Продажа подаренной квартиры и налоги - разбираемся в правилах и расчетах

Здравствуйте!

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном налоговом периоде.

Легче рассмотреть на примере. Например, продаете за 7 млн, покупаете за 9 млн руб. Поскольку квартира в Вашей собственности меньше 3-х лет, то при продаже у Вас возникает обязанность по уплате налога с суммы превышающей 1 млн. руб., т.е. с 6 млн. Вы должны будете заплатить налог в размере 13%, т.е. 780 тыс. руб.

При приобретении другой площади Вы имеете право на налоговый вычет в размере 2 млн. руб., при условии, что Вы не использовали его ранее, т.е. на компенсацию налога в размере 260 тыс. руб.

В итоге, Вы должны будете уплатить налог в размере 520 тыс. руб (780-260), и нужно будет подать правильно заполненную налоговую декларацию.

Возможен полный зачет "налогов-вычетов", например, если квартиру продаете за 3 млн руб...

Если продадите за 7 менее чем через три года после её получения, то

будете обязаны исчислить НДФЛ (из 7 можно вычесть имущественный вычет в размер 1 млн)

При этом, если в том же году приобретете другую квартиру, то

сможете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 2 млн. (если ранее им не пользовались)

Таким образом, налоговая база будет составлять 4 млн (7-1-2). А сам НДФЛ -520 тыс. р.

Если вы воспользуетесь уменьшением налоговой базы до 1 млн. руб, то платить не нужно. Обратитесь к хорошему бухгалтеру, чтоб правильоо составить декларацию.

Нужно уточнить квартира приобретена была до 2016 г или после? Государство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете.

С 1 января 2016 года Федеральным законом от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми был предусмотрен новый порядок расчета налога в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Согласно такому порядку, доходом от продажи квартиры (приобретенной после 1 января 2016 года), который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

1. договорную стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);

2. кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной.

Необходимо отметить, что в данном случае при продаже квартиры возможно применение налогового вычета. Так, в соответствии с пп.2 п.2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества".Цена квартиры

Чтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.

Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).

А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее. К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Квартиры оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке». Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры.

Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Для получения данных введите в онлайн-сервисе нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.

Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартиры

Сумму, которая облагается налогом, можно уменьшить. Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор

А теперь о новых правилах подсчёта налога

1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).

2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.

если квартире более 3 лет и преобретена она до 1 января 2016 г платить ничего не надо.

Если приобретена после 2016 г. расчет идет по кадастровой стоимости 100000 Х 0.7=700-100000=-300. Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо. Проверить расчет вы сможите в Калькуляторе налога с продажи квартиры см. на интернет ресурсе.

Вы можете переслать мне сканы документов, я составлю для Вас 3-НДФЛ с продажи квартиры. Если не получали имущественный вычет на приобретенное жилье, можно подать документы на получение имущественного вычета, при наличии официального дохода.

Доброго времени суток! Налог при продаже взимается от суммы продажи в размере 13%. Вы вправе получить вычет при продаже в размере 1 млн. руб. согласно ст. 220 НК РФ на эту сумма налогооблагаемая база уменьшится. Тем самым если сумма продажи менее 1 млн. руб. налог платить не придется, но декларацию нужно подавать.

Всё зависит от стоимости квартиры которые вы продаёте. И сколько лет она находилась у вас. При покупке новой квартиры Вы можете применить налоговый вычет.

Здравствуйте, Лариса! Необходимость уплаты налога зависит от того, сколько времени вы владеете старой квартирой. Если владеете более 3 лет - налог платить не нужно.

Если владеете менее 3 лет, надо будет оплатить налог с суммы, превышающей вычет в 1 миллион руб.

Вместо получения вычета в 1 млн руб, Вы можете уплатить налог с разницы между суммой продажи квартиры и суммой расходов, понесенных в связи с покупкой старой квартиры.

Здравствуйте, Сергей! Смотря какая кадастровая стоимость, т.к. если продаете даже по той же цене, то согласно ст.220 НК РФ налог считается либо с разницы межу продажной ценой и 1 млн. налогового вычета, либо с разницы между продажной ценой и фактическими расходами на приобретение. Но нюанс в том, что если купили после 1 января 2016 года, то согласно ст.214.10 НК РФ за продажную стоимость берут для целей расчета налога не меньше 70% кадастровой стоимости. Так что важно то, какая она. Если продажная цена будет больше 0,7 кадастровой, то налога не будет.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, однозначно у вас будет налог с продажи квартиры. Поэтому стоит отменить договор купли продажи в суде, либо по соглашению с продавцом. Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте, Сергей!

Если цена не была изначально занижена, то никакого налога не будет.

Т.к. нет дохода (ст. 220 НК РФ)

Надо смотреть какая кадастровая стоимость. И за сколько купили.

Тогда и можно будет сделать вывод о завышении и необходимости уплаты налога.

Здравствуйте, Сергей!

Вопрос, будет ли налог от продажи, если Вы тут же продаёте за ту цену, за которую купили... ответ содержится в действующем законодательстве

При продаже недвижимости учитывается либо цена продажи для целей налогообложения, если это цена выше кадастровой стоимости, а если она ниже то 70 % от кадастровой стоимости ст.220 НК РФ

То что, Вы продаёте за ту цену что и купили... никак не влияет для освобождения Вас от уплаты налога на доходы

П.3 ст. 4 ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» установлено, что положения ст. 217.1 НК РФ применяются в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016

В соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ сумма налога рассчитывается по отношению к кадастровой стоимости объекта недвижимости, при этом, если доходы от продажи квартиры меньше, чем кадастровая стоимость этой квартиры (по состоянию на 1 января года, в котором произведена регистрация перехода права собственности), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, для налогообложения доходы от продажи квартиры принимаются равными ее кадастровой стоимости, умноженной на указанный коэффициент.

Добрый вечер. Вам не нужно будет оплачивать налог так как собственность у вас более 5 лет. Всего хорошего приятного вечера.

Нет, не нужно платить. Можете уменьшить свои доходы на сумму расходов. Отнести в налоговую докуметы как по проданной, так и по приобретенной квартирам. Дохода Вы не получили, только в "минусе".ст.220 НК РФ.

Добрый вечер! Нет, никаких налогов Вам платить не нужно, при покупке квартиры вообще налог не платиться, и то что Вы продадите Вы тоже не будете платить так как в собственности более 5 лет и менее 1000 000 рублей. В общем Вам о налоге можно и не думать.

Ничего не надо платить. По продаваемой у Вас налога не будет, т.к. в собственности более пяти лет. По покупаемой тем более не будет, т.к. налог при покупке не платится.

Здравствуйте! В данном случае не предусмотрено законодательством РФ по данному обстоятельству платить налог при покупке квартиры.

Здравствуйте, Владимир!

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры (при условии, что она находилась в вашей собственности менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%. Вашем случае необходимо заплатить налог:3300000-1000000=2300000; 2300000х13%=299000руб. Налог с площади квартиры не платиться.

Удачи.

Владимир, имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет, предоставляется неоднократно, а при приобретении или строительстве жилья - только один раз (ст.220 НК РФ).

Поэтому придется уплатить налог при продаже с суммы, превышающей 1 млн.руб. Если при приобретении жилого помещения не использовали право на имущественный налоговый вычет, в таком случае при приобретении жилья предоставляется вычет в размере 2 млн.руб., производится зачет, и с суммы 700 тыс.руб. придется уплатить налог 13 %.

Все бредят, Владимир. Да вычет при покупке не положен.

Зато при продаже положен в размере расходов на приобретение квартиры, т.е. 2 400 000 руб., а не миллион, как пишут вам. Хотя можно выбрать и миллион, если документы о расходах на квартиру вами вы не представите.

Читайте НК РФ отвечающие, а потом отвечайте.

уважаемые юристы,давайте оставим в покое налоговый вычет,

я его уже получил,когда купил первую квартиру.

меня интересует необходимость(неотвратимость) уплаты налога на доход с продаже квартиры.

то, что его необходимо платить, если проданная квартира стоимостью больше миллиона я знаю.

но я же покупаю взамен другую,большей площади,соответственно никакого дохода я не получаю(я же не ради перепродажи ее продаю) просто переезжаем в другой регион.

платить надо в любом случае,понял наконец то.

теперь уточните с какой суммы платить ?

со всей что больше миллиона ,т.е в моем случае с 2300000

или с разнице между покупкой и продажей,это с 900000?

спасибо!

короче,сколько юристов ,столько и мнений.

жаль,но я так ничего и не понял.

Сергей, не платите и спите спокойно... Декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным; к ней копии договоров и расписок о передаче денег.

Сергей, при продаже Вам предоставляется имущественный налоговый вычет на всю сумму 4 млн.руб. Если Вы уже использовали право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилья, тогда уплате подлежит налог 13% с суммы 1 млн.руб. Если не предоставлялся имущественный налоговый вычет при приобретении жилья, тогда налог не платите вообще.

Уважаемый Сергей! Если продаваемая квартира в собственности более 3- х лет, то в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ, доход от её реализации не подлежит налогообложению. Декларацию подавать не надо, налога к уплате нет.

В данном случае речь не идёт об имущественном вычете! Просто доход не подлежит налогообложению.

Здравствуйте, Сергей!

Т.к. свой имущественный вычет Вы уже использовали, руководствуйтесь следующим:

НК РФ:

Статья 220.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Право налогоплательщика уменьшить доходы на расходы в целях исчисления налога не зависит от существования права на получение имущественного вычета — это общий принцип налогообложения.

Таким образом, на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при покупке другой недвижимости Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на новое приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Иначе говоря, при продаже недвижимости ранее чем через 3 года,вместо вычета 1 млн., Вы можете выбрать другой способ: оплатить налог 13% с разницы продажа - минус покупка. Например, купили квартиру за 4 млн., продали за 3900 т.р. Нет дохода, нет налога. Купили квартиру за 4 млн., продали за 4200. Вы может применить вычет 1 млн. и заплатить налог с 3200 т.р. А можете заплатить налог с разницы 200 т. 

Удачи!

Да, это так. И купленная квартира никаким образом, в Вашем случае, не связана с проданной. Вы должны заплатить налог с 200 000 руб.

Налог платится на доходы (НДФЛ). Вы получили доход от продажи, с этого дохода вы платите налог. Последующие приобретения никак не влияют на полученный доход.

Это не ответ я же о том и говорю периоде, когда придется подавать декларацию о доходах в следующем году!

Надо наверно уточнить. Речь идет не о предоставлении имущественного налогового вычета. Я приобретал квартиру когда то и с 1 млн руб получил вычет.

Потом я например в прошлом году продал квартиру, которая была в собственности менее 3-х лет за 2 млн руб и купил тут же новую за 3 млн руб. В этом году я подаю скажем (до 30 апреля) декларацию и указываю что продал квартиру за 2 млн и тут же купил за 3 млн. То есть расходы показываю. Должен ли я платить налог с суммы продажи (это более 1 млн с 2-х млн составляет 1 млн руб например) в размере 130 тысяч?

Спасибо

В налоговой утверждают, что это справедливо только по отношению к одному и тому же объекту. То есть - есть квартира я купил ее за 4000000, продал ее за 4200000, значит могу заплатить налог с 200000р. Но если я продал квартиру в собственности менее 3х лет за 4200000 и потом купил другую даже дороже ее за 5000000, то это уже другой объект. И налог я все равно обязан заплатить с 200000 Так ли это?

При продаже квартиры налог надо будет заплатить с 1 600 000 вторая квартира никак не влиет.