Правильное оформление сделки при покупке недвижимости с заниженной стоимостью и некорректными условиями продавца

В случае признания сделки недействительной по иску заинтересованных лиц Вам вернется только та сумма, которую Вы оплатили по условиям договора, т.е. меньше, чем на самом деле.

Если что потом случится сможете вернуть деньги только в размере указанном в договоре. Например если через суд у вас отсудят недвижимость.

Здравствуйте. Все риски на вас. Эта сделка выгодна только для продавца. Уплата налогов. Покупатель такого жилья не сможет получить вычет на всю сумму, которую он получит в ходе сделки. Он сможет претендовать только на те денежные средства, которые прописаны документально. Не рекомендую такую сделку или подстраховаться дополнительным соглашением.

А так. Признают сделку недействительной и Вам должны будут вернуть сумму в договоре. И всё. А это запросто, вдруг банкротство..

Если сделка по каким-то причинам сорвется, будет признана недействительной и т.д., а деньги вы уже отдадите, причем большие чем по договору, то можно потерять разницу, так как по документам-то вы заплатили меньшую сумму, чем по факту.

Покупайте недвижимое имущество только через ячейку/аккредитив/депозит нотариуса. Это вас, как покупателя обезопасит.

Решать в любом случае вам. Поймите, сделка должна быть выгодна обеим сторонам. Если вы укажете в договоре меньшую сумму, то какая выгода для вас - никакой. Только риски. Для продавца же выгода очевидна.

Отпустите с миром продавца и покупайте недвижимость с более порядочным продавцом.

Хотите потерять разницу в деньгах, то это ваше право. Часто продавец занижая суммы в договорах наживается на таких покупателях.

Добрый день.

Никаких дополнительных плат, кроме указанных в договоре быть не может.

Если продавец не отстаёт посылайте его в суд.

Не совсем понятно о каком договоре идёт речь. Договор купли продажи Вы получаете после регистрации перехода права в регистрационной палате.

А почему у вас нет на руках ДКП? Договор составляется всегда по числу сторон сделки... вы документы в Росреестр сдали? Ничего платить не требуется. И объяснять ничего не нужно.

ДКП продавец попросил, для предоставления в налоговую, так как он не зарегистрировал продажу квартиры, он сказал, пока мы покупатели не оплатим налог, с продажи его квартиры, тогда он нам вернёт договор. А полиция в этом случае поможет?

Все мы купили и договор купли продажи есть и выписка из реестра есть, что мы собственники квартиры, просто продавец попросил для предоставления в налоговую службу договор купли продажи, чтобы зарегистрировать продажу квартиры, спустя 8 месяцев.

Здравствуйте.

Стоимость должна быть по факту.

Олеся, добрый день! В связи с чем просят сумму больше указать? Включают в сумму оплату услуг риэлтора? В любом случае все деньги поступят вам на счет в том размере, в котором указано в договоре купли-продажи.

Самый простой способ в данной ситуации включить в договор купля-продажа Согласно статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации реальную стоимость. В этом случае при расторжении будет возвращена именно эта сумма, а продавец будет должен по договору перечислить вам.

Здравствуйте, в данном случае можете заключить как договор поупки мебели, при условии заключения договора купли-продажи квартиры, мебель якобы покупаете.

ГК РФ Статья 157. Сделки, совершенные под условием

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 157 ГК РФ >>>

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Оформите данные средства договором займа, установите неустойку за просрочку возврата денег в соответствии со ст. 330 ГК РФ. Нотариальное удостоверение не требуется.

Артур, чтобы Вам совместить эти условия, то возможно оформить нотариальное обязательство согласно статьи 307 ГК РФ понятие обязательства:

1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В обязательства мы можете указать, что после заключении договора продавец, обязан будет вернуть Вам определенную сумму, согласно которой Вы в дальнейшем будете иметь право в случае не исполнения обратиться в суд о взыскании денежных средств.

Только оформление займа возможно при данных обстоятельствах.

Конечно, если покупатель согласится на такой вариант (безденежный при заключении договора).

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) = в соответствии с частью 1 статьей 807 ГК РФ.

Что касается обстоятельств при несостоятельности в реальности договора ипотеки, то... никаких гарантий для возврата не предусмотрено

Кроме обращения в полицию.

Или договор займа, если это юр.лицо, на 300 т.р.,либо договор ипотеки и купли продажи заключать на реальную сумму покупки жилья 1800 т. р,в противном случае можеите проехать мимо денег.

ГК РФ Статья 807. Договор займа

(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

2. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса.

3. Если займодавец в силу договора займа обязался предоставить заем, он вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленный заем не будет возвращен в срок.

Заемщик по договору займа, в силу которого займодавец обязался предоставить заем, вправе отказаться от получения займа полностью или частично, уведомив об этом займодавца до установленного договором срока передачи предмет.

Никакого займа по ст.807 ГК РФ у вас нет. Деньги в натуре вами не передавалисьв долг. Такой договор фиктивный и ничтожный и легко может быть оспорен в суде.

Расторжения сделки тоже не может быть. Так как банк по ипотеке проверяет все условия под лупой и не допустит его расторжения. Тк квартира у нег в залоге.

А ваш" договоренности" с продавцом, скорее, похожи на обман банка. И стремление назаконо обогатиться. Ст.1102 ГК РФ

Таково мое мнение, не обсессудьте, нравится оно вам или нет.

ДОговор займа подпишите (ст. 807 ГК РФ). Либо расписку. Но лучше чтобы все конечно было официально.

Расписка (как дополнение к договору) не поможет, если будет судебное разбирательство по расторжению договора и возврату оплаты за квартиру, сумму договора нужно указывать в договоре (ст. ст. 421 ГК)

Да, возьмите расписку, это обезопасить Вас.

Согласно со.196 гк РФ, он может подать в суд в течении 3 лет.

Все правильно, в последующем можно признать сделку недействительной и потребовать возврат земельного участка. Размер суммы, подлежащей возврату будет определяться исходя из цены договора купли продажи.

Не рискуйте, составляйте расписку, которая послужит в последующем

Оспорить дог. КП он может в течение года, возмите расписку, для большей уверенности заверте ее нотариально.

Уважаемый Олег Викторович.

Одно из мошенничество в сфере недвижимого имущества имеет именно основу недостоверного указания цены в договоре купли-продажи. И покупатель не платит налоги при покупке земли, налог платит продавец, а покупатель, в определенных случаях, может иметь налоговый вычет на определенную сумму, которая тоже зависит от указанной суммы сделки.

Так вот смысл мошенничества при недостоверном указании стоимости жилья состоит в том, что после совершения сделки находятся основания для её расторжения через суд. А суд в свою очередь при вынесении решения о возврате денег за квартиру покупателю, указывает сумму из договора. И получается таким образом у продавца большой плюс. Реально продал за два млн. в договоре указал 1 млн. , который потом и возвратил. Прибыль 1 млн.

Если Ваш продавец отказывается выдать расписку, лучше с ним не связываться.

Составьте отдельный договор займа,на разницу между уплаченной и указанной в договоре,укажите срок действия договора 3 года,основание его для предьявления-расторжение договора купли продажи участка...

Составьте отдельный договор займа,на разницу между уплаченной и указанной в договоре,укажите срок действия договора 3 года,основание его для предьявления-расторжение договора купли продажи участка...

Олег Викторович, добрый день!

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности составляет три года.

А чтобы обезопасить себя от того, что при расторжении договора купли-продажи или признании его недействительным Вам могут вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи, дополнительно к данному договору следует заключить договор купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка (либо каких-либо хоз.построек на нём, не являющихся недвижимыми вещами). Такой договор не подлежит гос. регистрации, он заключается только между Вами на сумму занижения цены.

В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка или признании его недействительным Вы сможете вернуть не только денежную сумму, указанную в нём, но и денежную сумму, указанную в дополнительном договоре, о котором сказано выше.

пишите заявление в полицию

Как правило по условиям договора с агентством недвижимости на риэлторские услуги заказчик обязуется не продавать объект лицам вне данного договора (т.е. только тем, кого предложит исполнитель) и не расторгать договор досрочно. За нарушение условий договора устанавливается штраф. Отправляйте в суд, в суде заявите о кабальной сделке, взыскиваемая сумма будет существенно снижена.

Ольга если задаток большой то это уже и не задаток а аванс...если вдруг откажитесь покупать..задаток не возвращается ..имейте в виду.....соглашение оформляется не сложно...соглашение !продавец такой паспорт принял в качестве задатка в обеспечении договора о продаже дома номер ...улица город от покупателя ФИО паспорт...сумму в количестве ...и сумма прописью.....подпись скажите ч то бы продавец написал своей рукой свою фамилию имя и отчество т дата..

Уважаемая Ольга!

Задаток и залог - различные способы обеспечения обязательства по договору. Очевидно, вы имеете ввиду все-таки задаток.

Я вообще не советую писать слово «задаток» в подобных случаях.

Необходимо заключать предварительный договор купли-продажи, в котором указывать санкции (ответственность сторон) в соответствии со ст.ст. 381 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), не ссылаясь на номер этой статьи.

Суды почти всегда «соглашение о задатке» трактуют в соответствии с ч.3 ст. 380 ГК РФ, как аванс.

Я составляю договоры, аналогичные нижеприведенному. Последствия такие же как при задатке, и ни один суд не придерется:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР No. ____

купли - продажи недвижимого имущества

ст.Брюховецкая "_____"______________ 2005 г.

________________________________________________________________________, далее именуем__ "Сторона-1", действующий __________________________________________________, с одной стороны, и Матвейчук Элеонора Васильевна, далее именуемая "Сторона-2", действующая от своего имени, с другой стороны, по результатам проведенных переговоров заключили следующий договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли - продажи недвижимого имущества, который будет заключен в последующем.

1.2. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли - продажи летней кухни площадью ___________________ и земельного участка площадью ______кв.м (далее - "основной договор"), расположенных по адресу: Краснодарский край, ст. Брюховецкая, ул. Кубанская, д. 7б (далее именуемое «имущество»), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 - Покупателем.

1.3. Указанное в п. 1.2 настоящего договора имущество принадлежит Стороне-1 на праве собственности на основании ___________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. По договоренности между сторонами цена имущества, по которой оно должно быть продано Стороне-2, составляет 250 000 руб. (Двести пятьдесят тысяч рублей).

2.2. Сторона – 2 предварительно оплачивает в счет причитающихся с нее по основному договору платежей 50 000 руб. (Пятьдесят тысяч рублей) в момент подписания настоящего договора.

2.3. Оставшаяся часть стоимости имущества будет оплачена Стороной-2 при подписании основного договора. При заключении сторонами основного договора указанная в п. 2.2. настоящего договора сумма засчитывается в счет оплаты стоимости имущества.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона-1 обязуется:

3.1.1.В срок до ___________________2005 г. закончить регистрацию своего права собственности на указанное в п. 1.2 настоящего договора имущество и оформить все документы, необходимые для составления основного договора и его регистрации в Отделе по Брюховецкому району Главного управления Федеральной регистрационной службы РФ по Краснодарскому краю.

3.1.2. Подготовить проект основного договора, соответствующий требованиям законодательства РФ, лично или посредством услуг третьих лиц и сообщить Стороне-2 не позднее, чем за 5 дней до дня подписания договора о времени и месте подписания основного договора.

3.1.3. К моменту заключения основного договора и передачи Стороне-2 имущества сохранить его в таком же состоянии, в котором оно находится в момент подписания настоящего договора.

3.2. Сторона-2 обязуется:

3.2.1. Предоставить ксерокопию своего паспорта для составления проекта договора.

3.2.2.Явиться лично с паспортом (или направить представителя, действующего на основании доверенности) для подписания основного договора во время и в то место, которые укажет Строна-1.

3.2.3. В день подписания основного договора оплатить Стороне-1 оставшуюся сумму, подлежащую оплате по основному договору в размере 200 000 руб. (Двести тысяч рублей).

4. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

4.1. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 сентября 2005 г.

4.2. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении имущества, указанного в п. 1.2 настоящего договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.В случае неисполнения договора по вине Стороны-1,она обязана уплатить Стороне-2 100 000 руб. (Сто тысяч рублей).

Под виной Стороны-1 понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли - продажи имущества, а также нарушение п.п. 3.1.1 – 3.1.3 и 6.3 настоящего договора.

5.2.В случае неисполнения договора по вине Стороны-2 ,она обязана уплатить Стороне-1 50 000 руб. (Пятьдесят тысяч рублей). При этом сумма, уплаченная Сторной-2 при подписании договора в соответствии с п.2.2. настоящего договора, засчитывается в счет оплаты этого штрафа.

Под виной Стороны-2 понимается отказ или уклонение от подписания договора купли - продажи имущества и других документов, необходимых для сдачи договора на регистрацию и регистрации перехода права собственности, отказ от окончательного расчета по основному договору, а также нарушение п.п. 3.2.1 –3.2.3.настоящего договора.

5.3.Сторона, не исполнившая обязанности по настоящему договору, должна возместить другой стороне причиненные этим неисполнением убытки в части, превышающей 50 000 рублей, не позднее 10 дней со дня предъявления ей такого требования с приложением документов, подтверждающих причинение убытков в связи с неисполнением обязательств по настоящему договору.

5.4. При заключении основного договора по вине какой-либо из сторон позднее срока, указанного в п. 4.1 настоящего договора, с виновной стороны взыскивается пеня в размере 0,01% от цены имущества, указанной в п. 2.1 настоящего договора за каждый день просрочки.

5.5. В случае отказа Отдела по Брюховецкому району Главного управления Федеральной регистрационной службы РФ по Краснодарскому краю в регистрации договора купли - продажи имущества (основного договора) и права собственности за Стороной –2 на указанное в п. 1.2 настоящего договора имущество (или приостановки регистрации), Сторона-2 вправе требовать расторжения договора и возврата всей стоимости имущества, а также убытков, понесенных в этой связи, а Сторона -1 обязана расторгнуть договор и вернуть Стороне-2 всю стоимость имущества и сумму убытков, документально подтвержденную Стороной-2 в течение 10 дней со дня предъявления такого требования Стороной-2.

5.6. Сторона-2 вправе передать свои права по настоящему договору третьим лицам, известив об этом Сторону-1.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 1 октября 2005 г.

6.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

6.3. Сторона-1 гарантирует, что до заключения настоящего договора имущество никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона-1: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,

Место жительства: __________________________________________________________.

Сторона-2: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,

Место жительства:___________________________________________________________.

Сторона-1:

____________________________________________________________________________ Сторона-2:

Настоящий договор подписан и сумма, указанная в п.2.2. договора, оплачена Стороной –2 Стороне-1 в присутствии:

_____________________________________________________________________________

Если надумаете все-таки составлять соглашение о задатке, то оно составляется в простой письменной форме. Нотариального удостоверения не требуется, Свидетельские показания значения не имеют. Нужно, чтобы лицо, которое получило деньги, написало собственноручно сколько получило, от кого, когда, за что.

Например:

РАСПИСКА

Ст.Брюховецкая «____» _________________ 2005 г.

Настоящая расписка выдана мной, Бикус Ириной Александровной, владелицей паспорта 03 05 059320, выданного 15.01.2004 года ОВД Брюховецкого района Краснодарского края, зарегистрированной по адресу: ст. Брюховецкая, ул. Кирова, д.219 в том, что я 8 декабря 2005 года получила 50 000 руб. (Пятьдесят тысяч рублей) от Матвейчук Элеоноры Васильевны, зарегистрированной по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Пролетарская, д.12, кв.39 в счет оплаты стоимости летней кухни с хозпостройками и земельным участком по адресу: ст. Брюховецкая, ул. Кубанская, д.7б согласно п.2.2 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от «___»»_____2005 г.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

С уважением, юрист Денис Г. Габдрахманов!

Ирина Викторовна, добрый день!

Вы защищены законом. Если не освободит квартиру вовремя, Вы сможете их выселить в судебном порядке . Ст. 304 ГК РФ.

Всего доброго,

подписывайте договор о передаче денег, ничем не рискуете, акт-приема передачи подписывайте вместе с передачей денег

выселите в суд порядке (ст 209 ГК РФ 30,31 ЖК РФ)

Никогда не платите деньги вперёд, могут обмануть.

Платёж только после регистрации сделки в Росреестре согласно ст. 8.1 ГК РФ: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом."

Случаи бывают разными - потеряют Вашу выручку и не пойдут в Росреестр. Вот плясать будете...

Ни денег, ни квартиры.

При подписании договора купли-продажи как правило подписывается передаточный акт, в котором указывается, что квартира освобождена как от притязаний третьих лиц, так и "физически", то есть в ней уже никто не проживает. В то же время подписанием передаточного акта подтверждается и факт получения денежных средств.

Наиболее правильно, если денежные средства, передающиеся по договору, будут размещены в банке по договору банковской ячейки, цена договора как правило от 2,5 до 5 тыс. рублей. Доступ к ячейке в договоре прописывается только для обеих сторон одновременно и при предъявлении свидетельства о регистрации права, а также предоставлении выписки из домовой книги "о физическом освобождении" квартиры и снятии с регистрационного учета. Таким образом и продавец и покупатель будут уверены в надлежащем исполнении условий договора, а после проверки их соблюдения Продавец заберет свои деньги.

Во всех остальных случаях (в том числе и в Вашем случае) гарантировать соблюдение прав Покупателя никто не сможет.

К договору купли продажи можно оформить как передаточный акт, где указать:

1. Продавец и Покупатели произвели осмотр Объекта. Объект свободен. Вещи Продавца вывезены.

2. Продавец и Покупатели удостоверили следующие факты:

• Объект находится в исправном техническом состоянии, как и при первичном осмотре;

• У Покупателей нет претензий по состоянию Объекта;

• Продавец передала Покупателям ключи от Объекта; квитанции об оплате коммунальных услуг, электроэнергии, до момента передачи Объекта.

3. Покупатели с настоящего момента вступают во владение и в пользование Объектом.

4. Продавец извещена, что с момента подписания настоящего акта не имеет права доступа на Объект.

5. Продавец обязуется полностью оплатить все задолженности по коммунальным услугам, электроэнергии и иным ежемесячным платежам, в случае предъявления к Покупателям требований оплатить вышеперечисленные задолженности, начисленные до даты подписания настоящего акта приема-передачи Объекта включительно.

При расчете с продавцом - Обязательно взять с него отдельную расписку, где он напишет, что получил --- сумму денег по договору купли продажи ---квартиры. Расчет произведен полностью, претензий не имеет. (пишется рукописно). Деньги лучше передавать после получения свидетельство о регистрации, что указать в договоре Купли продажи.

Также в договоре купле-продажи прописать дату освобождения помещения и подписания передаточного акта, в случае задержки зачислить штраф в размере 5000 р за каждый день просрочки.

В идеале конечно все это делать через банковскую ячейку.