Эта процедура известна в среде уволившихся военнослужащих как «обналичивание сертификата».

₽ VIP

Я (военнослужащий запаса), моя жена, моя совершеннолетняя дочь и мой несовершеннолетний сын (8 лет) в 2010 году на сертификат, полученный от МО РФ, через фирму приобрели квартиру и продали ее. Эта процедура известна в среде уволившихся военнослужащих как «обналичивание сертификата».

На полученные от «обналичивание сертификата» деньги в этом же году мы приобрели другую квартиру по избранному месту жительства в равных долях на троих членов семьи: меня, жену и сына (совершеннолетнюю дочь в состав собственников этой квартиры включать не стали). Я, жена и сын имеем три свидетельства о долевой собственности (по 1/3 части на каждого).

В этом же 2010 году я оформил на себя еще два свидетельства о собственности на вторую квартиру и на часть третьей квартиры, доставшиеся мне по наследству. Таким образом, помимо 1/3 доли первой квартиры (полученной после «обналичивания сертификата») я имею свидетельство о собственности на вторую квартиру (я там один собственник всей квартиры) и свидетельство о собственности на часть третьей квартиры (в ней я собственник части квартиры).

Жизнь сложилась так, что мы ошиблись в выборе города проживания и вынуждены будем в этом 2011 году переехать на постоянное место жительства в другой город (не в тот где приобрели квартиру за «обналиченные за сертификат» деньги и получили в наследство квартиры), в связи с этим необходимо будет продать две имеющиеся у нас квартиры (первую и вторую), чтобы купить две квартиры в другом городе (часть третьей квартиры пока продавать не планируем). Продажу двух квартир и покупку других двух квартир мы планируем произвести в этом (в крайнем случае в следующем) году. Мне видится следующий способ решения этого вопроса.

В этом году мы подаем налоговую декларацию о продаже квартиры при «обналичивании сертификата» в 2010 году. В этой декларации мы сошлемся на подпункт 1 пункта 1 статьи 220 части 2 НК РФ (Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов …) То есть представив в налоговой декларации копии договоров на покупку и продажу квартиры при «обналичивании сертификата» (разница между продажей и покупкой не предусматривает получения прибыли), мы не будем платить налог. При этом мы не будем просить предоставить нам налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 части 2 НК РФ на покупку квартиры, которая приобреталась на деньги, полученные после обналичивания сертификата (так как этот налоговый вычет предоставляется один раз и он нам потребуется в дальнейшем).

Далее мы с сыном подарим жене по 1/3 наших долей в квартире, приобретенной за деньги от «обналичивания сертификата», сделав жену единственной собственницей этой квартиры. Чтобы это разрешили сделать органы попечительства (так как сын несовершеннолетний и не имеет больше в собственности жилья), я в свою очередь подарю сыну долю от своей полученной в наследство части третьей квартиры (по площади не меньшую 1/3 части, которую сын будет дарить матери). Таким образом, я стану единственным собственником квартиры, полученной по наследству, жена станет единственным собственником квартиры, приобретенной нами за деньги от «обналичивание сертификата», а сын будет иметь долю собственности в третьей квартире (1/2 долю в которой я получил по наследству) и права сына, как несовершеннолетнего, не будут ущемлены. При этом, поскольку дарение было между членами семьи и (или) близкими родственниками, налогами такие доходы не облагаются (Глава 23 ст 217 части 2 НК РФ).

В этом году мы с женой продадим принадлежащие нам две квартиры и купим (каждый на себя) две квартиры в другом городе (по цене большей чем проданные квартиры, то есть прибыли не получим). В 2012 году при подаче декларации по факту продажи 2-х квартир в 2011 году, мы с женой используем право на получение налогового вычета по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 части 2 НК РФ (в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов: на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры…). При этом мы с женой также не должны будем платить налог.

Дарение долей квартиры мною и сыном в пользу жены имеело целью сделать по одному собственнику на одну квартиру, так как подпункт 2 пункта 1 статьи 220 части 2 НК РФ предполагает возможность получения налогового вычета только один раз в жизни с одного объекта недвижимости.

Таким образом мы планируем решить наш жилищный вопрос, сократив до минимума (по сути совсем исключив) наши налоги (заменяя налоговые вычеты взаимозачетами).

Так как я в этом деле являюсь полным дилетантом и не знаю всех возможных «подводных камней», да и самого НК РФ тоже не знаю, тем более разного рода инструкций и разъяснений, прошу Вас:

1. Провести профессиональную экспертизу описанного мною плана действий на предмет соответствия его действующему законодательству, оценить реальность реализации этого плана на практике;

2. Если на Ваш взгляд мой план представляется Вам неоптимальным, предложить свой способ законного решения описанного мною вопроса с точки зрения минимизации налогообложения меня и моей семьи.

3. Правильно ли я понял возможность и механизм последовательного предоставления двух типов налоговых вычетов (один - по подпункту 1 пункта 1 статьи 220 части 2 НК РФ, второй - по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 части 2 НК РФ), не взимоисключают ли эти типы налоговых вычетов друг друга, не теряется ли право на получение налогового вычета по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 после получения взаимозачета по подпункту 1 пункта 1 статьи 220, то есть не закралась ли здесь принципиальная ошибка?

4. Если план действий в целом будет Вами одобрен, буду особо благодарен Вам за разъяснения тех аспектов (нюансов, «подводных камней»), которые на Ваш взгляд я не учел и не предусмотрел.

Заранее благодарен Сергей Как сократить налогообложение при продаже-покупке квартир.