Отсутствие собственников и претензии Москвы на нежилые помещения - загадка старого дома или ошибка в ЕГРП?
Данные в выписке ЕГРП на нежилые помещения показывают, что собственников у помещений нет, а город москва заявляет свои права на общее имущество и ссылается на некое право собственности зарегестриованное в 2016 году. Дом старый. Как такое может быть?
Может Вам стоит у них это спросить? Мы понятия не имеем ни что они Вам сказали, ни как Вы это поняли. Предполагать можно что угодно. Например, речь может идти о выморочном имуществе.
Спросить
Здравствуйте! В таком случае город москва не имеет НИКАКИХ прав требований в отношении имущества (сошлитесь на ФЗ РФ №122-ФЗ).
Спросить
Здравствуйте, Анна.
Такого быть не может. Если право собственности было зарегистрировано в 2016 году, сведения о правообладателе обязательно должны быть отражены в выписке из ЕГРП.
Спросить
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». А размер общей площади указанного помещения указывается в числителе доли в праве общей собственности на общее имущество. В соответствии с пунктом 2 статьи 37 ЖК РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение». Поэтому «изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме» в пункте 1 статьи 40 Жилищного кодекса РФ – это изменение числителей долей собственников не своих, а других (!) помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть для изменения числителей долей собственников других помещений необходимо их согласие.
Что дополнительно подтверждается положениями пункта 2 статьи 40 ЖК РФ «Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».
Согласно Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (пункт 5 статьи 15 ЖК РФ).
Количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (статья 48 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).
Просим Вас разъяснить, включается ли в размер общей площади помещения, который влияет на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений – членов товарищества собственников жилья:
1. Площадь балконов, лоджий, веранд и террас в жилом помещении в многоквартирном доме (право собственности на жилое помещение подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы).
2. Площадь гаражей, принадлежащих собственникам жилых помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного дома (право собственности на гаражи подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы).
3. Площадь крытых навесов-стоянок, принадлежащих собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, расположенных на придомовой территории (право собственности на навес-стоянку подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы как общая долевая собственность: 1/8 для каждого собственника жилого помещения (всего 8 стояночных мест)).
Земельный участок под домом и навесом-стоянкой является общим имуществом всех собственников жилья.
Всё очень просто, Михаил:
Приложение
к распоряжению Департамента
жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы
от 23 августа 2005 г. N 393
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПОДГОТОВКЕ И ПРОВЕДЕНИЮ ОБЩИХ СОБРАНИЙ
СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
§ 5. Определение доли в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом же доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.
Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной).
СпроситьТема: Общее имущество многоквартирного дома.
Вопрос: Какие еще могут быть аргументы, кроме статьи 36 ЖК РФ, того, что устройство отдельного входа в нежилое помещение при переводе жилого помещения в нежилое (крыльцо на придомовой территории, дверной проем в наружной стене) является фактом уменьшения общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и тем самым нарушаются права собственников квартир дома. Спасибо.
Сама статья это не аргумент, это законодательно закрепленная норма права, которая действует при наличии соответствующих фактов.
Главное подтверждение факта уменьшения долевой собственности. Для этого надо через БТИ произвести повторный замер территории и по данному акту, который будет подтверждать уменьшение долевой собственности. Далее в судебном порядке доказывать свои права.
Само знание и название статьи ничего не дает, ее нужно обосновать и доказать, т.к. всегда нужен юридический состав.
СпроситьПо решению суда признаны общим имуществом два нежилых помещения в выписке запись прежних собственников правообладателей прекращена отсутствует запись правообладателя общее имущество собственников дома по решению суда. ТСЖ не заявляет о своих правах собрания есть а в егрн нет.
Необходима Ваша консультация.
Ситуация: В подмосковном городе МКД сдан в 2014 году. В доме имеется технический этаж над последним жилым этажом с высотой потолков «в чернове» 2,16 м. (если не ошибаюсь, согласно ст.36 Жилищного кодекса – этот этаж входит в состав обще-долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений дома).
В январе 2016 года фирма-застройщик регистрирует право собственности на часть технического этажа, которое в документах уже значится как «нежилое помещение». («нарезка» по плану сделана так, чтобы не затрагивать инженерные коммуникации).
Примечание: По документам (поэтажный план) изменения в плане технического этажа сделаны в 2013 году, т.е. до официальной сдачи дома.
В феврале 2016 года нежилое помещение продано физическому лицу (одному из собственников квартиры в доме). Судя по цене сделки, в ней не учитывалась стоимость прав на земельный участок (примечание мое). Стоимость 1 кв.м составила всего 10 т. руб.!
Вопросы:
1. Правильно ли, что в данной ситуации, при продаже нежилого помещения, расположенного на техническом этаже жилого дома, стоимость этого помещения оценивается без каких-то прав на земельный участок (например, долевых, как в случае квартир или коммерческих помещений на нижних этажах)?
2. Когда в данной ситуации возникает право (и вид права) на земельный участок в отношении нежилого помещения, образованного (выделенного) на техническом этаже над последним жилым этажом жилого многоквартирного дома?
3. Поскольку технический этаж входит в состав общедолевого имущества, имел ли вообще право застройщик после сдачи дома выделять на техническом этаже «нежилые помещения» и оформлять их в свою собственность без процедуры общего «положительного» голосования всех участников долевого строительства жилого дома?
Назначение полученных ответов: для понимания юридического и нормативного обоснования метода расчета рыночной стоимости указанных нежилых помещений по состоянию на декабрь 2015 года – январь 2016 года.
Т.е. требуется выяснить: нужно ли учитывать в стоимости указанных помещений стоимость права долевой стоимости на земельный участок, или нет?
Примечание: в кадастровой выписке указана кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.01.2018 г. по цене 1 кв.м около 95 000 рублей, т.е. как за жилые помещения (за квартиру с муниципальной отделкой и комплектацией).
Рынка в сегменте аналогичных нежилых помещений (на верхних технических этажах) установить не удалось.
Здравствуйте, Виктор!
1. Совершенно правильно. Т.к в данном случае вообще сам собственник решает по какой цене продавать и что учитывать в цене сделки (ст. 209, 421, 454 ГК РФ)
2. Возникает в момент регистрации права собственности на это нежилое помещение. Т.е. "схема" возникновения права такая же как и при регистрации права на иные помещения, например, на квартиры.
3. Все зависит от того каким образом застройщиком был подготовлен проект. Есть площади общие, а есть те которые можно выделить как нежилые помещения, т.к. общими они не являются.
Поэтому однозначно утверждать что действия застройщика незаконны нельзя.
Учитывайте, что Росреестр тоже не зарегистрировал бы права на помещения которые являются общими, если бы они были таковыми.
Скорее всего по документам у застройщик все гладко.
Спросить
Здравствуйте Виктор!
Согласно положениям ЖК РФ, собственники всех квартир в равной мере обладают правом владения и пользования технических помещений.
Чтобы приватизировать чердак, придется основательно «попотеть», так как присвоение объекта повлечет за собой соответствующее уменьшение площади других жильцов.
Предстоит целая реконструкция, требующая согласия всех собственников, внушительного пакета документов и финансовых затрат.
Отсутствие согласия равносильно такому явлению, как самозахват, который повлечет за собой ответную реакцию уже не от соседей, а со стороны государства.
В вашем случае нарушение Законодательства РФ по полной программе.
Окончательное решение было принято жилищным комитетом.
Считаю, что необходимо писать жалобу в Прокуратуру для проведения проверок и установления нарушений.
Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"
Спросить
Это действительно так: согласно ст.36 Жилищного кодекса РФ – этот этаж входит в состав обще-долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений дома
1.Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Так как земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в этом доме, то стоимость этого нежилого помещения при продаже оценивается без каких-то прав на земельный участок После продажи нежилого помещения новый собственник согласно статьи 37 ЖК РФ приобретет право на земельный участок пропорционально размеру общей площади указанного помещения.
2..Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П
3. В описанной ситуации Застройщик поступил незаконно, потому что технический этаж это общедомовое имущество, а на использование общедомового имущества требуется решение общего собрания собственников помещений ст 44-46 ЖК РФ
Здесь имеет место и вина Росрестра в том, что он не изучил все юридические нюансы ситуации и зарегистрировал право собственности на это нежилое помещение.
Спросить
Здравствуйте Виктор
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
1. В силу ст.36 ЖК в оценку помещения должна входить и стоимость земельного участка
2. Право на земельный участок (долю) возникает после приобретения жилья в собственность
3. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик не имел право выделять в собственность часть техэтажа без согласия собственников МКД (ст.44-46 ЖК) и без узаконения переустройства помещения
Оценка стоимости при продажи части нежилого помещения не соответствующей действительности так же влечет ее недействительность
Спросить
Здравствуйте!
1. Дело в том, что стоимость нежилого помещения при продаже оценивается без каких-то прав на земельный участок. И в силу закона на основании ст.36,37 ЖК РФ после продажи нежилого помещения новый собственник приобретает право на земельный участок пропорционально размеру общей площади указанного помещения.
2.Возникает после приобретения жилья в собственность и её регистрации в установленном законом порядке.
3.На мой взгляд это незаконно со ситороны застройщика. Требовалось решение общего собрания участников долевого строительства жилого дома. Именно потому, что технический этаж входит в состав общедолевого имущества.
Спросить
Хочу обратить Ваше внимание, как я отметил в тексте, что, хотя дом и был сдан в 2014 году, но на поэтажном плане, изготовленном по состоянию на август 2013 года, эти помещения уже были прорисованы, и им присвоены номера. Допустим, что в соответствии с этим, проектно-строительную документацию он тоже успел поправить. Вроде как получается, что до сдачи дома застройщик вправе менять условия первоначальной Проектной Декларации? Верно? Но, если так, то застройщик, получается, ничего не нарушил, не считая того, что продал нежилые помещения по цене, на порядок ниже их действительной рыночной стоимости, которая должна была также учитывать и стоимость доли в общем праве на земельный участок (ведь это право, как Вы подтверждаете, "автоматически" возникает в момент регистрации перехода нежилых помещений в собственность нового владельца). Верно? Или в отношении помещений на техническом верхнем этаже имеются отличия?
СпроситьВ подвале МКД имеются нежилые помещения. При запросе в Федеральную службу Гос. регистрации и картографии о правопритязаниях на данные помещения был получен ответ, что они (правопритязания) отсутствуют. Позже на запрос в муниципалитет Земельных отношений, получен ответ, что на данное помещение зарегистрировано право собственности спустя четыре месяца, после того, как было получено уведомление из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. без согласия собственников жилья в МКД. Возможно ли проведение регистрации права собственности нежилых помещений без согласия собственников жилья,.?
Возможно ли проведение регистрации права собственности нежилых помещений без согласия собственников жилья ,.? - нет. (ст.44-48 ЖК РФ)
Спросить
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Исходя из изложенного выше согласие собственников должно быть получено на общем собрании
Спросить
Здравствуйте. Запросите в УК все данные о продаже данных помещений и при их получении и наличии оснований, оспорьте их в суде. Если потребуется помощь, звоните.
СпроситьЗастройщик в нашем многоквартирном доме продает колясочные (на каждом этаже имеется помещение в 4 квадрата у лифтовой. Имеется выписка из ЕГРН, что да данное помещение было приобретено представителем застройщика и сам застройщик собственник. Основание на право собственности - разрешение на ввод в эксплуатацию (в котором ни слово о колясочных и нежилых помещениях).
В выписке ЕГРН помещение числиться как нежилое и как "Индивидуальная колясочная №". Но в проектной декларации имеется запись что, "нежилые помещения отсутствуют", при этом " общая площадь нежилых помещений" проставлена в 120 кв (ровно те 30 колясочных по 4 квадрата).
Могут ли жильцы в будущем (после продажи данного помещения новому собственнику) претендовать на него? Как обезопасить себя и какие документы еще следует запросить чтобы понять, не отжал ли Застройщик незаконно общедомовую площадь и пытается ее теперь продать.
У меня есть на первом этаже в доме четырехкомнатная квартира. Я хочу отделить одну комнату и перевести её в нежилую, ту которая выходит на улицу, и соответственно начать в ней свой бизнес. Возможно ли это? я вот статью вычитал. И решил проконсультироваться. Если нельзя перевести то как можно это обойти
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Уважаемый Артем, Ваша мысль интересна и оригинальна. Из анализа указанной ваши статьи следует, что 1 комнату можно ПОПРОБОВАТЬ выделить и перевести в нежилое помещение. В ранних комментариях к ЖК РФ есть сведения о том, что если комната является частью жилья, но ее возможно сделать отдельным помещением, не затрагивая права третьих лиц, ее возможно перевести в нежилое. Однако при этом необходимо соблюсти следующие условия:
1. Квартира должна быть на 1 этаже (соблюдено)
2. Вы должны быть полноправным собственником данной квартиры или получить письменное согласие остальных собственников (соответственно неприватизированая квартира отпадает)
3. Вы должны разработать черновик проекта перепланировки, который предусматривал бы обустройство отдельного входа и заделывание внутреннего входа в комнату - по пожарной безопасности (обязательно) Сразу же возникает вопрос о санузле.
4. С этим проектом Вам необходимо обратиться в Архитектурное бюро (департамент строительства, имущественных отношений и т п в администрации города) и предварительно его согласовать. Если все нормально, но арх. бюро сделает проект по Вашим данным. Данный проект нужно будет согласовать с различными службами, как-то МЧС, санитарно-эпидемеологическая станция, жильцы дома/ТСЖ/управляющая компания.
5. Далее Вы подаете документы в департамент/комитет по имуществу:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Также рекомендую подумать над следующим:
1) Возможно, Ваш бизнес можно вести без перевода квартиры в нежилое помещение? Если планируется не магазин или какое-то другое дело, связанное с посещением людьми.
2) Учтите, что в случае удачного перевода комнаты в нежилое помещение Вам придется делать на оставшуюся трехкомнатную квартиру все документы заново, как на вновь созданное помещение.
СпроситьБТИ отказывается выдавать техпаспорт на нежилое помещение для индивидуального пользования (в подвальном помещении что то вроде чулана для не нужных вещей) ссылаясь на то, что это общее имущество жильцов и вообще на такие помещения не выдаем техпаспорта. У меня есть выписка о праве собственности (выписка ЕГРН), акт приема-передачи от застройщика, договор долевого участия этого помещения, проектная декларация распечатанная с сайта застройщика о том что это помещение не входит в собственность общего имущества жильцов. Достаточно ли этого для получения техпаспорта? Правомерны ли действия БТИ и что мне делать в данной ситуации?
Судя по вышеперечисленным документам, которые имеются у вас на руках – вы являетесь собственником этого помещения. Исходя из этого, вы имеете право получить технический Паспорт На данное помещение.
СпроситьВОПРОС О ЛЬГОТЕ ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО. ПЕНСИОНЕРУ, СТАРШЕ 80 ЛЕТ, ПРИШЕЛ НАЛОГ НА НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ (СТОИМОСТЬ ИНВЕНТАРИЗАЦИОННАЯ). в ИЗВЕЩЕНИЕ ЭТО ПОМЕЩЕНИЕ КЛАССИФИЦИРУЮТ, КАК "ИНЫЕ СТРОЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ И СООРУЖЕНИЯ." ЕСТЬ ТЕХ. ПАСПОРТ ЭТОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ГДЕ УКАЗАНО - НАЗНАЧЕНИЕ: НЕЖИЛОЕ, ИСПОЛЬЗОВАНИЕ: МАСТЕРСКАЯ. МОЖНО ЛИ НА ОСНОВАНИИ ТОГО, ЧТО ЭТО МАСТЕРСКАЯ, ПРОСИТЬ НАЛОГОВУЮ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЛЬГОТЫ - ОСВОБОДИТЬ ОТ УПЛАТЫ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВА ПО ЭТОМУ ПОМЕЩЕНИЮ (В СОБСТВЕННОСТИ ДРУГИХ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НЕТ).
Уважаемая Ольга
Да можно по данному предназначению помещения просить применить льготу по оплате налога на имущество, согласно ст.407 НК РФ
УДАЧИ вам и всего хорошего.
Спросить
