Необходимо провести анализ Договора аренды недвижимости со стороны арендодателя.
Необходимо провести анализ Договора аренды недвижимости со стороны арендодателя.
Я являюсь представителем юридического лица. Прежний директор заключил договор аренды. Обязательства по договору арендатором не выполняются. Планируем обращаться в арбитражный суд, но в договоре аренды стороны обозначены не как арендодатель и арендатор, а сторона-1 и сторона-2. Во всем тексте договора термин аренда отсутствует. Может ли неправильное определение сторон в договоре привести к проигрышу судебного дела. Спасибо.
Необходимо составить соглашение по договору аренды о замене стороны. Я так понимаю. Что нужно составить 3 экземпляра соглашения. По одному, арендодателю бывшему. Арендодателю нынешнему и арендатору. И зарегестрировать в юстиции это соглашение должен бывший арендодатель. Так ли это? Мне же предоставили образец соглашения. В котором фигурируют только две стороны. Нынешний арендодатель и арендатор, и зарегестрировать такое соглашение в юстиции требуют от нынешнего арендодателя.
Какие документы необходимы для регистрации договора найма квартиры в МГЦАЖ, и необходимо ли присутствие обоих сторон (арендатора и арендодателя)? Если может присутствовать только одна сторона, то арендатор или арендодатель?
Дина, еще раз здравствуйте! Полный перечень документов я Вам не назову, но знаю точно, что для заключения и регистрации у них договора должен быть именно полный перечень документов: паспорта, копии паспортов, фото нанимателя, правоустанавливающие документы на квартиру и т.д.. Этот перечень Вам можно узнать только обратившись в МГЦАЖ. Больничный пер,, д. 7, (м. Проспект мира радиальная). Тел. 684 34 19. По телефону консультаций не дают..
Присутствие нанимателя и наймодателя обязательно!
С уважением,
Харченко О.В.
СпроситьМежду Арендодателем и арендатором заключен договор аренды с правом выкупа на 5 лет. Договор зарегистрирован. Арендодатель продал имущество новому Арендодателю между ними заключен договор купли продажи в рассрочку. Получая деньги от Арендатора Новый Арендодателю отправляет деньги Арендодателю. У арендодателя и Нового Арендодателя один учредитель Арендодатель подал на банкротство. Новый Арендодатель преследует цель расторгнуть договор аренда с правом выкупа, так как сейчас стоимость здания выросла в разы.
В связи с этим вопрос: может ли Арендатор требовать перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи в рассрочку.
Заранее благодарна.
Если в договоре аренды не сказано, что Вы имеете преимущественное право выкупа помещения, то выкупить вы его не сможете.
Преимущественное право выкупа арендуемого имущества арендатором предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Но Как я понимаю Вы уже арендуете у частного лица.
Если я неправильно понял вопрос то Вы его переформулируйте более понятно
Спросить
Собственником имущества является ООО.
Заключен Договор купли - продажи в рассрочку (кредит, ипотеку) незнаю как назвать. Новый арендодатель получив наши деньги перечисляет их арендодателю. Суммы платежей почти сходятся.
СпроситьСветлана! Если это есть в условиях договора аренды. Рекомендую обратиться на личную консультацию.
СпроситьХотим подписать договор аренды с ООО, с нашей стороны тоже ООО. В тексте договора со стороны арендодателя написано что аренду необходимо переводить на карту физ лица (сбербанк), это физ лицлицо директор ООО Арендодателя. В реквизитах договора есть р/с. Правомерно ли это?
В принципе закон не запрещает производить оплату третьему лицу, тем более в договоре есть указание. Однако необходимо иметь в виду что в случае перечисления сумм на счет физического лица плательщик выступает в качестве налогового агента и обязан удержать 13 % на НДФЛ. В противном случае могут быть проблемы с налоговой.
СпроситьПомогите, пожалуйста, с таким вопросом:
Заключен договор на аренду торгового помещения.
Если есть документальные подтверждения нарушения пунктов договора одной из сторон - арендодателя, договор можно считать недействительным?
Может ли другая сторона в этом случае прекратить выполнять свои обязанности по данному договору, в частности - прекратить перечисление платы за аренду?
О нарушениях пунктов договора мне объявили сначала в устной форме, на что я письменно поставил арендодателя в известность о невыполнении его обязательсв по договору. Спустя неделю арендодатель, уже письменно, подтвердил нарушение со своей стороны.
Здравствуйте, Анатолий.
Договор будет считаться недействительным, если не соответствует требованиям закона для данного вида договоров.
Полагаю, что Вас волнует вопрос расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.
Обычно таким обстоятельством является не исполнение обязательств одной из сторон договора. В этом случае стороны либо вступают в обмен письменными претензиями для урегулирования проблемы, либо "потерпевшая" сторона уведомляет другую сторону о прекращении договора, по соответствующему основанию и с конкретной даты.
Чтобы прекратить оплачивать аренду - нужно сначала расторгнуть договор.
Разумеется, существуют варианты, при которых оплата может и не производиться, но только если Вы не могли пользоваться арендуемым помещением по независящим от Вас причинам, например - чинимые арендодателем препятствия в пользовании, либо другим арендатором, которого "поселил" в Ваше арендуемое помещение арендодатель. Либо просто - Вам не передали помещение в пользование по Акту.
Вы должны понимать, что для точного ответа на Ваши вопросы, целесообразно прочитать договор аренды, переписку (претензии) и ознакомиться с документами, подтверждающие оплату аренды. Все то же самое будет интересовать суд, для вынесения объективного решения.
Все, что Вы можете сделать самостоятельно - это внимательно прочитать порядок и условия прекращения договора аренды и следовать согласованному сторонами договора порядку..
Кстати, Вам ни что не мешает отсканировать документы, переслать юристу для ознакомления, оплатить работу и получить более адекватный ответ., либо приехать на очную консультацию с документами.
С уважением, Вячеслав Владимирович.
СпроситьМогут ли одно уведомление о прекращении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на стороне арендодателей подписать все арендодатели и отправить одно уведомление арендатору или каждый арендодатель отправить самостоятельно каждому арендодателю?
Зависит от состава сторон в договоре аренды.
Если в одном договоре на стороне арендодателя множество лиц, то и уведомление о прекращении договора должны подписать все лица.
СпроситьЕсть договор о аренде жилья. В нем есть пункт о том что Арендатель может вкладывать деньги в ремонт этого жилья но это не входит в арендную плату и арендатель не обязан возмещать эти деньги. Арендатель это и сделал. Составил акт. После чего, заключил дополнение о том что Арендодатель должен выплатить денги затраченные на ремонт при расторжении договора со стороны Арендодателя. В данный момент Арендатель пытается подать в суд на Арендодателя за то что договор подписан только одним из хозяев имущества. Что грозит Арендодателю? И как это избежать? Договоры нотариально не зарегистрированы.
Непонятно как это - заключил дополнение в одностороннем порядке? Договор на то и является договором, что предполагает согласование волеизъявлений обоих сторон.
СпроситьЯ арендую магазин. В договоре аренды была прописана одна сумма (2000 р) а оплачивалась по факту другая, большая (35000 р), т.к. арендодатель обещал построить новое здание и не менять стоимость аренды. Но через год выяснилось, что строить нельзя, т.к. земля куплена под маткап. Мы пересчитали арендную плату в сторону уменьшения, договорились об оплате в размере 20000 р. Я написала арендодателю расписку, что готова оплачивать эту сумму и не буду делать перерасчет до суммы, стоящей в договоре. Через 2 месяца арендодатель принес новый договор, в котором прописано 500 рублей за аренду, договор на 11 мес с пролонгацией. Еще через год он поднял аренду до 25000, обещал новый договор с этой суммой. Я согласилась с условием, что аренда повышаться больше не будет. Однако арендодатель проект договора не исправил и я не подписала. Сейчас условия торговли изменились в худшую сторону. Я заранее предупредила арендодателя, что не готова платить такую сумму и буду платить меньше. Но в день аренды арендодатель сказал, что не согласен-ему кредит платить именно этой суммой. Могу ли я потребовать сейчас перерасчета аренды согласно сумме в договоре в связи с тем, что арендная плата год назад повышалась, соответственно условия расписки были нарушены? Аренда после повышения переводилась на карту арендодателя с указанием номера, даты договора и за какой месяц.
Здравствуйте Светлана!
Для правильной и полной юридической консультации необходимо ознакомиться с договором и документами по договору.
Спросить
В марте Арендодатель уведомил о повышении цены на Аренду с 1 апреля. 8 апреля мы направили уведомление Арендодателю о расторжении договора Аренды с 1 мая. (аренда считается с 1 го по 30 (31)). 14 апреля получили от Арендодателя извещение об игнорировании нашего уведомления о расторжении ссылаясь на пункт в договоре Аренды о досрочном расторжении договора Аренды по инициативе Арендатора только через суд. В правах и обязанностях Арендатора в договоре содержится пункт об обязательном письменном уведомлении Арендодателя о расторжении договора не позднее чем за 2 месяца как в связи с окончанием срока действия так и по досрочному прекращению. Также есть пункт о расторжении по соглашению сторон. Вопрос: Если Арендодатель не согласен подписывать соглашение о расторжении договора по соглашению сторон по инициативе Арендатора, возможно ли без обращения в суд прекратить досрочно аренду (направить акт-приема передачи помещения и ключи от помещения по почте заказной бандеролью.. как то еще доказать факт освобождения и неэксплуатации помещения). Право собственности на данное помещения у арендодателя отсутствует (есть какие то документы на реорганизацию... какие неизвестно). Арендодатель физическое лицо.
Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Спросить
Руководствуйтесь договором (ст. 421, 309, 310 ГК РФ). При этом мало просто расторгнуть договор, надо еще и вернуть помещение по акту. Иначе арендодатель буждет иметь право начислять арендную плату
Спросить
Руководствуйтесь условием договора об обязательном письменном уведомлении Арендодателя о расторжении договора не позднее чем за 2 месяца как в связи с окончанием срока действия так и по досрочному прекращению (ст.309, 421 ГК РФ). Акт приема-передачи помещения направьте почтой с уведомлением о вручении.
Спросить
Нет, такое невозможно, в противном случае Арендодатель будет иметь право обратиться в суд и взыскать с Арендатора арендную плату до расторжения договора. Лучше если нет понимания все таки обратиться в суд. В зависимости от формы собственности Арендодателя придется обращаться либо в арбитражный либо Гражданский суд.
СпроситьБез суда не обойтись - ст. 452 ГК РФ указывает: "Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок".
Вы уже получили отказ расторгнуть договор.
Теперь Вам дорога в суд.
Спросить
Согласно ст620 ГК РФ досрочное расторжение договора по требованию арендатора может быть только в судебном порядке
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
На практике чтобы не обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды в подобные договора на основании ст 450 ГК РФ прописывают основания ,служащие для одностороннего отказа от исполнения договора Если в вашем договоре аренды это не прописано то расторжение договора только через суд.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Спросить
Вам следует направить повторное уведомление, ссылаясь на пункт договора о возможном расторжении договора аренды по инициативе арендатора, с предупреждением не позднее, чем за 2 месяца.
В повторном уведомлении (которое и можно, и нужно озаглавливать как повторное), указать, что Вы предупредили арендодателя о желании расторгнуть договор аренды уведомлением от 08 апреля 2015 года. Т.к. по соглашению сторон расторжения договора не произошло, то договор расторгается с 08 июня 2015 года. При этом Вы предлагаете арендодателю явиться 08 июня 2015 года для составления акта приема-передачи.
Также указываете, что все споры будете решать в судебном порядке. В частности, при уклонении арендодателя от расторжения договора аренды, вынуждены будете обратиться в суд, и, в соответствии со ст.450 ГК РФ, требовать расторжения договора, а в соответствии со ст.98, 100 ГПК РФ - возмещения судебных расходов, в частности на возможного представителя.
Спросить
Виталий, добрый день!
Просто так расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (если это не предусмотрено самим договором) нельзя.
Должно быть либо взаимное соглашение арендодателя и арендатора, либо право одностороннего расторжения должно быть предусмотрено законом или самим договором (в Вашем случае это не предусмотрено), либо договор может быть расторгнут судом по иску арендатора (при наличии соответствующих оснований).
Согласно ст. 620 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
Если Вы просто направите арендодателю акт приема-передачи, ключи от арендуемого помещения, то это не освободит Вас от прав и обязанностей по договору аренды. Арендодатель вправе будет начислять Вам арендную плату до истечения срока аренды.
На мой взгляд, Вам необходимо направить арендодателю письменное требование о подтверждении им его права сдавать данное помещение в аренду.
Как указано в ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Если арендодатель не подтвердит свое право на сдачу данного помещения в аренду, то возможно будут основания для признания данного договора аренды вообще не заключенным.
Спросить
Здравствуйте.
Уважаемый Виталий, пункт договора о необходимости уведомления Арендодателя об одностороннем расторжении, не указывает об автоматическом расторжении договора по истечении 2-мес. Необходимо внимательно ознакомиться с условием одностороннего расторжения и делать выводы.
В данном случае упущенное время не на вашей стороне.Удачи.
Спросить
Согласно ст. 620 ГК РФ, 450,452 ГК РФ расторжение договора аренды без соглашения сторон возможно только через суд.
Освободить помещение и направить арендодателю акт и ключи, в т.ч. и почтой Вы вправе - это будет доказательство одностороннего отказа от исполнения договора, но не освободит от уплаты арендной платы еще за 1 месяц, т.к. в договоре срок уведомления 2 месяца.
Однако, если в это время арендодатель сдаст помещение новому арендатору, взыскать арендную плату он не сможет, т.к. у него не будет убытков .
НФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
Москва № 127 25 ноября 2008 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Приложение: обзор на 21 листе.
2. Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требова¬ния о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку у арендода¬теля отсутствовало право на взыскание арендных платежей за спорный период. Применение судом первой инстанции статьи 10 Кодекса признано необоснованным, так как злоупотребление правом может иметь место лишь при условии наличия у лица соответствующего права.
Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен на неопределенный срок договор аренды нежилого помещения. Истец, желая рас¬торгнуть договор аренды, направил ответчику на основании пункта 2 ста¬тьи 610 ГК РФ предупреждение о прекращении договора по истечении трех месяцев с момента получения им соответствующего уведомления. Спустя две недели ответчик, арендовав иное помещение, освободил помещение, арендуе¬мое у истца, и считая, что с момента фактического прекращения пользования арендованным имуществом у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы, платежи за период до истечения указанного трехмесячного срока не вносил. Сумма арендной платы за этот период и явилась предметом заявленного истцом требования.
Суд первой инстанции, полагая, что моментом прекращения действия до¬говора аренды является дата окончания трехмесячного срока, предусмотренно¬го пунктом 2 статьи 610 Кодекса, отклонил доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей за спорный период. Вместе с тем, установив, что спустя десять дней после освобождения ответчиком арен¬дованного помещения истец заключил новый договор аренды данного поме¬щения и передал его в пользование другому арендатору, суд заявленное требо¬вание удовлетворил частично, взыскав арендную плату за десять дней.
Требование истца о взыскании платежей за период с момента заключения нового договора аренды и до истечения трехмесячного срока как направленное на получение за одно и то же помещение арендных платежей с двух арендато¬ров суд счел злоупотреблением правом и в удовлетворении требования в указанной части отказал на основании абзаца первого пункта 1 и пункта 2 ста¬тьи 10 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования отменил и в иске отказал в полном объеме ввиду следующего.
Возврат ответчиком арендованного помещения и принятие его истцом без оговорки о том, что договор аренды сохраняет действие до момента исте¬чения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помеще¬ния. О намерении истца прекратить договор с ответчиком свидетельствует также его последующее поведение - он сдал помещение в аренду другому ли¬цу, не дожидаясь истечения этого срока.
Таким образом, иск не подлежал удовлетворению в связи с тем, что у истца отсутствовало само право на взыскание арендных платежей. Для приме¬нения к спорным отношениям статьи 10 Кодекса не было оснований, поскольку злоупотребление правом может иметь место лишь при условии наличия у лица соответствующего права
Спросить
Разберитесь с правом арендодателя на сдачу помещения в аренду, так как ваш договор может быть вообще ничтожен в силу ст. 608 ГК РФ, в которой указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо уполномоченному им лицу. Вы можете отказаться от исполнения договора аренды во внесудебном порядке только в том случае, если в договоре предусмотрены и указаны основания отказа арендатора от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке (п.3.ст. 450 ГК РФ).
Если договор этого не предусматривает, то только в судебном порядке.
Спросить
Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Спросить
