Механизм оформления сделки купли-продажи квартиры с оплатой в двух валютах и возможностью проведения через ячейку

Вы можете в договоре купли-продажи указать, что квартира подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, либо в договоре вы можете установить иную дату определения курса соответствующей иностранной валюты.

Это установлено в ст. 317 ГК РФ. Но на территории РФ только рубль является законным средством платежа (ст. 140 ГК РФ). Порядок и условия использования иностранной валюты на территории РФ определяются законодательством РФ. Согласно Положению о прекращении на территории РФ расчетов в иностранной валюте за реализуемые физическим лицам товары (работы, услуги), утвержденному Приказом ЦБ РФ от 15.08.1997 г. N 503 и зарегистрованному Минюстом РФ 12.09.1997 г. за N 1385, все расчеты между юридическими лицами, индивидуальными

предпринимателями и физическими лицами (резидентами и нерезидентами) за реализуемые последним на территории Российской Федерации товары (работы, услуги) осуществляются исключительно в рублях. Расчеты в иностранной валюте за реализуемые физическим лицам товары (работы, услуги) на территории РФ запрещаются.

Здравствуйте.

Можете. Это не запрещено законом.

Да, можете. Законом не запрещено.

Нет.

Статья 317. Валюта денежных обязательств

1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).

2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте

В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Нынешний курс доллара не имеет ничего общего с рынком, а носит чисто санкционный характер, не рыночный. А потому и привязывать его ныне к стоимости товаров, реальная стоимость которых выражается в рублях лишено смысла.

Здравствуйте, удобный способ расчётов - с помощью индивидуальный банковской ячейки. Либо получайте наличные при подписании договора, а ипотечные средства банк переведет вам после регистрации перехода права собственности.

Удачи вам и всего наилучшего

Доброго вам времени суток. Что значит Как лучше произвести расчёт? Деньги закладывайте через ячейку. Удачи вам и всего наилучшего.

Здравствуйте.

Расчет можете произвести двумя частями, наличную часть денег оформить распиской о получении денежных средств, а также ипотечную часть. Способ передачи кредитных денег выбирает банк.

Вариантов четыре:

Через депозитарий банка.

На счет продавца после регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Через аккредитив

Наличными продавцу до подачи документов на гос. регистрацию.

В договоре купли-продажи квартиры это должно будет все отражено.

Добрый день Татьяна!

Предоставляю вам два пункта из договора купли продажи недвижимого имущества. В вашем случае будет указана КВАРТИРА.

- Стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого гаража, которая составляет 200 000 (двести тысяч) рублей, которые уплачены ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ до подписания настоящего договора.

- Отчуждаемый гараж Продавцом Покупателю передан, данный договор купли-продажи по взаимному согласию сторон является актом приема-передачи. Одновременно с передачей гаража ПРОДАВЕЦ обязан передать ПОКУПАТЕЛЮ документы на гараж.

Так составляются большинство договоров купли продажи.

Здравствуйте!

Для покупателя лучше, если оплата будет часть при заключении договора, часть после регистрации, в каком соотношении решать Вам. В договоре можете указать, что возникает залог в силу закона, тогда будет сделана запись об обременении, ее нужно будет после полной оплаты погасить. Если укажете, что залог не возникает, запись об обременении не делается.

Если Вы уверены, что проблем с регистрацией перехода права не будет, то можно предусмотреть полную оплату при заключении договора.

Свидетельство сейчас не выдают, выдается выписка о регистрации права.

Может быть совершена сделка купли-продажи или дарения удостоверенная в установленном законом порядке. Нужно соблюсти порядок уведомления.

Такое положение в договоре купли продажи долей в квартире указывать не стоит. Ибо по смыслу ст.454 ГК РФ сделка купли - продажи заключается для достижения правового результата. Этот результат для продавца - получить деньги, для покупателя - приобрести имущество. В случае включения в договор положения о том, что продавец одной из долей не получает денег ставит под сомнение саму сделку и порождает вопрос о ее недействительности. Кроме того, само по себе обязательство покупателя передать деньги за непринадлежащую долю одному из продавцов ставит под сомнение вопрос правовой защиты интересов получателя денег. Я предлагаю в договоре купли - продажи отразить, что деньги оплачиваются каждому, а между собой заключаете сделку о передаче одному из продавцов всей суммы.

Как договорятся;

ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018)

""ГК РФ Статья 421. Свобода договора

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ ">>>"

""1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

""Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим "Кодексом", "законом" или добровольно принятым обязательством.

""2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

""3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

""4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

""В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

""5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются "обычаями", применимыми к отношениям сторон.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

" Открыть полный текст документа "

Расходы оплачиваются по соглашению сторон. Если это договор купли-продажи недвижимости, то необходимо будет оплачивать государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Госпошлину оплачивает Покупатель.

Да, сможете взыскать деньги на основании ст. 1102 ГК РФ. Т.к. платили Вы. А вот признать сделку недействительно и оформить квартиру на себя при такой ситуации не получится. Закон не позволяет это сделать.

По взысканию денег еще надо смотреть по срокам давности. Если больше трех лет назад платили, то можете и денег не получить (ст. 196 ГК РФ)

Здравствуйте, в данном случае это будет непросто, поскольку если нет письменных договоренностей, тот тут пробовать через суд, согласно ст.102 ГК РФ, но вы не собственник. Если есть доказательства - то можно через полицию согласно ст.159 УК РФ, потом суд.

Уважаемый Максим г. Москва!

В данной ситуации вы будете вправе обратиться в Суд с исковыми требованиями "О взыскании неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ""к Продавцу квартиры.

Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 05.05.2019 г.

У Вас два варианта:

1. Взыскать с друга деньги, которые Вы заплатили за квартиру. Эти денежные средства являются неосновательным обогащением Вашего друга, поскольку он приобрел себе имущество и при этом сберег свои денежные средства. Эти правила предусмотрены ст. 1102 ГК РФ.

2. Требовать признания сделки по покупке квартиры недействительной как совершенная притворно (ст. 170 ГК РФ. В этом случае в сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. То есть за Вами признают право собственности на проданную другом квартиру.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

87. Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Можно вернуть обратившись в суд с исков о взыскании неосновательного обогащения

Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

В силу ч. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Максим, да у вас есть все шансы взыскать данные денежные средства, как неосновательное обогащение статья 1102 ГК РФ, вам необходимо будет обратиться в суд по месту жительства ответчика, предоставить доказательства, что именно вы оплачивали стоимость квартиры, согласно статье 55-56 ГПК РФ, Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В качестве доказательств могут служить как показания продавца, так и передача денежных средств ему в качестве оплаты.

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В связи с тем, что у Вас есть расписка о том, что Вы платили за квартиру, то Вы вправе подать в суд иск о взыскании с друга суммы неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.

У вас были бы шансы признать сделку притворной ст 170 ГК РФ,в ситуации, когда ваш друг далее не продал бы квартиру Если состоялась продажа квартиры, то данную сделку купли-продажи вы не сможете признать недействительной, потому что по документам собственником квартиры являлся ваш друг. Который на основании ст 209 гК РФ имел право продать квартиру любым лицам

Даже если стоять на позиции. Что ваш друг не имел права продавать квартиру, то согласно ст 302 ГК РФ новый покупатель является добросовестным приобретателем квартиры, у которого вы не сможете истребовать данную квартиру

В данной ситуации вы можете взыскать со своего друга только неосновательное обогащение ст 1102 ГК РФ в сумме переданных продавцу квартиры

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2019)

""ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

Позиции высших судов по ст. 170 ГК РФ ">>>"

""1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

""2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

1. Если имущество "возмездно" приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать " (добросовестный приобретатель)", то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Здравствуйте! Давайте по порядку. Можете взыскать деньги как неосновательное обогащение: если покупателем по договору купли-продажи был "друг", то он и должен был платить. Если платили Вы, то Вы вправе взыскать потраченные деньги с него: согласно п.1 ст.1102 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

А вот для расторжения сделки (ст.450-453 ГК РФ) или признания ее недействительной (ст.166-181 ГК РФ) нужны основания, коих из вопроса не усматривается. Ведь стороны действовали по доброй воле и не под принуждением, осознавали свои действия и нарушений условий договора не было. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Тот факт, что деньги отдавали именно вы, сам по себе не является безусловным доказательством того, что вы являетесь собственником квартиры. Здесь нужна совокупность доказательств, нужно обдумать тактику доказывания. В общем, дело сложное. Кроме того, какой иск подавать и как его формулировать. В данном случае теперь уже нужно расторгать договор купли-продажи между вашим другом и покупателем, который будет против, полагая, что он добросовестный приобретатель. Поэтому советы юристов, которые так лихо вам пообещали, что вы сможете без труда вернуть деньги и расторгнуть сделку, - это советы необдуманные. Будет очень сложно и шансы у вас даже хуже, чем 50 на 50. Вам нужно найти опытного юриста и обдумать тактику. Возможно, есть смысл записать ваши разговоры с другом, где он "проколется" , признав, что фактически квартира была изначально не его и так далее.

Я бы на вашем месте попробовал бы обратиться в полицию для начала с заявлением по факту мошенничества (ст.159 УК РФ) и попробовать. Предложить вашему другу пройти полиграф (детектор лжи). Он конечно, откажется, но этот отказ можно будет истолковать в вашу пользу.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Но в Вашей ситуации, право собственности зарегистрировано за Вашим "другом" на вполне законных основаниях. Соответственно, он мог распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению в силу ст. 209 ГК РФ. С этой точки зрения, данную квартиру от добросовестного приобретателя истребовать Вам не удастся. Остается только взыскание в судебном порядке неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Полагаю, что имеющейся у Вас расписки и готовности продавца дать показания будет достаточно для удовлетворения Ваших требований. Также полагаю, что не будет лишним Ваше обращение в полицию по факту мошеннических действий (ст. 159 УК РФ). Удачи!

Здесь не по суду надо взыскивать, а обращаться в полицию с заявлением! Здесь как минимум, либо ст. 159, либо ст. 160 УК РФ! Уголовное дело должно быть возбуждено. А уж потом нужно будет действовать по обстановке и можно будет сделать все то, о чем Вы здесь говорите.

Взыскать с него Вы сможете по ст.1101 ГК РФ, как неосновательное обогащение. С этим проблем нет.

Ваша оплата по договору вместо покупателя никаким образом не влияет на действительность сделки, а потому признать её недействительной нет оснований.

Он собственник, а потому вправе был продать квартиру и Вашего согласия ему не требовалась, сделка законна.

Добрый день Максим!

Да имеете право вернуть деньги обратившись в суд с иском о признании сделки недействительной по основаниям статей 166-179 ГК РФ, со ссылкой на ст.302 ГК РФ, предоставить доказательства в порядке ст.56 ГПК РФ и взыскать неосновательное обогащение по ст.1102 ГК РФ.

Ст.302 ГК РФ предусматривает - если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Уважаемый Юрий г. Новосибирск!

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».

Также согласно ст.310 Гражданского кодекса РФ «Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом».

Тем самым, при расторжении Договора купли-продажи квартиры вам необходимо будет вернуть Покупателю полученные денежные средства.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 26.07.2018 г.

Можете оспорить сделку в судебном порядке и подать иск о признании сделки недействительной. Лучше к юристу обратиться за получением полной консультации в личку или на электронную почту. Удачи Вам.

Здравствуйте. Как Вы указали эти деньги в расписке? Если Вы эти деньги указали как задаток и указали срок окончательной оплаты, который та сторона нарушила, то можете не отдавать. Если слова задоток нет, придется возвратить. Обращайтесь, если что.

Добрый день, Ирина Алексеевна! Да, практика частая, продавцы идут на такой шаг с целью снизить размер уплачиваемого налога с дохода, полученного от продажи. Так, если квартирой продавец владел менее трех лет (в прошлом году срок владения был еще больше - пять лет), то при продаже он должен уплатить налог 13% от цены сделки.

Для покупателя последствия связаны с двумя фактами: если покупатель намерен получить имущественный налоговый вычет в связи с приобретением квартиры, то размер вычета соответственно будет меньше, если цена сделки ниже; кроме того, при возникновении споров о действительности сделки (что бывает в редких случаях) и возврате сторон в первоначальной положение есть риск связанный с размером денежной суммы, которую продавец должен будет вернуть покупателю.

Добрый день, Ирина Алексеевна.

Очень настоятельно не рекомендую Вам соглашаться на такое, поскольку в выигрыше от этого останется только продавец квартиры, а вы имеете только риски и не дополученный налоговый вычет от государства.

1. При подаче документов в налоговую на получение Вами налогового вычета вы имеете право получить вычет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Таким образом Вы сами себя лишите этих денег, когда подпишите договор на меньшую сумму.

2. Вы имеете риски, если оформляете квартиру в ипотеку, т.к. банк выделит кредит только на сумму, указанную в договоре. Остальное Вы должны будете выплатить продавцу квартиры наличными.

3. В случае если родственники продавца подадут в суд на признание сделки недействительной ввиду нарушения прав малолетних детей, прописанных в этой квартире (что часто практикуется), либо по другим причинам, то суд может признать сделку не действительной. В соответствии с Гражданским кодексом РФ в случае признания сделки недействительной продавец и покупатель должны вернуть друг другу все полученное по этой сделке. Таким образом, при наступлении неблагоприятных последствий для Вас по данному спору, Вы можете лишиться квартиры и получить от продавца только ту сумму, которая указана в договоре, что будет значительно меньше той суммы, которую Вы заплатили продавцу (включая все оплаченное, что не будет вписано в договор).

Если же Вы все же решитесь на подписание договора купли-продажи квартиры на сумму, меньшую чем реально оплатите продавцу, настоятельно рекомендую взять у продавца расписку в получении денежных средств от Вас (которые Вы оплатите сверх суммы договора), еще лучше заверить эту расписку у нотариуса. Это будет гарантией для Вас, что впоследствии, в случае признания сделки недействительной, Вы сможете судится в продавцом, требуя от него назад эти деньги.