен выделить дольку помещения! Иначе никакого права собственности на неотделимые улучшения не возникнет!

Интересная задачка по гражданскому праву!

Здравствуйте.

Отношения между собственником недвижимости и собственником неотделимвх улучшений регулируется нормами гражданского кодекса рф. В частности, согласно ст 421 гк РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Однако продажа улучшений отдельно от недвижимости хоть напрямую и не противоречит законодательству, но является спорным моментом. Все улучшения являются неотъемлемой частью недвижимости и, согласно ст. 128 и 133 ГК РФ, их нельзя считать объектом гражданских прав.

Нужно отличать отношения по аренде, в частности судьба неотделимых улучшений, и отношения между инвестором (спонсором) и собственником недвижимости.

Отношения арендатора и арендодателя относительно неотделимых улучшений урегулированы ст.623 ГК РФ, где определено

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Отношения инвестора тоже должны быть урегулированы договорм с собственником недвижимости.

Если Договора НЕТ, то неотделимые улучшения являютс собственностью владельца недвижимости. Вкладывание средств в собственность владельца должны расматриваться как благотворительность.

Отношения инвестора и собственника должны быть урегилированы договором простого товарищества (ст.1041 ГК РФ).

Улучшение НЕОТДЕЛИМЫЕ являются неотделимыми как таковые, и конечно требуется согласие собственника.

Добрый день, Влад!

Ну и договор Вы заключили.

Согласно гражданскому законодательству РФ неотделимые улучшения описаны в связи с арендными отношениями ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Что такое неотделимые улучшения, коротко говоря. Это часть какого либо, в данном случае помещения, которую невозможно отделить без некоторого разрушения помещения.

В Вашем случае нет норм в российском законодательстве где регулируются отношения собственника недвижимости и собственника неотделимых улучшений, если они не состоят в арендных отношениях?

У Вас так называемый прецедент-собственник неотделимых улучшений. Ситуация немного абсурдна. Вас на это явно уговорил собственник. Или Вы сам собственник? Вы представляете ситуацию есть квартира, а в ней установлен дорогой санузел, принадлежащий другому собственнику

Для инвестора было бы выгодней вместо собственности на улучшения-которые являются неотъемлемой частью помещения. Требовать выделение себе доли в помещении соразмерной стоимости вложений. Такая судебная практика имеется. Или взыскать денежную компенсацию за произведенные вложения в помещение с согласия собственника.

Могу Вам сказать, что данную сделку можно признать недействительной в связи с ее ничтожностью. Скорее как я писала Выше вложения нужно оформить долевой собственностью. И в судебном порядке этот вариант либо денежная компенсация будут возможны.

Вам для обозрения:

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

C уважением, надеюсь я Вам немного прояснила ситуацию!

Влад, доброго дня Вам!)

"Какими нормами регулируются отношения собственника недвижимости и собственника неотделимых улучшений, если они не состоят в арендных отношениях?"

Ответ: Считаю, что здесь статья 623 ГК РФ не применима вообще, поскольку она регулирует отношения собственника и арендатора, а не собственника недвижимости в целом и собственника неотделимых нарушений (инвестора).

Считаю применимой статью 421 ГК РФ - Свобода договора.

Могут ли быть самостоятельным предметом сделки - купли продажи данные неотделимые улучшения без отчуждения объекта недвижимости к которому они относятся?

Ответ: Согласно ст.421 ГК РФ - могут, свобода договора же),

но в случае оспоримости сделки, суд признает с большей вероятностью сделку недействительной, по моему мнению, поскольку "неотделимое улучшение не могут быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, т.к. они и есть часть объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав, на основании ст. ст. 128 ГК РФ.

Требуется ли согласие собственника недвижимости на отчуждение данных неотделимых улучшений?

Ответ: Безусловно. Обоснование выше)

С уважением!

Здравствуйте, Влад!

Эти отношения регулируются исключительно нормами договора (ст. 606 ГК РФ).

Без отчуждения объекта недвижимости по общему правилу такие неотделимые улучшения не могут быть предметом сделки.

ЧТобы точно сказать надо смотреть перечень этих улучшений. Например, если это какое то оборудование, то его можно продать.

Если этот отделка помещения, то нельзя.

Конкретика должна быть.

Согласия собственника не требуется.

1.Если они не состоят в арендных отношениях однако согласие было получено то нормы которые регулируют это это неосноватлеьное обогащение в случае если неотделимые улучшения не идут в распоряжение того кто их сделал но получил согласие ст 1102 ГК РФ и 131 ГК РФ

2.Они поэтому и неотделимые потому что без нанесения ущерба собственности или без передачи ее возместить эти улучшения можно только деньгами или иными вещами по договору

3.Требуется без его согласия неотделимые улучшения нельзя признать в качестве убытков арендатора и взыскать.

Здравствуйте

Право собственности на Неотделимые улучшения становятся частью имущества и принадлежат его собственнику

Поэтому и ответы будут следующие

1 Не Может стать объектом отдельного договора купли-продажи неотделимые улучшения, а речь может идти только о компенсации стоимости этих неотделимых улучшений произведённых с согласия собственника

2. Поскольку отчуждение неотделимых улучшений невозможно, то ни о каком согласии и речи не идёт на

Собственно, какими нормами права регулируются отношения между собственником и тем, кто произвёл неотделимые улучшение это следующее

Право собственности по ст 209 ГКРФ

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 ГК РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда недвижимости.

Добрый день. Если будите продавать одним договором за 2,5 миллиона то налог конечно придется платить так-как расходы на ремонт и мебель это не расходы на приобретение. В такой ситуации обычно составляют два договора: купли-продажи квартиры за сумму потраченную на ее приобретение и договор купли-продажи мебели и неотделимых улучшений на оставшуюся сумму. В такой ситуации налогов платить не придется.

В Вашем случае - возникнет. Есть превышение в сумме продажи над стоимостью покупки продаваемого жилья, есть и выручка от продажи движимого имущества, скорее всего, она будет более установленного предела.

Здравствуйте, нужно указывать это в иске, уточнять что именно было куплено на эти деньги, доказывать чеками, свидетельскими показаниями.

Нелли, нужно будект доказывать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке. Доказательствами будут кыитанции и другие документы на строительные материалы, договоры на производство работ, свидетели, фото и видео-материалоы.

Здравствуйте! Необходимо в договоре купли продажи квартиры указать стоимость квартиры туже за которую покупали 2 года назад (если продаете дороже, чем покупали, то сверх сумму указываете в договоре на неотделимые улучшения). Суть в чем, смотря за какую сумму вы покупали квартиру 2 года назад и за какую сумму собираетесь ее продавать.

pikulist

В случае превышения стоимости свыше 1 млн. рублей, должны оплачивать налог.

Это обычная схема. Не скажется на продаже вами квартиры.

Здравствуйте, Виктория!

Вы вправе зачесть стоимость квартиры при покупке + расходы на неотделимые улучшения, вычесть их из цены при продаже и заплатить налог с разницы.

На самом деле получение денег за ".. неотделимые улучшения (которые прописаны в отдельном договоре..." - это фиктивный незаконный договор, нацеленный на уход от уплаты налога... публичный сайт не должен публично объяснять механизм этого...

Надо было изначально в договоре указывать стоимость квартиры на миллион меньше, а этот миллион указать как неотделимые улучшения.

Можете, но имущественный вычет будет в сумме расходов не более, чем цена в договоре купли-продажи. Вероятно 750 тыс. руб. являлись возмещением продавцу за неотделимые улучшения, произведенные в квартире (оформляется распиской и при в целях имущественного вычета не учитывается в расходах на приобретение жилья). Ст.220 НК РФ.

Договор на неотделимые улучшение жилья заключается чтобы не платить налог 13%, и заключив такой договор вы также не получите возврат налога на сумму 300.000 рублей, а получите только от суммы указанной в договоре купли-продажи квартиры.

Здравствуйте.

У Вас договоры или расписки?

Всем же понятно, что продавец уходит от уплаты налогов.

Ст. 220 НК РФ.

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем.

Так что в зачет идет только основной договор купли продажи.

Подарить. Но тогда платит одаряемый. От дохода отнять миллион рублей. Или отнять затраты на покупку квартиры. Разбить по долям, продать частями, каждый отнимет миллион.

Надежда Александровна, есть только один способ - в договоре купли-продажи указать цену не выше 70% кадастровой стоимости, а оставшуюся сумму заключить договор на неотделимые улучшения. Но нужно, чтобы покупатель был согласен на такие условия. Удачи!

Независимо от стоимости указанной в договоре в налоговой отразится кадастровая стоимость недвижимого имущества. Мебель не является неотделимым улучшением.

И то и другое является оспоримым-это называется притворная сделка статья 170 ГК РФ

Не может быть по определению это правомерным, если вы изначально начинаете химичить-заключать договор по пониженной цене.

Ничего не будет правомернее. В договоре надо указывать реальную стоимость Вас волнуют ваши интересы или экономия продавца на налогах? Если ваши интересы, то при споре в суде получите только сумму в договоре. А не по расписке.

Уж сколько раз твердили миру-не идите на поводу у продавцов., обманывающих государство на налоги,. блюдите свои и интересы!

Риски минимальны, если продажная стоимость квартиры соответствует рыночной (на основании оценки) и банк одобрил квартиру, то одобрение Росвоенипотеки - это лишь формальная процедура.

В среднем от даты задатка до получения денег продавцом проходит 1,5-2 месяца, но может затянуться в случае неправильного оформления документов. Также бывают случаи (единичные) отказа покупателя на стадии оформления сделки, но для этого берите задаток в максимально возможном размере. Обязательно указывать всю стоимость в договоре, так как банки в данном случае кредит на неотделимые улучшения не дают.

[quote][/quote]Квартира в собственности менее 3 лет, покупалась в 2016 и продаётся в 2016.

Спасибо.

С помощью юриста за отдельную плату. Никак иначе.