Как купить участок под Москвой и не потерять деньги - советы для неопытных покупателей.

₽ VIP

1. Что значит разделил? Физически или юридически? Если физически, то что есть объект продажи?

Какие документы на продаваемый именно вам участок он имеет? Что именно записано в предварительном договоре , каковы его обязательства по данному договору? Особенность договора купли-продажи недвижимости - объект должен быть точно идентифицирован, иначе он считается незаключенным (не будет содержать все существенные условия). Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора. Может быть он хочет продать вам долю в собственности на большой участок? Это проблематично, поскольку влечет за собой ряд ограничений, каких именно невозможно сейчас описать в рамках формата этого ответа. Нужно чтобы он заранее отмежевал вам вашу часть участка, офомормил на нее права и только после этого следует заключать договор купли-продажи. А какая категория земли и ее целевое назначение?

Вы абсолютно правы, обеспокоившись гарантиями. Обычно дается совсем небольшой задаток как доказательство серьезности намерений, скажем 2% от суммы, а оставшаяся сумма платится только после регистрации прав. При этом продавец вправе также настаивать на гарантиях оплаты. наиболее цивилизованным способом расчетов является банковский аккредитив. Но можно прибегнуть и к договору о расчете через банковскую ячейку, т.е. в момент подписания договора деньги закладываются вами в присутствии продавца в ячейку с доступом продавца к ней при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о госрегистрации права.

Если он не разделил участок - пусть сначала разделит, а потом будете приобретать. На участок который вы приобретаете у него должны быть следующие документы для проверки его благоспособности: кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации права, правоустанавливающий документ. В кадастровом паспорте границы должны быть уточненными. Также можно потребовать выписку из ЕГРП, чтобы выяснить нет ли на участке обременений, справку из налоговой об отсутсвии задолженности по платежам. Для того, чтобы себя обезопасить, и в то же время не прозевать сделку, предлагаю также наряду с предварительным договором (основной как я понимаю будет заключен только после раздела участка), пусть продавец на вас доверенность сделает по разделу и отчуждению участка. В договоре можно прописать штрафные санкции за отказ его от заключения основного договора. Лазейки есть, но надо быть осторожным.

Уважаемая Ольга!

Земельный участок в отношении которого можно совершать сделки, должен пройти государственный кадастровый учет (иметь кадастровый паспорт).

Сейчас Вам предалагают купить то, чего ещё нет.

В соответствии с ч. 3.ст. 429 ГК РФ "Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора."

В данном случае нет предмета договора - конкретного земельного участка, прошедшего государственный учет с присвоением кадастрового номера.

Разделить имеющийся у собственника земельный участок можно, если такой раздел не противоречит действующему законодательству, как федеральному, так и региональному.

Статья 11.4. Земельного Кодекса РФ Раздел земельного участка

"1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки....."

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

"1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами."

Вы правильно опасаетесь. Исходя из того, что Вам предлагается - надеяться можно только на порядочность собственника земельного участка и, что раздел участка возможен..

Если раздел земельного участка окажется не возможным в силу разных обстоятельств, то Вы сможете потребовать только возврата денег, т.к. повторюсь, пока нет предмета договора, а именно индивидуально определённого земельного участка .

Обратитесь к специалисту, не советую делать сделку без юридического сопровождения.

Удачи Вам!

Уважаемая Ольга, г.Москва!

Во-первых, продать можно только то, что тебе принадлежит, а в данном случае продаваемый земельный участок:

-должен быть выделен в натуре;

-иметь кадастровый папорт;

-должно быть зарегистрировано право собственности в ГУ ФРС РФ субъекта.

Если выше перечисленные документы на земельный участок отсутствуют, то ни о какой купле-продажи данного земельного участка не может быть и речи.

Во-вторых, подписанием договора купли-продажи и передачей денежного аванса, вопрос не закрывается.

Т.К. необходимо будет данный договор купли-продажи зарегистрировать в ГУ ФРС РФ субъекта, где как раз и потребуются выше перечисленные документы, а их у продавца то и нет, а аванс то уже получен и пошла бодяга со всеми вытекающими последствиями.

Т.О. исходя из выше изложенного, требуйте от продавца всех необходимых документов и аванс пока не вносите и договор не подписывайте.

Желаю успехов Владимир Николаевич

г.Уфа 29 июля 2010г

14:54 уф.вр.(12:54 моск.вр.)

Ольга! Вам продают "кота в мешке". Вы представляете Продавца как инд. предпринимателя. Поэтому начнем с назначения земель - садоводческое товарищество; для индивидуального жилищного строительства;. для ведения фермерского хозяйства, сельхоз. назначение. Это важно, чтобы потом не возникло проблем по переводу земли из одной категории в другую (дорого и требует больших усилий). Кроме указанного моими коллегами кадастрового паспорта, объект продажи должен иметь кадастровый номер и технический паспорт, без этих трех документов ФРС не примет для регистрации основной договор. Далее, давайте уточним: Продавец РЕШИЛ разделить большой участок на меньшие. Выделение участка - это процедура землеотвода, межевания, выдачи документов, за каждое действие надо платить и немало. Почитайте внимательно текст предварительного договора, уж не за счет ли Покупателя - Вас - "он оформляет участок на нас и меняет документы о собственности на оставшуюся сумму.". Если это так, то в случае, если сделка не состоится, вернуть Ваши деньги даже по суду будет весьма проблематично. Я надеюсь на добросовестность Продавца, но Вы ничего не пишете, не обременена ли земля, например, залогом в банке. Уж слишком велика сумма предоплаты и для ее получения используется счет ИП, что означает сложности с обналичиванием. Это означает сложности с залогодержателем, например изъятие по суду проданного заложенного земельного участка, залог изымается в 100 случаях из 100. На нашем сайте нередко бывают вопросы, когда покупают один участок (показывают), а становятся собственниками другого - заболоченного, замусоренного, обремененного сервитутом и т.п. Понимаю, что уже хочется купить участок в понравившемся месте по сходной цене. Чтобы не сорвать сделку, поинтересуйтесь у Продавца о гарантиях сделки, процедуре и сроках выделения участка, какие конкретно документы он обязуется предоставить - при купле-продаже это совершенно естественные вопросы, и прежде чем брать на себя обязательства (подписывать договор), покажите текст документа юристу. Всех вопросов в виртуальной консультации не осветить.

Валерий Наумов