Необходимое уведомление - изменение назначения подвальных помещений в проектной декларации
Может ли застройщик самостоятельно внести изменения в проектную декларацию, изменив назначения подвальных нежилых помещений-кладовок, как сейчас в проектной декларации на формулировку " офисные помещения" ?Мне бы не хотелось, чтоб подвалы за которые мы заплатили, ушли под коммерческую недвижимость. Обязан ли застройщик уведомить нас об изменении этой части проектной декларации?
Обязан ли застройщик уведомить нас об изменении этой части проектной декларации?
Здравствуйте, если эти площади указаны в вашем ДДУ, то должны уведомить.
Спросить
Уважаемый Гость г.Уфа!
Подвал многоквартирного жилого дома относиться к ОБЩЕМУ имуществу данного МКД (ст.36 ЖК РФ).
Распоряжаться Общим имуществом могут только Собственники помещений данного МКД (ст.209 ГК РФ).
Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 26.10.2016 г.
Спросить
Купил квартиру в малоэтажном комплексе. При подписании ДДУ в Проектной Декларации у Застройщика было указано три паркинга на территории комплекса, в приложение к ДДУ указано наличие паркинга. Перед самой сдачей госкомиссии Застройщик изменил Проектную Декларацию, в которой паркингов нет, при этом стоимость Проектной Декларации осталась без изменения. Является ли такое изменение Проектной Декларации существенным и достаточным для расторжение договора или выплаты компенсации в связи с ухудшением характеристик объекта?
Может ли застройщик вносить изменения в проектную декларацию после окончания строительства? В 214 ФЗ нет пункта до какого момента проектная декларация подлежит изменению.
Исходя из смысла норм 214-ФЗ, застройщик может вносить изменения в проектную документацию до получения Акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом, он обязан уведомить дольщиков, составить с ними дополнительные соглашения об этом и зарегистрировать их, в установленном законом порядке.
Желаю успехов!
Спросить
Строительство было окончено, т.е. был акт ввода в эксплуатацию? Был ли подписан акт приемки с дольщиком? В чем вы видите нарушение своих прав? Возможно застройщик устраняет ошибки в своих целях.
Спросить
Акт ввода был выдан через месяц после изменения в проектную документацию. Акт приемки с дольщиками был подписан ранее (но число в акте стоит как выдан акт ввода), так как застройщик выдал ключи ранее. Права нарушены в части перевода назначения помещений из общедомового в нежилое для последующей перепродажи.
СпроситьДругое дело! С этим можно спорить. Нужно раздобыть кадастр на здание (дом) . Из это документа видны площади и схемы нежилых помещение и мест общего пользования, но у дольщиков обычно есть заблуждение отностительно правового статуса общедомового имущества. Места общего пользования нельзя использовать в коммерческих целях даже с согласия всех сособственников. Если не это ваша цель, то по дду вы платили в том числе за долю в общем имуществе, а площадь мест общего пользования уменьшилась.
СпроситьЗастройщик внёс изменения в проектную декларацию и теперь в графе-нежилые помещения не относящиеся к общему обществу многоквартирного дома, есть строка: на этаже технического подполья предусматривается устройство встроенных нежилых помещений в количестве 55. Застройщик продавал подвалы, мы покупать не стали. Дому 5 лет и пришли квитанции за кап ремонт, за квартиру и подвал. Законна ли была продажа подвалов? Кому теперь принадлежат не занятые подвалы? Что делать собственникам квартир, имеем ли мы право на подвалы и должны ли платить за кап ремонт подвалов?
Подвалы - общее имущество многоквартирного дома (ст.36 ЖК РФ), а общее имущество принадлежит собственникам МКД. Вообще-то подвалы идут вместе с домом, квартирами при сдаче и отдельно продаваться не должны. Хотя на практике застройщики это и делают. Взносы на капитальный ремонт платят собственники квартир, в том числе это касается и капитального ремонта общего имущества, подвалов. Ст.169 ЖК РФ.
Спросить
Без ведома собственников МКД застройщик не имел право передавать в пользование подвал. В вашем случае нужно провести собрание МКД для признание в передачи подвала не законной сделкой
ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 36 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Спросить
Вы платите только пропорционально своих кв.метров. Подвалы скорее всего принадлежат каким-нибудь лицам. Это нежилые помещения, самостоятельные объекты недвижимости. Общим считаются коридоры, лестничные полёты, технические помещения, иными словами те площади, которыми пользуются без ограничения все собственники. Продажа законна, если помещение в подвале имеет кадастровый номер. Такая практика часто встречается. Вы можете уточнить в управляющей компании, что подразумевается под "подвалом" в вашей квитанции. Но, скорее всего площади общего пользования, но не отдельные помещения.
СпроситьДом строился по договорам долевого участия. По первоначальной проектной декларации в части общей долевой собственности находилось техподполье 177 м 2, в котором проходят коммуникации систем отопления, водоснабжения и канализации. За месяц до сдачи дома застройщик внес изменения в проектную декларацию и проект, на их основании произвел соответствующие изменения в здании, уменьшив площадь техподполья с 177 м 2 до 37 м 2, а остальную площадь продал по договору долевого участия ИП изменив назначение помещений с техподполья на офисные помещения. Помогите, пожалуйста, не знаю как сформулировать требования при подаче в суд в исковом заявлении. Нам (собственникам) нужно это помещение для доступа к коммуникациям. Хотим данное помещение вернуть в общую долевую собственность, но судья сказал, что я не могу требовать за всех, а только за себя. Не знаю, как сформулировать правильно требования, чтобы выиграть дело. И каковы мои шансы?
Хорошие шансы.
Необходимо признавать недействительными проектную документ в части и договор купли продажи или долевой , что там между ИП и застройщиком.
СпроситьОпубликована проектная декларация по строительству жилого дома. Есть первые дольщики. Сейчас застройщик решил, что на первом этаже будет детский сад, вместо квартир. Т.е. нежилые площади. На каком основании он может внести изменения в проектную декларацию, в какие сроки и как дольщик может возразить против данных манипуляций.
Статья 19. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
Участники долевого строительства могут возражать путем доказывания что строительство садика вместо жилых помещений будет нарушать их права. Одновременно с этим в соответствии с пп. 2 п. 1.1 ст. 9 Федерального закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.
СпроситьУчаствуя в долевом строительстве МК жилого дома столкнулся с такой проблемой. Застройщик обязался построить и сдать дом в первом квартале 2015 года. Это было записано в проектной декларации: дом 10-ти подъездный, 6-ти этажный (включая техподполье), начало строительства 09.2013 года. Но застройщик решил сдать дом досрочно-в ноябре 2014 года. Несколько раз были изменения в проектной декларации, последний раз в 09.2014 года, где было добавлено, что реализуются 29 вспомогательных помещений (кладовок) на этаже подвала. На мой вопрос о законности этого, застройщик ответил (привожу ответ дословно): Касательно понятий подвала и техподполья. В соответствии со СНиП 31-02-2001 различают следующие виды подвальных помещений:
Подвал - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более, чем на половину высоты помещения.
Техническое подполье - помещение, расположенное в нижней части здания, в котором размещается инженерное оборудование и прокладываются коммуникации.
Таким образом, любое техническое подполье по своему определению является подвалом, и, следовательно, какие-либо противоречия между терминами (техподполье и подвал), указанными в проектных декларациях отсутствуют.
Относительно ст. 36 Жилищного кодекса РФ поясняем.
Действительно решение об изменении состава общего имущества принимают собственники помещений в многоквартирном доме. Однако согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности на общее имущество возникаете момента регистрации первым собственником права собственности на помещение.
До момента государственной регистрации права собственности собственники помещений как таковые отсутствуют. При таких условиях Жилищный кодекс не применяется, а, следовательно, отсутствуют права по изменению состава общего имущества.
До сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию Застройщик осуществляет свою деятельность по его строительству на основании выданного разрешения на строительство и проектной документации.
На основании вышеизложенного, Застройщик осуществляет продажу кладовок в доме в рамках действующего законодательства РФ.
Возникает вопрос: Действительно ли Застройщик действует в рамках законов РФ? (пункт 1.2. договора участия в долевом строительстве, подписанным мной и Застройщиком, гласит: вместе с правом собственности на указанное в пункте 1.1 помещение (квартира), Участник долевого строительства получает вместе с другими собственниками жилых и нежилых помещений в объекте недвижимости право общей долевой собственности на общее имущество объекта недвижимости). Спасибо.
не исключено что такой текст никто и читать не станет. задайте вопрос коротко и понятно. а ознакомление с перспективой документа и самим документом.решается с любым из юристов. на платной основе
СпроситьПеред покупкой квартиры в строящемся доме я внимательно изучила проектную декларацию и изменения к ней. По проектной декларации срок сдачи дома декабрь 2014 года, а в изменениях к проектной декларации зарегистрированных и выложенных на официальном сайте 04.2013 срок сдачи дома 30.11.2013 г. В итоге сегодня 04.09.2014 г. дом построен но не сдан, а представители застройщика говорят смотрите самую первую проектную декларацию и ждите декабря. Насколько они правы? И правильно ли считать что дом должен был быть сдан в ноябре 2013 года согласно изменениям?
Застройщик в нашем многоквартирном доме продает колясочные (на каждом этаже имеется помещение в 4 квадрата у лифтовой. Имеется выписка из ЕГРН, что да данное помещение было приобретено представителем застройщика и сам застройщик собственник. Основание на право собственности - разрешение на ввод в эксплуатацию (в котором ни слово о колясочных и нежилых помещениях).
В выписке ЕГРН помещение числиться как нежилое и как "Индивидуальная колясочная №". Но в проектной декларации имеется запись что, "нежилые помещения отсутствуют", при этом " общая площадь нежилых помещений" проставлена в 120 кв (ровно те 30 колясочных по 4 квадрата).
Могут ли жильцы в будущем (после продажи данного помещения новому собственнику) претендовать на него? Как обезопасить себя и какие документы еще следует запросить чтобы понять, не отжал ли Застройщик незаконно общедомовую площадь и пытается ее теперь продать.
Приобрела по договору уступки право требования на нежилое помещение площадью 72 кв. Дата договора уступки 02.09.2014. Договор уступки зарегистрирован в росреестре. Однако на сайте застройщика 11.08.2014 г. размещено изменение к проектной декларации и площадь уменьшена до 60 кв. Уступка согласована в застройщиком. 1)Имел ли право застройщик в трехстороннем договоре соглашаться на уступку помещения площадью 72 кв., если уже 11.08. он изменил площадь в меньшую сторону? 2)Помимо указанного изменения площади внесены изменения в планировку помещения. Могу ли я обратиться в суд, доказав умысел застройщика в необоснованном получении от меня большей суммы денежных средств (излишние 12 кв.м.), взыскании процентов за пользование моими денежными средствами, а также подлежит ли урегулированию вопрос об изменении формы помещения?
Вы можете требовать уменьшения цены покупки, в том числе и процентов за пользование денежными средствами
СпроситьЗастройщик оборудовал в подвале кладовые помещения, по словам управляющей компании для дальнейшей продажи. Через эти кладовые помещения проходят инженерные коммуникации дома.
В проектной декларации в пункте. Функциональное назначение помещений, не входящих в состав общего имущества - указано, что такие помещения отсутствуют.
Дом сдан в середине 2013 года, а застройщик оформил кладовые помещения только осенью 2015 года.
На сколько законны действия застройщика?
