Какие документы нужно требовать при покупке квартиры в еще строящемся доме при долевом строительстве?

Здравствуйте, Сергей, вам следует хорошо и внимательно изучить Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года, а также последних изменений в нем. Этот тот самый № 214-ФЗ. Тут описаны права участников долевого строительства, то есть дольщиков. Это основной документ, который сможет вам правильно понять договор долевого строительства. Он станет вашим защитником при возникновении каких-либо «проблем» или несогласований с застройщиков. Часто, например, бывает, что строительная компания ссылается на форс-мажорные обстоятельства, которые вынудили прекратить или затянуть строительство дома. На самом деле это может быть не форс-мажор, а прямое нарушение ваших прав, которые как раз и описаны в данном законе.

Важно знать и понимать, что договор долевого участия не является документом, подтверждающим покупку квартиры. Договор долевого участия — это отчасти ваша гарантия в чистоте сделки. Хотя это зависит от того, как он составлен, конечно. Он должен быть составлен в соответствии с требованиями 214-ФЗ

Чтобы не стать обманутым дольщиком, не пропадать в судах, пытаясь вернуть деньги за недостроенную квартиру, чтобы быть уверенным в надежности всего мероприятия вступления в долевом строительстве, — перепроверяйте документы, и не один раз.

Потенциальный соинвестор должен навести справки об организации, с которой он собирается заключить сделку. Итак, застройщик обязан предоставить информацию о своей деятельности для любого дольщика, потенциального и настоящего:

— распределение прибыли и убытков,

— бухгалтерские отчеты и балансы,

— годовые отчеты за последние годы.

Во-вторых, застройщик должен предоставить вам и разрешение на строительство объекта. В этом документе описано право строить этой компании именно на этом пятне земли. К тому же дольщик может поинтересоваться и о праве на землю, на которой ведется строительство — является ли застройщик собственником или арендатором земельного участка. В первом случае у него должно быть свидетельство, выданное регистрационной службой, во втором — договор об аренде, заключенный с собственником.

По схемам Генплана города посмотрите, какой статус у этой территории — может ли там производиться строительство и какое именно (малоэтажное, многоэтажное и пр).

Проверьте надежность вашего застройщика перед тем, как заключать с ними договор. Никакие самые фешенебельные офисы, приветливые и отзывчивые менеджеры, повсеместная реклама застройщика не могут гарантировать вам его честности. Во-первых, в сети сегодня есть немало информации о новостях на первичном рынке, на форумах дольщики обсуждают все свои проблемы в работе со строительными компаниями. Проверьте налоговые отчеты строительной компании, которые есть в свободном доступе.

Во-вторых, существуют официальные списки незаконных строек. В Петербурге, например, есть реестр таких объектов от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. К тому же нельзя исключать и проверку своими глазами — лучше всего собственнолично убедиться, что строительство идет, что другие дома застройщика стоят, что строительная компания работает (рейтинг компаний по срокам сдачи объектов). Также есть базы фотографий со строек города, ведутся он-лайн трансляции со строительных площадок.

Разрешение на строительство ст51 Градостроительного кодекса РФ

Проверяем сам факт наличия. Смотрим, чтобы разрешение было оформлено на то же юрлицо, что и остальные документы.

Инвестиционный контракт

В контракте указаны обязательства строителей, после выполнения которых объект разрешено будет эксплуатировать. Чаще всего не выполнение инвестиционного контракта влечет за собой длительный процесс ввода дома в эксплуатацию.

Проектная декларация

Декларация содержит общие сведения о строящемся объекте, заявленные застройщиком: кадастровый номер, сроки ввода в эксплуатацию, данные о владельце участка, типе застройки.

Проектная документация (заключение гос. экспертизы)

Инженерно-техническая документация на строительство. Важен сам факт ее наличия а также присутствие заключения гос. экспертизы. Это значит, что утверждены схемы подключения дома к городской инфраструктуре (электричество, теплосеть, вода, газ, канализация). Без заключения готовый дом может длительно время стоять без света и воды.

Свидетельство о собственности на землю и договор аренды