Земельный участок у меня находится в аренде сроком на один год.

Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Оно не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.); все они будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями. Виновные в самовольном строительстве, изменении архитектурного облика объекта несут также административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.

Данная норма различает два случая признания права собственности на самовольную постройку судом: за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Сложнее разрешить вопрос, когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке. Порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определен. Здесь возможны две ситуации: земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц; земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.

В первом случае истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки. Судебная практика исходит из того, что такими доказательствами могут быть не только решения, принимаемые в порядке ст. 32 Земельного кодекса РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления предоставить земельный участок под самовольной постройкой. В частности, уполномоченный орган может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1997. N 10).

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

По иску, заявленному лицами, не имеющими на период возведения самовольной постройки права на земельный участок либо на расположенные на нем строения, правовое значение имеют обстоятельства, связанные с получением согласия собственника строения на осуществление пристройки, реконструкцию этого строения либо согласия собственника (владельца, пользователя) земельного участка на возведение постройки на данном участке. Эти лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.

Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное его решение противоречило бы ст. 8 Земельного кодекса РФ.