Как приватизировать участок чердака над квартирой?

ПОЛОЖЕНИЕ об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве (Извлечения)

Утверждено распоряжением мэра Москвы 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ

1. Термины и определения

"Чердак" - пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа) (с. 32 СНИП 2.08.02-89, приложение 2).

"Этаж мансардный" - этаж, размещаемый внутри чердачного пространства (с. 32 СНиП 2.08.02-89, приложение 2).

"Освоение чердачного пространства" - проведение работ с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.

2. Общие положения

2.3. Проведение работ по освоению чердаков проводится с целью выполнения программы капитального ремонта и реконструкции зданий в городе Москве, создания дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и привлечения внебюджетных средств для строительства жилья и решения вопросов внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Указанная цель достигается путем продажи прав инвестирования на освоение чердачного пространства на конкурсной основе, с последующим устройством помещений мансардного типа.

2.4. Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами Госсанэпиднадзора, МосжилНИИпроектом в порядке, определенном нормативными актами г. Москвы.

2.5. Товарищества собственников, принявшие жилые дома в управление в порядке, определенном постановлением правительства Москвы от 28 августа 1993 г. № 813, получают одновременно право на исполнение функций заказчика по проведению реконструкции жилых домов с освоением чердачного пространства под мансарду. Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании товариществ.

3. Порядок оформления документов

3.1. Инвестор, претендующий на устройство помещения мансардного типа, определяется по результатам специального конкурса, проводимого префектом административного округа.

3.2. Для проведения конкурса конкурсная комиссия заказывает техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши, проектную документацию на устройство мансарды, согласованную в установленном порядке, стоимость которых в дальнейшем оплачивает инвестор, победивший на конкурсе.

Кроме того, в комплект конкурсных документов обязательно включается расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Размеры компенсационных выплат определяются МосгорБТИ.

Вопросы, связанные с разрешением инвестору компенсировать части стоимости права инвестирования выполнением планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования (или другими работами в соответствии с нуждами городского хозяйства), рассматриваются в префектурах административных округов специальной комиссией.

По просьбе собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ, указанные компенсации могут быть заменены ремонтными работами на сумму компенсации.

3.3. При принятии решения о проведении работ по освоению чердачного пространства жилого дома о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке.

3.4. Не позднее чем за месяц до проведения конкурса его условия должны быть опубликованы.

3.5. Решение конкурсной комиссии утверждается распоряжением префекта административного округа.

3.6. На основании распоряжения префекта административного округа и оплаты прав инвестирования в бюджет города оформляется договор с инвестором на освоение чердачного пространства (или отдельного его участка). Договор подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья.

3.7. После регистрации договора инвестор обязан в указанные сроки освоить чердачное пространство согласно проекту.

3.8. Приемка работ по окончании строительства мансарды осуществляется приемочными комиссиями административных округов. Акт приемки работ утверждается в месячный срок распоряжением префекта.

3.9. Сведения о новых технических параметрах жилых помещений последнего этажа и мансардных помещений, а также всего дома в целом готовятся МосгорБТИ и направляются в Департамент муниципального жилья для внесения изменений в соответствующие базы данных.

3.10. Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариального договора с последующей его регистрацией в Департаменте муниципального жилья.

Чердаки и подвалы можно оформлять в собственность в качестве жилых помещений. Порядок такого оформления установлен распоряжениями мэра № 49/1 от 2 июля 1996 года или № 1310 от 28 декабря 1998 года. Это два основополагающих документа, вводящих механизм проведения самих работ и устанавливающих схему последующего оформления этих помещений в собственность.

1. Первое действие будущего инвестора - убедиться в отсутствии противопоказаний к обустройству чердака или подвала: дом не должен находиться на реконструкции, а чердак должен быть именно чердаком, а не техническим этажом (чердак, согласно Строительным нормам и правилам (СНиП), - это пространство между крышей и перекрытием верхнего этажа). Второе условие - удостовериться, что в доме не организован и не зарегистрирован кондоминиум, в противном случае, согласно закону, оформить собственность на помещение в таком доме нельзя, так как все общие помещения являются собственностью кондоминиума и ни при каких условиях не подлежат отчуждению.

2. Убедившись в том, что препятствий для осуществления проекта нет, можно приступать ко второму этапу - сбору документов. Это испытание должно подтвердить намерения человека переоборудовать чердачное или подвальное помещение. Сначала необходимо собрать документы, неофициально именуемые "разрешительными", - получить разрешение на оборудование чердака под жилые цели от организации-балансодержателя (как правило, это дирекция единого заказчика). На запрос предоставляется два ответа: первый - имеется ли техническая возможность по обустройству, второй - своеобразное добровольное "обременение" - список работ, которые инвестор может выполнить в доме (ремонт фасада или кровли, благоустройство детской площадки). Это не обязательная, но рекомендуемая работа, которую инвесторы чаще всего охотно выполняют. Если речь идет об обустройстве подвала или чердака под нежилые цели, то требуется разрешение еще двух инстанций: Отдела по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям (здесь проверяется наличие объекта в списках этого ведомства и его функции) и Центрального территориального агентства Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы (ЦТА ДГМИ), где устанавливается, имеются ли у подвала или чердака какие-либо обременения. Например, не сдан ли он уже в аренду и есть ли на это помещение права третьих лиц.

Получив разрешения этих ведомств, можно собирать другие, "общие" документы. К ним относятся документы бюро технической инвентаризации (БТИ) по 6 позициям: выписка из технического паспорта на дом (форма 1а), справка о состоянии строения (форма 5а), поэтажный план и экспликация на квартиру, над которой будет обустроен чердак, а также поэтажный план и экспликация самого чердака. Для того чтобы предоставить справку о площади и состоянии чердачного помещения, специалистам БТИ нужно будет выехать на место и провести замеры, так что такую проверку нужно заранее заказать.

При обустройстве подвалов поэтажный план и экспликация квартиры, находящейся сверху, требуется только в случае, если предполагается соединение подвала и этой квартиры. Если это будут отдельные помещения, такая справка не потребуется.

Вторая группа "общих" документов - подтверждение прав собственности на квартиру сверху (если обустраивается подвал и будет присоединение его к квартире) и снизу (если чердак). Третья группа документов - выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета. Эти документы подтверждают, кто зарегистрирован в квартире. Нужны такие бумаги будут в случае, если площадь чердака превышает площадь квартиры инвестора и заходит на территорию жилья других собственников. В этом случае потребуется нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних граждан, проживающих в этих квартирах, на обустройство помещения. Если границы квартиры и чердака совпадают, такое согласие не нужно.

Теперь можно приступать к сбору так называемых "архитектурно-технических" документов: техническое заключение (ТЗК) о состоянии конструкций перекрытий чердака и последнего этажа. В данном случае право выдавать такое заключение имеет только одна организация - МосжилНИИпроект. Инвестору придется предоставить также эскизный проект обустройства для чердака: план верхнего и нижнего уровня, план стропил, кровли и фрагмент фасада. Каждый фрагмент рисуется в вариантах "до" и "после" обустройства. Эскизный проект, в свою очередь, должен пройти согласование в 6 инстанциях: Москомархитектуре, Управлении по охране памятников, СЭС, Пожнадзоре, организации-балансодержателе, МосжилНИИпроекте.

3. Оценочная комиссия

Большая часть документов, названных нами "разрешительными" и "общими", представляются на оценочную Комиссию при ДМЖ (если под жилые цели обустраивается чердак) или Комиссию при ЦТА ДГМИ (если обустраивается чердак под нежилые цели и подвал). Комиссия рассматривает документы и определяет стоимость права инвестирования, которую инвестор должен будет внести в бюджет города в обмен на право обустройства нужного ему помещения.

Определив стоимость права инвестирования, инвестор готовит документы на конкурс. Однако до этого момента должен пройти минимум месяц для оповещения всех жителей дома о предстоящих работах - ГУП "Ликом-Центр" рассылает жителям заказные письма с уведомлением о вручении и дает объявления в средствах массовой информации.

4. Конкурс

Объявляемый комиссией конкурс является открытым, так что любой желающий может выкупить право реализации объекта. Для участия в конкурсе необходимо внести 30% стоимости права инвестирования, выигравший доплачивает остальные 70%, а проигравшим в полном объеме возвращают их залоговые средства. С победителем конкурса заключается инвестиционный договор, который является юридическим основанием для проведения строительства, а впоследствии и для оформления помещения в собственность.

Следует знать, что заключенный инвестиционный договор проходит регистрацию в ДМЖ или ЦТА ДГМИ, где ему присваивается учетный номер.

С момента сбора справок и документов до подписания договора в среднем проходит 3-4 месяца.

5 Реализация договора

Получив юридическое основание обустроить и оформить в собственность помещение, инвестору можно приступать к следующей стадии работ - реализации договора. Для этого ему предоставляется 9-месячный срок.

Прежде всего, инвестору нужно заключить договор о техническом надзоре за строительством с балансодержателем, чтобы последний, в целях безопасности живущих в доме граждан, надзирал за работами на чердаке или в подвале.

Второй шаг - создание рабочего проекта обустройства: техническое расчеты, прокладка систем канализации, вентиляции, отопления и т. д. Этот проект также должен пройти по инстанциям, а затем представлен на Межведомственную комиссию (МВК), которая и выдает разрешение на строительство.

Итак, у вас есть юридическое основание для проведения работ - инвестиционный договор - и есть техническое основание - разрешение МВК. Можно работать!

Как и любое строительство, обустройство чердака или подвала должно закончиться актом государственной комиссии (она назначается распоряжением префекта округа), подтверждающим отсутствие замечаний к качеству выполненных работ.

6. Оформление отношений

Начинается он с подписания акта о реализации инвестиционного договора, что означает отсутствие неурегулированных претензий между городом и инвестором. Подписывают договор те же стороны, которые визировали его при заключении: инвестор, ГУП "Ликом-Центр", ДМЖ или ЦТА ДГМИ, районная управа по месту расположения объекта инвестирования, государственно-правовое управление префектуры, первый заместитель префекта округа, префект.

На основании этого документа Московский комитет регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует право собственности на чердак или подвал.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

Общее имущество дома относится к компетенции общего собрания собственников жил помещений вашего дома

Чердак является общим имуществом собственников ТСЖ,поэтому его нельзя приватизировать

Участок чердака не Ваш - это имущество ТСЖ. Выкупайте его у ТСЖ.

Уважаемый Евгений , г. Петропавловск-Камч.!

На основании ч.1 ст.244 ГК РФ «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности».

Также Согласно п.2 Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 64 от 23.07.2009г «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:

«При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ ЗДАНИЯ относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, ЛИФТЫ, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, ЧЕРДАКИ, ПОДВАЛЫ, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), КРЫШИ, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, САНИТАРНО- ТЕХНИЧЕСКОЕ и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Поэтому исходя из выше изложенного:

- ЧЕРДАК данного многоквартирного жилого дома является ОБЩИМ имуществом ВСЕХ Сособственников данного многоквартирного жилого дома, который вы сможете приобрести только при наличии Согласия ВСЕХ Сособственников.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 17.03.2014г

10:41 моск.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Положения ст. 36 ЖК РФ устанавливают, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Аналогичное определение состава общего имущества многоквартирного дома содержится также в «Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома…», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

чердачных помещениях .......... инженерных коммуникации и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном доме. Таким образом, чердак дома в силу положений ст. 36 ЖК РФ должен быть отнесен к имуществу собственников многоквартирного дома.

Аналогичная позиция изложена также в Определении Конституционного Суда от 19.05.2009 года №489-О-О, в котором указано, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В Определении Верхового Суда от 25.12.2000 года № 78-Г00-61 указано, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в доме.

Таким образом, если по состоянию на момент приватизации первой квартиры чердак жилого дома не был учтен и сформирован для самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовался как самостоятельные помещения, то данные помещения перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество.

Поэтому вам необходимо разобраться, является ли в вашем случае чердак местом общего пользования или таковым не является.

На общем собрании собственников, принимаете решение о передачи Вам в пользование на несколько (10, 20 и т.д.) лет чердачные помещения и выплачиваете за это единовременную премию ТСЖ. Такое решение принимается 2/3 голосов.

Евгений, это можно сделать. Но решение должно быть принято на общем собрании собственников. Все иные варианты - незаконны и могут быть потом оспорены.

Поэтому на Вашем месте я бы несколько раз подумал надо Вам это или нет.

В этом случае нужно будет всем дать денег, чтобы проголосовали так как нужно Вам, т.е. затраты получатся больше, чем если купить помещения в новом доме.

Добрый день хочу приватизировать тех этаж над квартирой это можно сделать на законных условиях комуникаций кроме фановой трубы нет