Проверить регистрацию договора долевого участия / Договор - 45 советов адвокатов и юристов

До подписания договора следует проверить у застройщика:

- документы о правах на земельный участок, который должен быть отведён под строительство именно этого жилого дома;

- разрешение на строительство именно этого жилого дома и именно на данном земельном участке;

- проектная декларация должна быть зарегистрирована и размещена на сайте;

- договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

До подписания договора внимательно почитайте условия о сроках ПЕРЕДАЧИ ВАМ квартиры:

- в договоре указан срок завершения строительства

- в другом пункте договора указан срок передачи вам квартиры, застройщики стали указывать срок передачи ...месяцев с " даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". Это значительно ухудшает ваше положение, потому что дом может быть построен, но разрешение на ввод в эксплуатацию из-за недоделок не будет выдано.

Здравствуйте, Татьяна!

Для уступки прав по договору долевого участия Вам потребуется согласие застройщика и подписание соответствующего соглашения. Проверить необходимо все документы застройщика, включая документы на участок, разрешение на строительство, учредительные документы, договор дольщика с застройщиком, его регистрацию в Росреестре.

Если дом не сдан в эксплуатацию, должен быть договор между Продавцом и Застройщиком долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, проверьте срок действия договора и сдачи дома, запросите выписку из Росреестра есть ли ограничения в регистрации прав на этот дом. А о банкротстве можете узнать на сайте арбитражного суда.

договор долевого участия,

обратитесь в налоговую и в ССП

Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Россреестре, справку об оплате суммы по договору ДДУ. Посмотрите разрешение на строительство по указанному объекту. на моем сайте в разделе "интересно знать" есть ссылки на способы проверки разрешения на строительство и банкротство застройщика. Здесь не имею возможности дать ссылку на сайт, а расписывать долго.

Обратитесь за выпиской в ФРС. Договор же зарегистрирован.

Там у Вас штамп ФРС должен стоять на нем о регистрации.

Запросите выписку из ЕГРП на квартиру

Лучше присутствие независимого юриста на сделке. обращайтесь поможем. А вообще, договор долевого участия, о выплате средств по договору, условия договора уступка прав требования, сроки по регистрации

Вы не квартиру покупаете, а заключаете договор долевого участия. У застройщика д.б. разрешение на строительство. Перед заключением договора и внесением денег желательно потребовать выписку из росреестра на данную строящуюся квартиру, чтобы не было двойной продажи. . Договор подлежит регистрации в росреестре.

Здравствуйте! То, что земля в аренде - это нормально. Проверьте документацию на дом, она обязательно должна быть размещена на сайте застройщика. И внимательно изучите содержание договора участия в долевом строительстве, обратитесь за проверкой к юристам.

В любом случае деньги можно перечислять только после заключения договора, а он считается заключённым после государственной регистрации договора.

Обращайтесь в регистрационную палату.

взять выписку из ЕГРП в Росреестре

Возьмите выписку из ЕГРП.

На оборотной стороне. А проверить можно, взяв выписку из ЕГРП в Росреестре.

Первоначальный договор долевого участия с отметкой о регистрации в Росреестре, документы подтверждающие внесение денежных средств в полном объеме по этому договору. Все доп.соглашения, если есть. Рекомендуется проверить всю разрешительную документацию застройщика и поискать отзывы об этом застройщике.

Обратиться в Росреестр.

Добрый день, Наталья!

Ваш вопрос сформулирован немного некорректно, Вы просите объяснить все, что связано ДДУ, но сами не конкретизируете свою ситуацию. Поэтому Вам можно ответить только в общих чертах, а именно, что долевое участие в строительстве жилья регулируется Федеральным Законом №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Если вкратце его проанализировать, то можно сообщить Вам следующее:

на современном этапе (с начала 2000-х годов) в Российской Федерации наблюдается подъем в строительной отрасли; огромный спрос на жилье приводит к тому, что все новые и новые компании стремятся занять нишу в строительном бизнесе, проектировать и строить жилые комплексы, отвечающие последним мировым тенденциям. Однако нет такой отрасли в бизнесе, которая бы не была зависима от рынка, от изменений в мировой экономике; строительный бизнес не исключение. Как и в любой хозяйственной деятельности, в строительстве есть определенная степень риска. В долевом строительстве это в первую очередь риски дольщиков.

Как наглядно показал ипотечный кризис 2008 - 2010 годов, многие застройщики не смогли поставить свою деятельность на рельсы новых реалий, что, в свою очередь, привело к многолетним просрочкам в сдаче нового жилья. И по сей день гремят судебные процессы по взысканию неустоек, пени, по вопросам неудовлетворительного качества построенных зданий, многие дольщики до сих пор не могут получить жилье, в которое вложились 3 года или даже 5 лет назад. К тому же, учитывая факт непроработанности в российском праве такого института, как банкротство застройщиков, подходить к заключению договора долевого участия следует особенно тщательно.

Первый и самый главный фактор, который стоит учитывать при заключении договора о долевом участии в строительстве, - это, несомненно, выбор надежного застройщика, обладающего репутацией добросовестного партнера в бизнесе. Ну и, само собой, перед тем как ставить свою подпись под договором, необходимо как следует ознакомиться с его положениями.

Надежность - понятие очень относительное, проверить ее и убедиться в ней можно, лишь оценив историю деятельности того или иного застройщика. Самый простой способ - изучить отзывы людей, имевших дело с той или иной строительной компанией. В наше время Интернет позволяет сделать это очень быстро, многие сайты в мировой сети посвящены долевому участию, каждый посетитель может найти интересующего его застройщика, прочесть информацию о нем, отзывы других посетителей, оставить свой вопрос.

Изучение судебной практики по делам, в которых застройщик участвовал в качестве ответчика, - еще один способ проследить историю его деятельности. Были ли у него просрочки, проблемы при сдаче объектов в эксплуатацию? Судебная практика может дать ответ на поставленные вопросы в полной мере.

Согласно ст. 20 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 в ред. от 30.11.2011 информация о застройщике должна содержать следующие сведения:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с Федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, или - при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) - за фактический период предпринимательской деятельности, или - при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения - книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В случае обращения лица застройщик ОБЯЗАН предоставить вышеуказанные документы.

Второй факт, на который следует обратить внимание при заключении договора, - права и обязанности сторон по договору, а также меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение положений договора. Проверять данные положения необходимо наиболее тщательно, ведь именно в них чаще всего встречаются "подводные камни". Обычная мера ответственности - неустойка - зачастую установлена непосредственно в договоре. Обратить внимание необходимо на размер неустойки (процент), а также на предельную величину неустойки: есть риск того, что застройщик устанавливает такой предельный размер, защищая себя от будущих крупных взысканий. Так, в договоре может быть указано: "Размер неустойки составляет 0,01% от цены договора за каждый день просрочки, но не более 3%". Спорные положения необходимо оговаривать с застройщиком непосредственно при заключении договора. Если в договоре отсутствует положение о неустойке или же если договор отсылает лицо к действующему законодательству - неустойка будет считаться на основании п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ - в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Считаем нужным обратить внимание на то, что судебная практика сформировалась таким образом, что неустойка зачастую снижается судом на основании ст. 333 ГК РФ как несоразмерная наступившим последствиям. А это значит, что, если дольщику стало известно о нарушении его прав, обращаться за защитой своих интересов в суд следует незамедлительно, так как затягивание времени ради увеличения размера неустойки обычно приводит к ее снижению судом.

И, само собой, следует проследить, прописаны ли в договоре все его существенные условия (п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ): если договор не содержит всех существенных условий, он будет считаться незаключенным, и по закону стороны должны будут вернуться к до-договорному состоянию, то есть квартиру дольщик не получит, хотя уплаченные деньги ему вернутся.

Недействительность договора может повлечь подписание его неуполномоченным лицом. При заключении договора о долевом участии следует обратить внимание на лицо, которое подписывает его от имени застройщика: если лицо действует по доверенности, то необходимо истребовать у него эту доверенность, изучить ее и убедиться в том, что у данного лица имеются полномочия подписывать договоры о долевом участии от имени застройщика.

Представленные на анализ документы (договор с приложениями, дополнительное соглашение к договору, акт приема-передачи, свидетельство о государственной регистрации права) выполнены с учетом требований законодательства и нареканий не вызывают, однако стоит обратить внимание на то, что квартиры были переданы дольщику лишь спустя год после истечения срока, установленного договором (25.08.2011 вместо 31.07.2010). В остальном же договор составлен на высоком уровне юридической техники, все существенные условия в нем содержатся, интересы дольщика не нарушены. Квартиры были переданы дольщику по акту приема-передачи, подписанному сторонами, государственная регистрация перехода права произведена, о чем имеется свидетельство.

Однако акт содержит пункт, по которому участник (дольщик) отказывается от финансовых претензий после подписания данного акта. Это значит, что после вступления акта в силу взыскать неустойку с застройщика будет практически невозможно, судом будет просто-напросто отказано в удовлетворении исковых требований, если ответчиком будет предоставлен акт приема-передачи, содержащий в себе пункт об отказе от материальных претензий. Если материальные претензии у дольщика имеются, то сперва нужно предъявить их, а уже после их разрешения подписывать акт приема-передачи. Однако это актуально лишь в том случае, если акт содержит в себе вышеуказанный пункт.

В соответствии с законом договоры о долевом участии подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ государственной регистрации. Если такой регистрации нет - не рискуйте.

Дать алгоритм Ваших действий на сайте невозможно, т.к. зависит от многих факторов. Если нужна реальная помощь, то можете обращаться

Заключаете дополнительное соглашение к договору долевого участия о замене стороны. Подписывается тремя сторонами: дольщиком, Вами и застройщиком. Документы все берете у застройщика: разрешение на строительство, документ на земельный участок, проектную декларацию и, соответственно сам договор. Договор читаете внимательно. Если застройщик работает по 214 ФЗ, такое соглашение подлежит государственной регистрации. На сайте арбитражного суда проверьте, нет ли исков к застройщику на предмет взыскания денег.

Наталья, всё зависит о документов, которые Вам предлагают подписать. Речь о документах, которые будут далее подтверждением вашего права требования на объект. Если Вам предлагают подписать предварительный договор, то риск двойных продаж возрастает. Если это договор переуступки или договор долевого участия с обязательной государственной регистрацией, то можете покупать смело. В любом случае, надо смотреть на репутацию застройщика.

Для этого существуют и риэлтори и естественно грамотные адвокаты. Проверить можно все.

Уважаемая Елена! внесение оплаты-само по себе не является гарантией отсутствия прав третьих лиц на квартиру. Гарантией являются :

1.государственная регистрация договора долевого участия в Федеральной службе государственной регистрациии , кадастра и картографии.

2.наличие в самом договоре пункта о том, что застройщик гарантирует , что квартира свободна от права тертьих лиц, не заложена не состоит в споре, не находится под арестом или запрещением.

Кроме того, внимательно, лучше со специалистом, изучите договор и всю документацию на строительство, проверьте добросовестность самого застройщика.

Уважаемый Максим! При подаче заявления всё внимательно проверьте, чтобы не допустить ошибки. Регистрирующий орган будет сверять данные о Вас по тексту договора долевого участия и при расхождении приостановит регистрацию, Вы принесёте паспорт и тогда произойдёт регистрация(если в договоре всё указано, как в паспорте). Наконец исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав, можно исправить, подав заявление в УФРС.

Уважаемый Абакар

После того как Вам выдадут Свидетельство ВЫ можете обратиться к нам за проверкой на его подлинность и через некотороевремя ВЫ получите письменное подтверждение о том подлинный у Вас документ или нет.

С уважением Дмитрий Юрьевич

Уважаемая Людмила! С согласия застройщика или дольщика, с которым исходно заключён договор можно заключить договор цесси-уступки права требования на квартиру. При этом на Вас будут распространяться все условия по заключённому договору долевого участия, поэтому обязательно до подписания договора цессии покажите текс договора долевого участия опытному юристу, тем более, что не просто так квартиру продают дешевле. Проверьте в органе юстиции существует ли регистрация права требования на квартиру у цедента.