Какие нормы законодательства применять, если купленное нежилое помещение имеет недостатки общего имущества, которые не исправил застройщик, а собственник является арендатором объекта?

398₽ VIP

Здравствуйте, продавец уже принял здание по акту у застройщика. Он таким образом согласился с явными недостатками и принял работы. В вашем случае можно требовать только от продавца, однако вам нужно будет доказать. Что при покупке имущества вы не знали об этих недостатках.

ГК РФ Статья 503. Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества

(в ред. Федерального закона от 25.10.2007 N 234-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать:

замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;

соразмерного уменьшения покупной цены;

незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;

возмещения расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае обнаружения недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их (продовольственные товары, товары бытовой химии и тому подобное), покупатель по своему выбору вправе потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены.

3. В отношении технически сложного товара покупатель вправе потребовать его замены или отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы в случае существенного нарушения требований к его качеству (пункт 2 статьи 475).

4. Вместо предъявления указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

5. При отказе от исполнения договора розничной купли-продажи с требованием возврата уплаченной за товар суммы покупатель по требованию продавца и за его счет должен возвратить полученный товар ненадлежащего качества.

При возврате покупателю уплаченной за товар суммы продавец не вправе удерживать из нее сумму, на которую понизилась стоимость товара из-за полного или частичного использования товара, потери им товарного вида или подобных обстоятельств.

6. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если законами о защите прав потребителей не установлено иное.

Здравствуйте.

Вы вправе расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества.

Предъвить претензию застройщику Вы не можете, так как Вы - ненадлежащее лицо.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Доброго времени Сергей!

От покупателя. Он вам передал ненадлежащее имущество

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 557]

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Актуальный текст Гражданского кодекса ч.2 на сайте «Консультант Плюс»

Здравствуйте. А Вы зря отвергаете нормы 214-ФЗ и нормы ГК РФ о договоре подряда. Для того, чтобы предъявлять претензии в Вашем случае, не обязательно нужно быть стороной по договору. Вы являетесь правопреемником такой стороны.

у собственника (не у застройщика), а продавец его принял по акту и ДДУ у застройщика

Именно этого и достаточно в Вашем случае. Для "чистоты эксперимента" можете заключить с продавцов договор уступки права требования (цессии). Застройщика уведомить о состовшемся переходе права - ст. 382 ГК РФ. Кроме того, в данном случае, применимы общие положения об обязательствах - ст. 309-310 ГК РФ.

Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

Ст. 7 Закона N 214-ФЗ устанавливает обязательный пятилетний гарантийный срок для зданий, построенных как объекты долевого строительства, а также специальные правила защиты прав участников долевого строительства. Способы защиты, предложенные п. 2 ст. 7 указанного Закона, очевидно неприменимы к данной ситуации (Вы как покупатель не жилого помещения не являетесь участником долевого строительства). Однако это не означает, что невозможно применить правило о гарантийном сроке, в течение которого допустимо выявление скрытых недостатков, т.к. запрета на применение гарантийного срока к объекту долевого участия в случае смены собственника квартиры Законом не установлено.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ

АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

Вы действительно не можете обратиться к застройщику с подобными требованиями, но вы можете договориться с собственником о том, что будете действовать от его имени (по доверенности).

При этом, в иске следует указывать о том, что выявленные недостатки обнаружились уже после подписания акта приема-передачи.

Ссылаться следует на ст.ст. 7, 8, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 18, 19 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"

Здравствуйте, Сергей! Что такое дренажная труба? Ливневая канализация?

Вами куплено нежилое помещение по договору купли-продажи. Все недостатки, которые Вы описали, они были видимыми или скрытыми? Ваше нежилое помещение находится в офисном здании или в многоквартирном доме? Если в многоквартирном доме, то какой способ его управления?

Вы не являетесь стороной договора долевого участия, поэтому требования к застройщику предъявить Вы сможете только по скрытым капитальным недостаткам помещения, доказав, что данные недостатки общего имущества нарушают Ваши права.

Если же помещение находится в многоквартирном доме, и он управляется управляющей организацией, то необходимо направить претензию и управляющей компании.

Три предполагаемых лица, к которым можно предъявить претензии - застройщик, продавец и управляющая организация. При неудовлетворении претензии, иск в суд может быть заявлен о возмещении ущерба (если есть), о понуждении к выполнению обязательства. Ссылаться при этом можно на ст.ст. 11-12; 1064 ГК РФ.

Ориентироваться надо на гарантийный срок установленный законом на обьеты капитального строительства, который составляет 5 лет и не может быть уменьшен, но может быть увеличен по соглашению сторон. Гарантийный срок относится к обьекту капитального строительства и гарантийные обязательства связаны с обьектом недвижимости, а не сличностью владельца, то есть пре переходе прав на обьет, покупатель покупая недвижимость, в том числе и приобретает гарантийные обязательства застройшика по данному обьекту. Насчет Закона "Защиты прав потребителей"",не совсем ясно, но похоже, что он не действует, так как приобреталось для коммерческого использования а не для личного потребления покупателя... Гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (ст. 722 ГК РФ). Если же на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня, когда результат выполненной работы был принят или должен быть принят заказчиком, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота (п. 2 ст. 724 ГК РФ).

От собственника можете только требовать. А не от застройщика. Поэтому закон о долевом строительстве не применим.

Можете признать сделку недействительной.

Если продавец скрыл этот факт.

ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Застройщик ничего Вам не должен.

Вы купили не у него.

Ст. 475 ГК РФ указывает:

"Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара."

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьему лицу.

Поэтому, в данном случае Вам можно сослаться на норму о применении гражданского законодательства (ст.ст.309, 721-724 ГК РФ, 214-ФЗ) по аналогии и предъявить требования к подрядчику (застройщику).

Статья 6 ГК РФ. Применение гражданского законодательства по аналогии

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

См. судебную практику по этому вопросу: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 февраля 2013 г. N Ф 07-329/13 по делу N А 05-9640/2011 (www.garant.ru

Елена Алексеевна спасибо, Вы написали: "А Вы зря отвергаете нормы 214-ФЗ и нормы ГК РФ о договоре подряда. Для того, чтобы предъявлять претензии в Вашем случае, не обязательно нужно быть стороной по договору. Вы являетесь правопреемником такой стороны".

Можете сослаться на норму закона, которая определяет это моё правопреемство?

Игорь Анатольевич, спасибо за Вашу ссылку: "См. судебную практику по этому вопросу: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 февраля 2013 г. N Ф 07-329/13 по делу N А 05-9640/2011 (www.garant.ru"

Цитатами из этого судебного акта оперирует и Мингазов Юрий Саитгареевич, Вам тоже отдельное спасибо.

Вот эта цитата, отвечающая на мой вопрос:

"Довод ответчика о том, что гарантийные обязательства он нес только перед ООО "Альтаир" как заказчиком по строительству, в силу чего Общество является ненадлежащим истцом по настоящему делу, правомерно и обоснованно судами отклонен как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Действующее гражданское законодательство действительно прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости.

Вместе с тем, по смыслу вышеприведенных норм права, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью их владельца.

На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может, как правильно отметил апелляционный суд, исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство подрядчика (застройщика) устранить их.

Как верно указал апелляционный суд, в данном случае нормы статей 723, 755 ГК РФ применяются по аналогии.

При таких обстоятельствах отсутствие между сторонами договорных отношений не является, вопреки утверждению подателя жалобы, основанием для отказа истцу как собственнику спорного объекта недвижимости в удовлетворении требования об устранении строительных недостатков в пределах установленного Договором гарантийного срока, предъявленного к подрядчику, осуществлявшему строительные работы" ГАРАНТ. РУ: www.garant.ru