Как оформить договор об инвестиционной деятельности для строительства жилого дома и избежать проблем с его регистрацией в ГБР?

Наташа!

Вы уверены, что права требования такого рода регистрируются ГБР. По моим данным - уже нет. Такая регистрация производилась в СПб в соответствии с постановлением мэра СПб от 96 года, но никаких дополнительных гарантий в гражданском обороте она не давала.

1. Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, представляемые на государственную регистрацию прав, установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Согласно пункту 26 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. № 184, в случаях, предусмотренных законодательством РФ, документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Если такое требование к конкретным документам, составленным на нескольких листах, в законодательстве РФ отсутствует, целесообразно рекомендовать заявителям их прошить, пронумеровать и скрепить печатью и (или) подписью с указанием количества листов в документе. Однако в последнем из названных случаев неисполнение заявителем рекомендации не может являться основанием для отказа в приеме документов, приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации.

То есть, прошивать, скреплять печатью и нумеровать обязательно только если это предусмотрено законодательством. Насколько мне известно, в отношении Ваших документов законодательство такого требования не содержит. Кроме этого, такие договоры, как Ваш не требуют обязательного нотариального удостоверения (это не предусмотрено законом).

2. Если же Вы все равно хотите нотариально удостоверить договор, то согласно статье 45 Основ законодательства РФ о нотариате в документе, представленном для совершения нотариальных действий, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Следовательно, требование нотариуса правомерно.

3. Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним , а также ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ваш договор (насколько это видно из вопроса) определяет лишь обязательственные права, а не вещные и, следовательно, государственной регистрации не подлежит.

Также не совсем понятно, что значит "избежать двойной продажи". Если у Вас на руках договор, устанавливающий Ваши права на приобретение квартиры, то Вы всегда сможете отстоять свои права (в т.ч. и в суде).

С уважением,