К вопросу о заключении договора социального найма с жильцами бывших общежитий.

До передачи общежития предприятия в муниципальную собственность со мной был заключен договор коммерческого найма сроком на 5 лет, Администрация после передачи имущества в муниципалитет обязала подписать соглашение к уже ранее заключенному договору коммерческого найма, установив дополнительную плату. Согласно на ст.7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Ссылаясь на эту статью, я написала обращение о заключении со мной договора социального найма. В ответном обращении Администрации поступил отказ, мотивированный тем, что согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора, и поэтому заключение договора социального найма не предоставляется возможным. Я считаю, что в данном случае ссылка на ст. 675 Гражданского кодекса неправомерна.

В момент передачи в муниципалитет автоматически изменяется правовой режим использования самого жилого помещения, вне зависимости от ранее возникших правоотношений сторон по договору найма жилого помещения, то есть вне зависимости от того, каким был правовой режим использования (специализированный, коммерческий и т.п.) данного жилого помещения до передачи в муниципалитет. Соответственно, нормы ГК РФ к возникшим правоотношениям применению не подлежат. В связи с этим с гражданами, проживающими в жилом помещении, в отношении которого произошло изменение правового режима в силу закона, должен быть заключен договор социального найма.

Как мне признать договор коммерческого найма недействительным и признать через суд право проживания по договору социального найма, учитывая, что на момент заключения соглашения единственным основанием для отнесения жилого помещения, где я законно проживаю и прописана, к фонду коммерческого использования был ранее заключенный коммерческий найм, других документов не было.

Господа юристы, прокомментиуйте плиз:

ЖК РФ

Статья 15. Объекты жилищных прав

2. Жилым помещением признается ИЗОЛИРОВАННОЕ помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, ЧАСТЬ КВАРТИРЫ;

3) комната.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, ЧАСТЬ жилого дома или КВАРТИРЫ).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть НЕИЗОЛИРОВАННОЕ жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Я не пойму, можно ли по договору социального найма передать 1/2 однокомнатной квартиры?

Я, муж и сын проживаем в жилье по договору служебного найма. Своего жилья не имеем. Являемся пенсионерами и работаем в бюджетной организации. В этом году решили завершить трудовую деятельность. Имеем ли мы право не освобождать жилое помещение? На сколько нам известно, мы попадаем согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

ЖК РФ

Вопрос:

Может ли главный квартиросъемщик осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения, если прописанный в квартире член семьи против? Возможен ли данный обмен без суда и возможно ли только свою часть обменять на равноценное жилье?

Уважаемые юристы у нас произошло частичное обрушение много квартирного жилого дома теперь администрация предлагает заключить договор социального найма на жилое помешенее которое соотвецтвует общей площади ранее занимаемой жил площяди так как в ранее занимаемом жильё не было не сан узлов не душа администрация в новом жильё сделала 3 общих сан узла 1 вспомогательное помешенее на 7 жилых помещении на вопрос почему именно в жилых помещения нельзя было сделать сан узел и душ администрация отвечает у вас их не было радуйтесь хоть так сделали правомерны ли действия администрации в данной ситуации так как ранее занимаемое жильё имело статус (квартира) новое жильё по документации считается просто жилим помешенеем.

Моя мама стоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с сентября 2002 года. Ранее общежитие где прописана она (да и мы с сестрой) принадлежало заводу. Фактически никогда там не проживали т.к. на 12 метрах жить невозможно. В комнате помимо нашей семьи было прописано еще 2 семьи. В последствии общежитие перешло в муниципалитет. 2 другие семьи были расселены по другим помещениям. Зарегистрированными оставалась наша семья. В комнату без нашего ведома и согласия был вселен посторонний человек. Договор соц. найма был заключен с человеком которого вселили в эту комнату. (Человек был вселен администрацией как «погорелец».) С нашей семьей договор никто не заключал, но мы так и состоим на регистрационном учете. В настоящее время КИЗО утверждает, что у нас нет документов, подтверждающих права пользования жилым помещением (договора соц. найма) и мы не можем продвигаться и стоять в очереди на улучшение жилищных условий. Хотя Ст. 51 ЖК РФ устанавливает, что Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

Законно ли требование о предоставлении договора соц. найма.

Http://www.uristy.ru/img/vip/vip.gifМы проживаем в квартире по договору социального найма. В апреле - мае была проведена перенумерация жилых помещений, новые договора социального найма (в связи с перенумерацией) нам ещё оформили. Организация, обслуживающая наш дом (предоставление коммунальных услуг) требует с нас предоставить документы на занимаемую нами квартиру для "определения статуса жилого помещения" (так они указали). К нанимателям других жилых помещений подобных вопросов не возникает. Имеет ли право обслуживающая организация требовать данные документы для определения статуса жилого помещения? Кто занимается вопросами определения статуса жилого помещения?

В части определения площади предоставляемого жилого помещения, а именно: предоставить нанимателю на состав семьи из шести человек во внеочередном порядке жилое помещение по договору социального найма в виде отдельной квартиры, общей площадью не мение 72 кв.м, администрация с исковыми требованиями не согласна по следующим основаниям.

Согласно статье 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Согласно п. 1 статьи 89 Жилищного кодекса российской Федерации, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населения, пункта. И только в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Наниматель не относится к категории граждан, жилые помещения которым предоставляются по нормам предоставления.

Таким образом, администрация муниципального образования Онежский муниципальный район признает за Истцом право получения во внеочередном порядке жилого помещения по договору социального найма в виде отдельной квартиры, общей площадью не менее 39,1 кв.м.

Правомерны ли действия администрации?

Господа юристы, адвокаты и т.д. Ранее, я на вашем сайте задавал следующий вопрос. Вопрос № 1320911 от 10.06.2011 16:06.

По Договору купли-продажи, я приобрел квартиру. Договор заключен от 03.05.2011 г. Свидетельство о регистрации права собственности по данному договору, я получил от 26.05.2011 г. Далее, написал заявление в соответствующий орган на открытие лицевого счета, на оплату коммунальных услуг. Открыли. Но открыли мне лицевой счет с даты заключения Договора купли-продажи тоесть с 03.05.2011 г. , а не с даты получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности тоесть с 26.05.2011 г. Как я понимаю, лицевой счет должны были открыть с даты Свидетельства, так как законом четко говориться, что собственник оплачивает коммунальные услуги с момента приобретения права собственности. Помогите пожалуйста разобраться в сложившейся ситуации и правильно ли мне открыли л/с, если правильно, то чем это обосновывается. Всетаки не охото начисленную сумму за комуналку переплачивать почти за весь месяц.

10.06.2011 в 17:15: по моему вопросу предоставлен следующий ответ с которым я полностью согласен;

Вы рассуждаете правильно-ваша обязанность по оплате коммунальных услуг и прочее такое возникла у вас с даты регистрации права (Жилищный кодекс РФ=Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.)

После моего удовлетворения по данному вопросу, я повторно обратился в тот орган где мне открывали лицевой счет на оплату коммунальных услуг с объяснением, что по закону, открытие лицевого счета данный орган произвел не верно. В ответ я услышал следующие доводы - Лицевой счет, открыт на основании действующего Законодательства ГК РФ, обосновываясь публичной офертой, а именно с момента заключения Договора купли-продажи так как по Договору, фактически я и купил квартиру, соответственно с этого момента времени я и обязан был начать платить за коммунальные услуги, а мол Свидетельство о гос. регистрации права можно получить и намного позднее, тоесть как моё преосвященство соизволит обратиться в соответствующий орган. Значит приобретая квартиру по Договору купли продажи, на основании публичной оферты получается такой принцип - кран открыл, начинай платить, а когда ты там получил это Свидетельство это не наши проблемы, а Ваши (т.е. мои).

В сложившейся ситуации, я уже совсем запутался кто прав а кто виноват. Подскажите пожалуйста как быть и чего не миновать.