Как осуществляется расчеты между продавцом квартиры.

Как осуществляется расчеты между продавцом квартиры, покупателем и банком, который выдает ипотеку на покупку квартиры? Т.е. покупатель дает аванс, продавцу открыли расчетный счет в банке, затем составляется договор купли-продажи на квартиры, затем документы передаются в росреестр, и оформляется, затем получаем документы с оформлением квартиры, а далее через сколько банк должен перечислить деньги на расчетный счет продавца?

При подписании договора купли-продажи между продавцом и покупателем было оговорено условие, что в день подписания договора покупатель вносит продавцу аванс. Агенство забрав договор покупателя, без ведома продавца обсудило сумму аванса, и забрало аванс. Во время передачи договора продавца агенству - об этом умолчало, не только поставив в известность продавца, но и не имея права обсуждать аванс, но и тем более забирать его, т.к. в договоре купли-продажи, в разделе 2. существенные условия договора купли-продажи, в пункте 3 было чётко оговорено: на день подписания договора Покупатель вносит Продавцу аванс. В договоре кроме этих двух сторон никто не указан. Кроме того агенство не хочет возвращать аванс продавцу, как это указанно в договоре, и ни как адекватно не обьясняя причину данного нарушения.

Выступаю в качестве продавца недвижимости. Заключен предварительный договор-купли продажи и подписано соглашение о задатке. Покупатель приобретает за счет собственных и заёмных средств. Ипотека одобрена Покупателю. Квартира также одобрена Банком. В назначенный день стороны явились для подписания Кредитного договора в Банк, и основного ДКП. Кредитный договор между Банком и Покупателем не был подписан. Банк отказался заключать с покупателем договор в назначенный день. Соответственно ДКП между покупателем и продавцом также, не был заключен. В предварительном договоре есть обязанность Продавца "Продать недвижимость в срок и по цене указанной в предварительном договоре". У покупателя: "Подготовить к указанному в соглашении сроку необходимую денежную сумму." К назначенному дню подписания всех договоров у Покупателя была не вся сумма, а только 30% от стоимости квартиры (это были только собственные средства). Остальную сумму он должен был получить на счет после подписания кредитного договора с Банком, если бы подписал Кредитный договор, но этого не произошло. Итог, как и ко дню назначенному для подписания, так и к окончанию срока действия предварительного договора (согласно обязательства Покупателя) у Покупателя не оказалось всей необходимой денежной суммы (за квартиру), так как не был подписан Кредитный договор с Банком. Основной ДКП между Покупателем и Продавцом также не был подписан к сроку окончания преддоговора. Кто несет ответственность за невыполнение обязательства по предварительному договору-купли продажи? Продавец не отказывался продавать недвижимость. Покупатель также не отказался покупать, но всей денежной суммы (стоимости квартиры) к окончанию срока преддоговора у Покупателя не оказалось так как не заключен Кредитный договор с Банком.

Вопрос о продаже квартиры покупателю с ипотекой. Предлагаются следующие условия сделки купли-продажи (я - продавец): В регистрационной палате проходит сделка купли-продажи с отсрочкой платежа основной суммы после факта получения покупателем в регистрационной палате свидетельства о собственности с обременением (моим и банка) и предьявления его (свидетельства) в банк-кредитор. После чего в установленный срок банк перечисляет (СберБанк) непосредственно покупателям сумму кредита, и тот в течении 5 рабочих дней обязуется ее передать продавцу. Далее мы идем в регпалату где распиками фиксируется факт передачи денег в присутствии нотариуса, и снимается обременение, все счастливы - покупатель с квартирой, банк с ипотекой, продавец с ПОЛНОЙ суммой денег. Как бы не так. В кредитном договоре покупателя предусмотрен пункт перевода денежных средств со счета покупателя на счет продавца банком. Каким образом можно минимизировать риск того, покупатель, получив кредитные деньги сбежит, а банк будет обладать обременением на квартиру продавца, т.е. мою? Возможно ли предусмотреть в договоре купли-продажи моменты следующего характера: банк единовременно переводит деньги сначала на счет покупателя, и тут же на счет продавца, чтобы покупатель не имел возможности и времени воспользоваться случаем снятия денег со счета, (напрямую переводить деньги на счет продавца банк отказывается, мотивируя тем, что деньги перечисляются кредитору), и второй момент: Если гипотетически представить ситуацию, что покупатель скрывается с деньгами, а согласно договору по истичении 10 дней нет факта передачи денег продавцу - квартира остается в собственности продавца, но обременение банка никто не отменял - как избавиться от этого обременения? Можно ли мне как продавцу обезопасить себя юридически, или же в данной ситуации остается рассчитывать только на честное слово покупателей и компетентность банка? Возможно ли в договоре купли-продажи обезопасить себя или же риск это дело каждого индивидуально. Обращался к адвокату очно, сообщили что риск огромен и лучше не связываться, я со своей стороны легко уязвим, а на стороне второй выступают Риелтор, Покупатель, Банк-кредитор СберБанк. Неужели действительно все так? Заранее благодарен!

Ипотека. Я продавец, Покупатель утверждает что он готов к пункту моего договора. Но Агент Продавца говорит что якобы этот пункт не пропускает Банк Имеет ли право банк в договоре купли-продажи между покупателем и продавцом диктовать свои условия? Ведь это не мой кредитный Договор с банком. Как быть?

Я преобрела квартиру по ипотечному кредитованию. В договоре купли-продажи, выданного мне банком в разделе обязанности покупателя (т.е. меня) есть пункт в котором указано, что после подписания кредитного договора и договора купли - продажи я должна выдать банку поручение о перечислении денежных средств безналичным переводом с моего счета на счет продавца. Я такого поручения не давала. Банк перевел деньги. Затем я узнаю, что оценка квартиры сильно завышена... В этой сделке прослеживается сговор банка, промэкспертизы (оценщиков) и продавца. Могу ли я признать договор купли-продажи не действительным, т.к. ден. средства были переведены без моего поручения, т.е. мною не выполнены обязательства по договору купли-продажи.

Прозводим расчеты при продаже ЗУ через банковскую ячейку. Я продавец. Хочу указать в договоре порядок расчетов, в частности такие пунткты: 4.1. Расчеты между сторонами будут производиться с применением индивидуального банковского сейфа. Закладка денег в индивидуальный банковский сейф производится Покупателем в присутствии Продавца в день подписания настоящего договора. 5. Стороны пришли к соглашению, что денежные средства, указанные в п.4 настоящего договора будут храниться в арендуемой совместно Продавцом и Покупателем депозитном сейфе филиала АО «Сбербанка России». Продавец получает указанные денежные средства в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (или лучше написать с момента получения выписки из ЕГРН) к Покупателю, по предъявлении документов, указанных в договоре аренды депозитного сейфа, а именно оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости. 5.1. Покупатель обязуется незамедлительно проинформировать Продавца о государственной регистрации перехода права собственности и предоставить Продавцу выписку ЕГРН с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости для осуществления полного расчета по данному договору 14. Настоящий договор считается исполненным после проведения полного расчета Покупателя с Продавцом за приобретаемый участок согласно п. 4 и п.5 настоящего договора, оформленного распиской Продавца в получении им денежных средств от Покупателя. Вопрос: мои интересы как Продавца учтены полностью? Поскольку будет необходимы выписка из ЕГРН о новом собственнике, а ее получает Покупатель.

Просим ответить на некоторые вопросы по поводу сделки - купли-продажи квартиры. Я – продавец, покупатель покупает квартиру в ипотеку, квартира уже одобрена банком. Оплата стоимости квартиры производится покупателем за счет кредитных средств, предоставленных банком по кредитному договору. Денежные средства предоставляются для целевого использования (а именно, покупки данной квартиры) и перечисляются банком в безналичной форме, единовременно на счет по учету вклада «До востребования», открытый в Банке на имя покупателя. Банк предложил следующий порядок проведения сделки: 1. Заключаем договор купли-продажи квартиры, относим документы на гос. регистрацию. 2. Оплата стоимости квартиры покупателем продавцу производится после получения банком оригинала расписки о приеме документов на государственную регистрацию и подписании договора поручительства между банком и продавцом (о договоре поручительства – ниже) Вопрос: Что значит: «банк получает оригинал расписки о приеме документов на государственную регистрацию». Ведь оригинал должен оставаться у нас, потом по этой расписке мы получим документы после гос регистрации. Может быть, в договоре должно быть указано: «продавец предоставляет банку оригинал расписки о приеме документов на государственную регистрацию»? Договором купли-продажи предусматривается, что к взаимоотношениям сторон, вытекающим из настоящего Договора, правила о возникновении у продавца права залога указанной квартиры в соответствии со ст.487,488 ГК РФ не применяются (так в варианте договора, предоставленного банком). Договором купли-продажи также предусматривается, что одновременно с регистрацией договора купли-продажи квартиры, права собственности на приобретаемое Жилое помещение и ипотеки в силу закона в пользу Кредитора осуществляется оформление и выдача Закладной первоначальному Залогодержателю (так в варианте договора, предоставленного банком) (возникает вопрос – кто такой первоначальный залогодержатель) По договору поручительства (в варианте, предоставленном банком) поручитель обязуется в полном объеме отвечать перед Банком на условиях и в соответствии с Договором за исполнение Заемщиком (покупателем) всех обязательств по Кредитному договору, заключенному Заемщиком с Банком, в том числе в объеме уплаты суммы кредита (основного долга), суммы процентов за пользование кредитом, сумм неустоек, комиссий, операционных и других расходов Банка, в том числе расходов на досудебное урегулирование спора, судебных издержек и расходов на юридическое представительство и других убытков Банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита. Договор поручительства вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до даты исполнения Поручителем обязательства, указанного в пункте 2.7 настоящего Договора, а именно: п 2.7 Поручитель обязуется предъявить в Банк в срок не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения оригинал Договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с отметками о регистрации названного договора, перехода права собственности, обременении в виде залога (ипотеки) Приложением к договору поручительства (и его неотъемлемой частью) является заявление на перечисление денежных средств, которым поручитель (то есть продавец квартиры) уполномочивает банк производить перечисления денежных средств (в том числе периодические) в сумме, порядке и сроки, предусмотренные Кредитным договором, со счета по учету вклада «До востребования», открытого на имя поручителя в банке с целью погашения обязательств по Кредитному договору: в части уплаты суммы Кредита (ссудной задолженности); суммы начисленных процентов за пользование Кредитом; оплаты установленных комиссий, связанных с Кредитным договором;, а также производить перечисления с любых счетов, открытых на имя поручителя банке как на дату заключения Кредитного до говора, так и в будущем, в счет оплаты: допущенной просроченной задолженности по Кредитному договору; установленных тарифами банка комиссий, связанных с Кредитным договором; неустоек и иных платежей, операционных и иных расходов банка», расходов на досудебное урегулирование спора, судебные издержки и расходы на юридическое представительство и других убытков банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по Кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату Кредита. Данное заявление действует в течение срока действия Кредитного договора Вопрос: наверно, правильнее будет так: «Данное заявление действует в течение срока действия договора поручительства»?. В связи с вышеизложенным возникает ряд вопросов: 1. Я понимаю стремление банка подстраховаться на период между перечислением денег на счет покупателя для оплаты по договору купли-продажи и государственной регистрацией сделки, после которой у банка возникает право залога на квартиру, но причем тут договор поручительства? Не могли бы Вы предложить какие-то альтернативные способы, которые устроили бы банк, например, наше обязательство не снимать деньги со счета, на который перечислит их покупатель, до момента гос. регистрации или что-то еще? Например, после предоставления банку оригинала расписки о приеме документов на гос. регистрацию он (банк) перечисляет деньги на счет покупателя, а покупатель дает безотзывное поручение банку перечислить деньги на счет продавца по предъявлению продавцом оригинала Договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего гос. регистрацию с отметками о регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и обременении в виде залога (ипотеки). И как и где в этом случае банк должен зафиксировать свое обязательство выполнить данное поручение покупателя и сроки его выполнения. 2. Если все-таки банк будет настаивать на договоре поручительства, как подстраховаться нам и быть уверенным, что действие его при любых ситуациях и нюансах будет прекращено в момент предъявления банку оригинала договора купли–продажи с отметкой о гос. регистрации? Например, может быть вставить в договор поручительства после слов: «Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до даты исполнения Поручителем обязательства (п.2.7)» следующий текст: «все обязательства Поручителя по договору поручительства начинают действовать с момента поступления на счет поручителя денежных средств в размере тыс. руб, переведенных банком в рамках исполнения договора купли-продажи №___». Этим мы сможем обезопасить себя в случае ситуации: договор поручительства уже подписали, а деньги по какой-либо причине не перечислены. Можно ли в договоре поручительства написать так: «Прекращение всех обязательств поручителя по договору, кроме п. 2,7, наступает с момента гос. регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, обременения в виде залога (ипотеки)»? Что точно должно быть (и чего не должно быть в нашем случае поручительства) указано в договоре и какой документ мы можем получить от банка, подтверждающий окончание действия договора поручительства? Как правильно должен быть составлен в этом случае договор поручительства Очень просим ответить, так как в выходные дни не можем получить юридической консультации (никто не работает), а в понедельник уже нужно принимать решение. Заранее спасибо.

Мы с семьей продаем нашу квартиру. Со стороны покупателя поступило предложение: половину стоимости квартиры внести в банковскую ячейку перед оформлением сделки, а оставшуюся половину они собираются брать в банке, оформив ипотеку. Нам предлагается договор двухсторонний между покупателем и продавцом (без участия банка). Момент, что банк не участвует в договоре, мотивируется тем, что при оформлении ипотеки договор именно такой. Получается что последнюю часть стоимости квартиры (половину) мы получим у покупателя в течении 3-х банковских дней с момента как покупатель получит документы выданные ГБР о том что квартира принадлежит покупателю. Скажите, пожалуйста, так ли, что при покупке недвижимости через ипотеку банк не участвует в договоре купли продажи? Ведь покупатель может, предъявив свидетельство о собственности на свое имя и получив заемные деньги у банка, с нами (продавцом) не рассчитаться. Скажите, пожалуйста, какие у нас риски? И как себя обезопасить?

Помогите разобраться в ситуации, пожалуйста. Являюсь продавцом квартиры. Покупатель для оплаты использует ипотечный кредит и сертификат по программе Молодые учителя от мин. образования. Покупатель внес аванс, договор купли-продажи зарегистрирован. Документы для раскрытия аккредитива в банк предоставлены. Банк аккредитив раскрыл. После чего специалист банка сообщает мне, что деньги мне не выдадут и я могу написать по этому поводу в банк заявление smile:o Заявление я, конечно, написала... В договоре купли-продажи порядок расчетов указан такой: 1 часть перед сделкой за счет средств Продавца (получена мной), 2 часть субсидия по сертификату от мин. образования на мой счет в РОСТ Банке (не получена мной), 3 часть средства целевого кредита от РОСТ Банка (выплачивается Покупателем Продавцу путем открытия безотзывного, безакцептного, покрытого аккредитива в банке эмитенте - Филиал ОАО РОСТ Банк Исполняющий банк - он же (не получена мной). Осуществление расчетов по настоящему Договору подтверждается распиской на всю сумму договора (я ее не писала, т.к. не получила деньги). Подскажите, могу ли я расторгнуть на данном этапе договор купли-продажи и как это сделать? Можно ли расторгнуть договор по обоюдному согласию с покупателем?