Как поделить трехкомнатную квартиру по доля если пятеро детей а половину квартиры оформить на себя.

Здравствуйте! разделить можете на основании письменного соглашения между собой.

Иван, вне зависимости от того-была ли нынешняя квартира приобретена на материнский капитал (и там есть доли детей), при приватизации или еще по иной сделке-но все продажи такой недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний (-ие), имеет особенности-т.е. такую сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства, т.е. защитить имущественные интересы детей (ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ РФ).

Несовершеннолетние могут владеть жильём как и взрослые, но без права им распоряжаться. Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка (статья 37 Гражданского кодекса РФ). С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и уже могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Такую сделку в обязательном порядке согласуют с органами опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей (со-)собственникам-детям, только в случае, если после сделки они получат недвижимость не хуже, чем была. Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (ст. 34 ГК РФ).

К таким правилам в таких сделках относят:

1.Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой, исходя из его доли.

2. В недостроенном доме оформить право собственности нельзя. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. Т.к. до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.

3.Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ хотя бы) — у нового, приобретаемого жилья она должна быть не меньше прежней. Небольшую разницу в цене могут Органы опеки согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит ТОЛЬКО после совершеннолетия (18 лет).

4.Запретят также сделку, если качество нового жилья заметно хуже продаваемого.

5. Учтут даже расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне-это нужно будет обосновать. Сделку подобную согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, с подтверждающими это мед/справками.

6. У близких родственников (тёть, ядей, бабушек-дедушек) тоже не одобрят, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится.

7.Подарить детям долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не будет вариантом: органы опеки посчитают эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка. Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

8.Законные представители, их родственники и супруги также не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Документы в органах опеки рассматриваются только по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости (ели дети прописаны в одном, а проживают по другому адресу).

Если органы опеки отказывают необоснованно, то можно обратиться в суд с оспариванием полученного от них отказа.

Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п.3 ст. 21 Закона N 48).

Возможны два варианта сделки: 1) оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С 2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса. В Договоре купли-продажи ДКП как Покупатели сразу прописываются родители и дети.

2) сразу оформить недвижимость на всех членов семьи-что более удобно и без нотариуса.

Наиболее лучше-выделять детскую долю при переводе в квадратные метры в размере не менее одной целой учетной нормы. Средний размер такой нормы будет 9-12 кв. м. Т.е. желательно, чтобы доля ребенка составляла в пересчете на площадь объекта не менее 9-12 кв. метров.

Но статья 50 ЖК РФ указывает: жилищные нормативы определяет местный муниципалитет, а в 2020 году для семьи из трех и более человек площадь для 1 члена семьи не должна быть ниже 18 кв. м. по учетн/нормам, тогда минимальная доля каждого родителя и ребенка должна быть не менее 18 кв. метров.

Здесь можно посмотреть: Форма: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним (Консультант Плюс,2020)

Подробнее ➤

При наличии предварительного разрешения от ООП нужно заключить договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Подробнее ➤

Также в направляемых нотариусом документах обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно).

Здравствуйте Иван

Переписать на себя квартиру как вы хотите можете технический:

1. Найдите квартиру для покупки.

2. Заключите дкп с выделением долей детям и зарегистрируйте сделку

3. Обратитесь в орган опеки за получением разрешения по отчуждению 1 жилья предоставив документы о выделении детям долей ст.37 ГК

4. Переоформите по дкп отчуждение 1 жилья на 3-е лицо

5. Далее 3-е лицо переоформляет на вас искомое жилье. Только так вы сможете переоформить на себя первоначальный объект.

Здравствуйте, уважаемый Иван! Смотря какие дети. Если дети несовершеннолетние, то так не получится сделать. Согласно п.3 ст.37 ГК РФ:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Т.е. без отчуждения на третье лицо не выйдет так сделать. Для отчуждения же имущества несовершеннолетних нужно разрешение органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ), а его дадут только на условии равного возмещения с учетом текущей ситуации. Если найдете третье лицо, которое купит доли детей, а потом продаст их Вам, то в принципе так получится сделать. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Добрый день, Юлия! Если доля в праве 1/3, то она никак не может стать половиной. Квартиру в натуре вы не разделите, но определить порядок пользования квартирой можно в судебном порядке, если вы не можете достигнуть договоренности мирным путем.

Здравствуйте! Скажите пожалуйста, как разделить трехкомнатную квартиру на троих, при том, чтобы у одного была половина этой квартиры?

ОДному 1\2.

Двум другим по 1\4 доле.

Вы не так поняли вопрос или я не верно изъяснилась. Квартира в данный момент в собственности одного человека, он хочет передать её трем людям, так чтобы половина квартиры была у одного человека, а вторая половина между двумя. Это получается нужно поделить на 2/3 и по 1/6 или как правильно?

Странный вопрос. Так доли и будут выглядеть-у одного 2/5 у остальных по 1/5. Можно заказать оценку стоимости доли. Либо стоимость квартиры поделить на 5. Рыночная стоимость доли ниже чем полученная при простом делении.

Останется четыре собственника: трое будут владеть по 1/5 доле и четвертый 2/5 доли.

Кадастровая стоимость доли - это доля от кадастровой стоимости квартиры. Размер доли умножаете на кадастровую стоимость квартиры и получаете кадастровую стоимость доли. Можете указать в договоре дарения оценочную стоимость доли, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками или членами семьи, т.к. он должен будет заплатить налог со стоимости дара.

Здравствуйте!

Тот собственник, который приобретёт долю, станет собственником 2/5, так как фактически квартира разделена на 5 частей.

Стоимость доли высчитывается просто. Общая сумма квартиры делится на 5

После реализации сделки дарения доли и ее государственной регистрации количество собственников уменьшится до 4-х, и у одаренного собственника будет 2/5 доли квартиры, а у остальных останется по 1/5 доле. Кадастровую стоимость долей определит налоговая инспекция, которая и выставит собственникам счета для уплаты налога на имущество.

Наталья, здравствуйте!

Нет, не можете.

Здравствуйте! Что Вы имеете ввиду под словом «переоформить»?

В соответствии с п. 3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Следует обратить внимание, что сделка, не соответствующая требованиям законодательства является ничтожной и в ее регистрации будет отказано.

Но, если Вы решите все же попытаться то Вам следует иметь ввиду, что раз Ваши доли в праве собственности выделены, поэтому Вам необходимо обратиться к нотариусу, поскольку согласно п. 2 ст. 54 Закона 218-ФЗ

сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Так же, Вас не минует обращение в орган опеки и это самая «главная инстанция» для Вас, так как отчуждая свою долю ребенок ухудшает своё имущественное положение.

Если опека даст согласие, есть большая вероятность, что Росреестр пропустит сделку и возможно департамент опеки сможет выступить представителями ребёнка при совершении сделки (п.8 ст.8 Закона об опеке).

Нет, это не возможно, даже с согласия опеки, а они не дадут такого согласия.

Какую цель Вы преследовали, когда на ребенка оформляли?

Ведь знали же, что уже ничего с квартирой сделать нельзя будет без согласия опеки..

Нет, надо было думать об этом до совершения сделки, а не после нее. На данный момент органы опеки не дадут согласие, по сути, на лишение ребенка собственности. Сами себе сделали проблему...

Наталья, нет конечно же, разумеется не можете, только при условии если приобретете на ребенка равноценное другое жилье, но даже и там есть масса нюансов. Удачи!

Приобретение жилых помещений в общую собственность несколькими лицами давно стало широко распространенным явлением. Закон предоставляет собственнику право самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и т. д.

Однако, столкнувшись с этой проблемой на практике, выясняется, что все не так просто. Порядок совершения сделок с квартирой, находящейся в долевой собственности, так же как и с отдельными долями этой квартиры, имеет свои особенности, которые могут ограничивать возможности долевого собственника распорядиться своей долей.

Попробуем разобраться в этих проблемах на конкретных примерах наших читателей, обратившихся к нам за юридической помощью.

Практическая ситуация

В общей долевой собственности ныне разведенных супругов осталась двухкомнатная квартира, приобретенная ими в равных долях в период брака по договору купли-продажи. Поскольку после развода совместное проживание стало невозможным, как это часто бывает, один из супругов (в данном случае жена) переехал жить в другое жилое помещение, а муж остался проживать в совместно приобретенной квартире.

Таким образом, в фактическое владение бывшего мужа поступила вся квартира, принадлежащая на праве общей долевой собственности обоим супругам, т. е. он стал фактическим обладателем имущества, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю.

Для того чтобы приобрести другое жилье, жена решила использовать имеющуюся в ее собственности долю. С вопросом, как это лучше сделать, она и обратилась к нам.

Наш комментарий

Прежде чем рассматривать возможные способы решения данной проблемы, напомним некоторые положения о долевой собственности. Если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то устанавливается конкретная доля каждого собственника в праве общей собственности на всю квартиру. Например, квартира может находиться в долевой собственности трех лиц, при этом каждому из них принадлежит не вся квартира, а только ее доля. Эти доли могут быть равными (например, каждому принадлежит по 1/3 доли квартиры), но могут быть и неравными (например, одному из собственников принадлежит 1/2 доля квартиры, а двум другим — по 1/4 доли). Определение размера долей каждого участника долевой собственности устанавливается законом или их совместным соглашением.

Юридическая справка

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 36 постановления пленума ВС РФ и пленума ВАС РФ от 01.06.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Внимание! Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет не о фактическом делении самой квартиры («выделение доли в натуре»), а о юридическом (абстрактном) делении права собственности на квартиру. Иначе говоря, долевые собственники имеют абстрактную долю квартиры. Например, если двухкомнатная квартира принадлежит двум гражданам на праве общей долевой собственности в равных долях, то это значит, что каждому из них принадлежит 1/2 доля квартиры и они оба в отношении всей квартиры имеют равные права и обязанности. При этом никакого фактического деления жилых помещений в натуре не происходит, т. е. не устанавливается, какая половина помещений квартиры (комнат, кухни, коридора и т. д.) принадлежит одному собственнику, а какая — другому. Также не устанавливается, кому какая комната принадлежит.

Способы решения сложившейся ситуации

Существует несколько способов выхода из сложившейся ситуации. Каждый из этих способов имеет свои достоинства, недостатки, а также индивидуальные особенности.

Одним из наиболее простых (и, как представляется, справедливых) способов решения вопроса является совместная продажа обоими супругами всей квартиры целиком и деление поровну полученной денежной суммы.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ)

В этом случае оба супруга одновременно выступают в качестве продавца одного объекта — всей квартиры, и поэтому они оба должны подписать договор купли-продажи квартиры со стороны продавца. Для реализации этого способа необходимо согласие и непосредственное участие в совершаемой сделке обоих супругов. Если же один из супругов (в рассматриваемом нами случае — муж, остающийся проживать в совместной квартире) не дает такого согласия или саботирует свое участие в сделке, то, к сожалению, этот вариант становится неприемлемым. Реализовать этот вариант в судебном порядке, т. е. помимо воли обоих собственников, законодательство не позволяет.

Еще одним вариантом решения вопроса является покупка женой у бывшего мужа его доли в праве общей собственности на квартиру. В этом случае между бывшими супругами заключается договор купли-продажи 1/2 доли на квартиру, после чего жена, заплатив соответствующую денежную сумму, становится собственником всей квартиры. Недостаток этого, так же как и предыдущего, варианта заключается в необходимости непосредственного участия в совершаемой сделки обоих супругов. Поэтому если муж откажется продавать свою долю, то этот вариант также не удастся реализовать. Действующее законодательство не предусматривает возможность обязать мужа продать свою собственность (1/2 долю) в судебном порядке.

Следующий способ, по своему смыслу обратный предыдущему, заключается в продаже женой своей доли в праве общей собственности на квартиру бывшему мужу.

Если остающийся в квартире муж откажется от выкупа у жены ее доли, то в отличие от двух предыдущих вариантов этот вопрос может быть решен в судебном порядке.

Дело в том, что закон позволяет каждому собственнику доли требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Однако выдел в натуре одному из собственников принадлежащей ему доли допустим только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи этому участнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Обычно квартиры не обладают такими признаками, поэтому в данном случае выдел доли в натуре не допускается.

Но в этом случае (когда выдел доли в натуре не допускается) закон позволяет выделяющемуся собственнику (жене) требовать выплаты стоимости его доли другими участниками долевой собственности (мужем). Поэтому жена вправе заявить такое требование в судебном порядке.

На практике такой вариант имеет существенные недостатки. Первый недостаток связан с оценкой, т. е. с определением размера стоимости доли выделяющегося собственника (в данном случае — жены). Уже на этом этапе неминуем спор: жене выгодно, чтобы ее доля была оценена максимально высоко, мужу выгодна максимально низкая оценка. Следовательно, каждая сторона будет вынуждена заказывать у независимого оценщика свою оценку. Что решит суд (с какой оценкой согласится), еще неизвестно. Второй недостаток связан с возможным формальным отсутствием у мужа денежных средств, что может привести к значительному растягиванию во времени процесса выплаты стоимости доли в полном размере. Поэтому в случае отсутствия соглашения с мужем о покупке им этой доли лучше воспользоваться вариантом 4.

Если не удалось реализовать ни один из вышеперечисленных способов, то остается только продать свою долю в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу. Каждый участник долевой собственности независимо от размера этой доли имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей: продать ее, подарить, завещать и т. д.

При продаже доли квартиры не требуется согласия остальных долевых собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому, найдя покупателя на 1/2 долю квартиры, жена должна в письменной форме известить бывшего мужа о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Лучше всего такое извещение произвести через нотариуса. Если бывший муж откажется от покупки либо в течение месяца не приобретет продаваемую долю (или по крайней мере не заявит о своем намерении ее приобрести), то продавец вправе продать ее любому другому лицу. Причем продавец должен будет продавать квартиру на тех же условиях, на каких она была предложена другому собственнику.

Если по каким-либо причинам муж не будет своевременно извещен о продаже доли квартиры и тем самым лишится преимущественного права покупки, то он получает право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли, т. е. сама доля квартиры все равно останется проданной, но только покупателем квартиры станет не постороннее лицо, а бывший муж.

Следует отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.

Безусловно, продать долю в квартире сложнее, чем продать всю квартиру целиком. Кроме того, стоимость продаваемой 1/2 доли будет меньше половины стоимости всей квартиры. Поэтому для жены это не самый выгодный вариант (хотя при определенных обстоятельствах он может быть единственным приемлемым вариантом). Остающийся в квартире муж в выигрыше также не останется, поскольку долю в квартире часто приобретают лица (как правило, это приезжие), которые, искусственно создавая невыносимые условия для совместного проживания в одной квартире, вынуждают второго долевого собственника продать оставшуюся долю на невыгодных для него условиях.

Существует еще одна возможность по использованию своей доли в праве общей собственности на квартиру для решения рассматриваемой жилищной проблемы. Эта возможность не связана с продажей кому-либо всей квартиры или ее доли. Она заключается в праве, предоставленном законом долевому собственнику, пользоваться частью квартиры, соразмерной его доле. При этом сама квартира продолжает оставаться в долевой собственности обоих бывших супругов (это является существенным недостатком данного способа).

Поскольку квартира находится в собственности проживающих в ней лиц, то отсутствует возможность разделить лицевые счета и заключить отдельные договоры найма жилых помещений (т. е. превратить квартиру в коммунальную). Имея двухкомнатную квартиру в долевой собственности, бывшие супруги могут договориться о порядке пользования этой квартирой, т. е. установить, кто в какой комнате будет жить. Если же прийти к взаимному соглашению по этому вопросу не удастся, то этот порядок будет установлен судом по заявлению одного из супругов. При этом суд может учесть фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями в квартире, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности. Например, если жена с ребенком фактически занимали большую комнату, а бывший муж — меньшую, то суд своим решением может закрепить именно этот порядок пользования квартирой.

Следует иметь в виду, что при последующей продаже женой своей 1/2 доли квартиры к новому собственнику доли автоматически не перейдет право пользования конкретной комнатой, установленное решением суда для прежних долевых собственников — бывших супругов. Порядок пользования общей квартирой ее новым собственникам придется устанавливать заново. Таким образом, пути решения проблемы реализации или использования доли квартиры зависят от конкретных обстоятельств и от намерений самих долевых собственников.

Здравствуйте Екатерина!

Собственники по обоюдному соглашению пользуются и владеют общим долевым имуществом. Поэтому без согласия вашей мама вы не можете сдать свою долю третьим лицам. Выделить долю в квартире можно только при условии,если в результате выдела у вас у каждого будет своя кухня, с/у, отдельный вход. В случае если технически это не возможно сделать, то вы можете определить только порядок пользования квартирой.

долю в натуре вам выделить невозможно, сдавать можете только с разрешения сособственника Статья 247 ГК. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Суд может и не определить порядок пользования, зависит от многих факторов.

Попробуйте договориться, в крайнем случае можете продать свою долю и купить другое жилье(нормальную коммуналку, а не долю)

Как разделить приватизированную 3-х квартиру 1 собственник по комнатам, с отдельными кадастровыми номерами?