У нас хотят заказать проектную докуметация и чтобы мы помогли им провести некоторые согласования.

Здравствуйте, Ирина!

Действующее законодательство допускает как возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, так и возможность легализации самовольного строительства в административном порядке. Рассмотрим подробнее каждый их этих способов.

1. Легализация самовольного строительства в административном порядке

Ст. 222 ГК РФ допускает легализацию самовольного строительства не только в судебном, но и в ином порядке, если такой порядок предусмотрен законом. В различных субъектах Российской Федерации функционируют различные органы, в полномочия которых входит принятие решения о легализации самовольных построек.Например, в г. Москве таким органом можно считать Городскую и окружные комиссии по пресечению самовольного строительства.

Существо административного способа легализации самовольного строительства заключается в следующем: лицо, осуществившее самовольное строительство, обращается в уполномоченный орган с заявлением о возможности легализации самовольной постройки.

Уполномоченный орган вправе принять решение как о признании постройки самовольной и применении мер для ее сноса, так и решение об оформлении документации на строительство (реконструкцию) по самовольным объектам в установленном законодательством порядке с определением сроков оформления таких документов. Т.е. уполномоченный орган власти вправе принять решение о возможности сохранения самовольной постройки при условии надлежащего оформления документов для такого строительства (реконструкции), предусмотренных законодательством.

При принятии такого решения лицо, осуществившее самовольное строительство (реконструкцию), обязано осуществить подготовку и согласование всей необходимой документации, которая требуется для осуществления строительства на законных основаниях. (то есть это как раз то чем Вы занимаетесь)

Согласно Градостроительному кодексу (далее ГСК) РФ таковой документацией являются:

1. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

2. Документ о выполненных инженерных изысканиях.

3. Проектная документация.

4. Заключение государственной экспертизы проектной документации (в случаях, предусмотренных ГСК РФ).

5. Разрешение на строительство (реконструкцию).

6. Разрешение на ввод построенного (реконструированного) объекта в эксплуатацию.

Таким образом, для завершения легализации самовольного строительства (реконструкции) в административном порядке в любом случае необходим ГПЗУ.

После получения лицом, осуществившим самовольное строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию, окончательным этапом легализации прав на такой объект является государственная регистрация его прав на такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Легализация самовольного строительства в судебном порядке.

Этот способ более распространен. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. Исходя из указанной нормы, за обладателями иных прав на земельные участки право собственности на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке. На указанной позиции основывается обширнейшая практика арбитражных судов. Арбитражные суды отказывают в признании права собственности на самовольную постройку в связи с тем, что самовольно застроенный земельный участок не принадлежит истцу на праве собственности либо не находится в его наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании. Таким образом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком. Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке.

Выходом из такой ситуации может быть выкуп земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. Однако выкупить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, вправе лишь собственник расположенного(ых) на нем объекта(ов) недвижимости. Таким образом, для возможности выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо, чтобы хотя бы один объект недвижимости, расположенный на участке, имел легальный статус и право на него было надлежащим образом оформлено, в том числе внесена запись о таком праве в данные ЕГРП.

После оформления прав на земельный участок на надлежащем праве лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на нее. В судебном заседании лицо, осуществившее самовольную постройку, должно доказать возможность ее сохранения.

Как показывает анализ судебной практики, для положительного решения вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суду могут быть представлены следующие документы:

* подтверждающие факт возведения самовольной постройки за свой счет;

* свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам;

* подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц;

* подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам;

* градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

В приведенном перечне наиболее весомым документом является ГПЗУ. Как уже было отмечено, в указанном документе содержится вся информация о допустимом строительстве на конкретном участке.

Для признания права собственности на самовольную постройку лицу, ее осуществившему, необходимо в суде обосновать, что такая постройка (возведенная или реконструированная) соответствует требованиям, содержащимся в ГПЗУ.

Следует отметить, что исходя из анализа сложившейся судебно-арбитражной практики, неподтверждение факта соответствия самовольной постройки требованиям обязательных нормативов является одним из основных мотивов отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В случае если самовольная постройка соответствует требованиям ГПЗУ и не превышает их, то у лица, ее осуществившего, шансы на признание права собственности на такую постройку в судебном порядке достаточно велики (при условии, что земельный участок принадлежит такому лицу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования).

Таким образом, лицу, осуществившему самовольную постройку (реконструкцию), в целях защиты и(или) признания права собственности на такую постройку целесообразно обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о получении градостроительного плана соответствующего земельного участка. Наличие указанного документа значительно облегчает легализацию прав на самовольную постройку в судебном порядке, при условии, что такая постройка не выходит за рамки, установленные ГПЗУ.

В целом, несмотря на имеющиеся сложности, в подавляющем большинстве случаев судебный способ легализации прав на самовольные постройки является наиболее предпочтительным, поскольку не сопряжен с обращением в многочисленные органы государственной власти, достаточно четко процедурно регламентирован, оставляет широкое поле для обжалования уже принятых решений.

Готовы выступить Вашим партнером в этой сделке, вплотную занявшись правовой стороной этого вопроса (в т.ч. и представлять интересы заказчика в суде). Наши контакты в анкете.

С уважением,

юрист ЮК "Феникс"

Белоусов Семён Анатольевич.