Как защитить себя при продаже доли в квартире по ипотеке - ключевые пункты договора купли-продажи
Продаю долю в двухкомнатной квартире по ипотеке, завтра едем заключать договор купли продажи, что я должна прописать в договоре, чтоб обезопасить себя, т.к покупатель будет заключать договор в банке по ипотеке с имеющимся уже на руках договором купли продажи (это условие банка)
Я продаю покупателю квартиру по договору цессии. Для этого я хочу арендовать в банке ячейку, чтобы там лежали деньги покупателя, пока соглашение о переуступке регистрируется в уфрс. Но мне в банке говорят, что могут оформить только договор на ячейку о купле-продаже, не будет ли у нас проблем, когда мы будем забирать деньги, ведь мы не сможем предоставить банку зарегистрированный договор купли-продажи, а только зарегистрированное соглашение об уступке. Как мы можем обезопасить себя в этой ситуации? Написать расписку?
Добрый день, Мила! Могу Вам посоветовать лишь обратиться в другой банк, либо поговорить с руководством того, в который Вы обращались.
Так как при расчетах по договорам цессии применяют механизм банковских ячеек – цедент забирает деньги после того, как регистрирующий орган переоформил договор.
Взаиморасчеты лучше всего производить через банковскую ячейку или аккредитив.
СпроситьМы с супругой хотим "продать свою квартиру", которая находится в ипотеке, по обычной для таких случаев схеме: заключить предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель гасит основной долг по ипотеке переводя на счёт банка указанную в справке от банка остатке задолженности по ипотеке, в том же договоре прописать, что при таком условии мы обязуемся продать указанную квартиру в указанный срок а продавец вносит в ячейку в банке остальную сумму стоимости квартиры, доступ к которой мы получим после исполнения основного договора и передачи квартиры по акту покупателю. А теперь О ПРОБЛЕМЕ: риэлтор со стороны покупателя утверждает, что предварительный договор нас с супругой ни к чему не обязывает, что погасив кредит, мы можем не продать квартиру покупателю (тянуть время, вообще молча отказаться от продажи), что она юрист, и предварительный договор, даже заверенный нотариусом, для покупателя ничего не гарантирует, этот человек отговаривает от покупки этих людей. Как доказать (ссылки на статьи закона или другое) покупателю, что всё будет в порядке, и договор - это гарантия того, что квартиру они в итоге приобретут? Где взять форму предварительного договора для нашей ситуации?
Переживать не о чем, п. п. 1, 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ. Форм в интернете полно, если сомневаетесь в правильном составленим и определении всех условий и рисков договора - обращайтесь к юристу либо к самому нотариусу, у которого будуте удостоверять заключение.
СпроситьЯ собственник, продаю квартиру физ. лицу по ипотеке (Сбербанк, берет покупатель). Сделку сопровождает риэлтор-привел покупатель. Договор купли-продажи составляет риэлтор, ссылаясь на договор ипотеки Сбербанка для моего покупателя, я этот договор не видела. Должен ли банк составлять договор и со мной тоже? Какие мои риски? В договоре риэлтора указано, что покупатель окончательно рассчитывается со мной после регистрации права наличными средствами, выданными ему банком по ипотечному договору. Это правильно? Почему банку не рассчитаться со мной лично? Спасибо.
Риски у Вас имеются, т.к. договор очевидно защищает интересы покупателя в большей степени, чем Ваши. В идеале расчеты с Вами должны быть произведены ДО регистрации сделки либо должны быть гарантии получения денег после регистрации (банковская ячейка). В предложенном варианте покупатель может деньги не передать - а право на квартиру Вы уже утратите. Рекомендую привлечь своего юриста (не риэлтера!) для правового анализа условий сделки.
СпроситьМы с семьей продаем нашу квартиру. Со стороны покупателя поступило предложение: половину стоимости квартиры внести в банковскую ячейку перед оформлением сделки, а оставшуюся половину они собираются брать в банке, оформив ипотеку. Нам предлагается договор двухсторонний между покупателем и продавцом (без участия банка). Момент, что банк не участвует в договоре, мотивируется тем, что при оформлении ипотеки договор именно такой. Получается что последнюю часть стоимости квартиры (половину) мы получим у покупателя в течении 3-х банковских дней с момента как покупатель получит документы выданные ГБР о том что квартира принадлежит покупателю. Скажите, пожалуйста, так ли, что при покупке недвижимости через ипотеку банк не участвует в договоре купли продажи? Ведь покупатель может, предъявив свидетельство о собственности на свое имя и получив заемные деньги у банка, с нами (продавцом) не рассчитаться. Скажите, пожалуйста, какие у нас риски? И как себя обезопасить?
Договор купли-продажи двухсторонний и в нём не может участвовать банк, предоставляющий покупателю ипотечный кредит. В договоре указывается стоимость квартиры и порядок расчётов в том числе и средствами, полученными по кредитному договору с конкретным банком. В целях гарантий производства расчётов можно предусмотреть, что продаваемая квартира будет в залоге у продавца до окончательного расчёта. Залог регистрируется в УФРС как обременение. Можно предусмотреть в договоре штрафные санкции (выше, чем по ст.395 ГК РФ) за просрочку окончательного расчёта с продавцом. При нецелевом использовании средств ипотечного кредита банк потребует от кредитора досрочного погашения кредита.
СпроситьДобрый день! Я продаю квартиру, покупатель оформляет Ее в ипотеку. При подписании договора купли-продажи, банк покупателя, обязал меня подписать договор поручительства якобы на время совершения сделки, разъяснил, что после перехода права этот договор автоматически аннулируется. Скажите, провомерны ли действия банка? Может они меня хотят обмануть?
Читайте свой договор (контракт), в нем все условия. На вопросы когда сторонами был заключен договор невозможно ответить не изучив его. О чем и на каких условиях вы договорились нам, увы, неизвестно. Договор (контракт) же не просто так заключается.
Спросить
Здравствуйте, Ольга Александровна.
Без ознакомления с условиями Договора дать аргументированный и обоснованный ответ на представляется возможным.
Спросить
Чтобы ответить на вопрос нужно смотреть сам договор поручительства каким образом в нем определен срок действия Сам по себе договор поручительства автоматически не аннулируется Вполне возможно что подобным образом банк хочет сделать так чтобы вы отвечали вместе с покупателем в случае если покупатель будет несвоевременно платить ипотеку.
СпроситьПри продаже своей квартиры, я взял задаток на основании предварительного договора купли-продажи. В договоре прописано, что стороны обязуются заключить основной договор до 1 мая 2020 года. За это время покупатель должен был взять у банка ипотеку и совершить покупку квартиры. Но банк ему отказал в ипотеке в июне месяце. В предварительном договоре есть пункт, о возврате средств в случае отказа банком в ипотеке. Должен ли я возвращать задаток?
Здравствуйте, да задаток подлежит возврату, если с вас его потребует покупатель, а также если он отказался от покупки квартиры.
СпроситьУ меня квартира в ипотеке. Платить стало нечем, я хочу продать ее другому человеку, но покупателю банк не дает переуступку по ипотеке. Покупатель готов за меня выплачивать эту ипотеку. Как нам оформить этот вопрос юридически. Если покупатель будет за меня платить значит он должен себя обезопасить что квартира останется его. Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи и вносимые средства по ипотечному кредиту обозначить как задатки?
Здравствуйте, я продавец кваритры, покупатель покупает мою квартиру через ипотеку, т.к. у покупателя нет первоначального взноса для банка, он просит меня написать в договоре задатка что я получила от него задаток 230 т. р.. Как мне обезапасить себя чтобы в случае отказа банка в ипотеке на мою квартиру покупатель в судебном порядке не смог с меня стребовать сумму задатка, т.к. фактически передачи денег небыло. Можно как то прописать в договоре задатка, что сумма задатка не возвращается покупателю в любом случае даже если покупатель не виноват в несостоявшейся сделке купли продажи. Спасибо.
Здравствуйте Марина!
Можно как то прописать в договоре задатка, что сумма задатка не возвращается покупателю в любом случае даже если покупатель не виноват в несостоявшейся сделке купли продажи.
Нет, так как это условие не будет иметь юридической силы (см.:ч.2 ст. 381 ГК РФ).
В Вашем случае необходимо действовать несколько иначе а именно вложить и прописать все возможные (для Вас) риски в самом договоре и приложении к нему. Подобного рода документы составляются индивидуально в каждой ситуации, в связи с чем рекомендую обратиться с личной консультацией как ко мне так и к любому юристу сайта 9111, для составления необходимых документов! Удачи Вам!
СпроситьПродал квартиру ипотечнику. В УФРС сдали 5 экземпляров договоров купли-продажи (1 для УФРС, 1 продавцу, 1 покупателю, 2 для банка) и 4 экземпляра кредитного договора (1 для УФРС, 1 покупателю, 2 банку). Сделку успешно зарегистрировали, но на выдаче мне выдали только 2 экземпляра договора купли-продажи и 1 кредитный договор. Я правильно понимаю, что экземпляры банка должен и может получить только банк? Или мне не додали?
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Банк даёт ипотеку на мужа при условии заключения со мной брачного договора. Первоначальный взнос на ипотеку это квартира, принадлежащая мне. могу ли я прописать в брачном договоре, что по истечении выплаты ипотеки квартира будет в равной собственности? Можно ли будет использовать материнский капитал для погашения ипотеки, если собственность по брачному договору будет на муже? Как я могу обезопасить себя в брачном договоре? Сколько стоит заключение договора?
Уважаемая Ольга! Такие условия Вам банк выставлять - не может. Брачный договор - воля сторон. Если вложите в ипотеку мат. капитал ПФР потребует нотариально заключить соглашение о выделе долей всем членам семьи, иначе мат. капитал банку не перечислят.. Таким образом, для Вас брачный договор - не целесообразен.
Спросить
Но у нас ведь пока нет второго ребенка, планируем. Поэтому и спрашиваю, не вызовет ли потом затруднения погасить часть уже взятой на таких условиях ипотеки. Первоначальный взнос на ипотеку это деньги с продажи нашей квартиры.
Спросить
Вы не написали в вопроса на каких условиях банк предлагает заключить брачный договор. Если барк зарегистрирован, то квартира будет общим имуществом супругов (без определения долей). Как правило один из супругов заемщик, второй созаемщик. В случае погашения кредита материнским капиталом родители обязаны после полного погашения кредита и снятия обременения с квартиры в течение 6 месяцев наделить детей долями в праве собственности на квартиру (размер долей определяется родителями по соглашению).
Поищите другой банк, который не потребует брачный договор, по которому, вероятно, квартира должна стать единоличной собственностью одного из супругов.
Спросить
