Как защитить себя при покупке дома от плохих последствий и обеспечить 100% гарантию?

Здравствуйте, Юрий Николаевич!

Вам следует обратится к продавцу с претензий и требовать расторжения договора купли-продажи.. Если не согласится то обратитесь в суд с исковым заявлением.

Смотря что за дефекты. Если дефекты неустранимые и не позволяют или затрудняют дальнейшее проживание в жилом доме, то вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата вам уплаченных средств и убытков. Если дефекты незначительные, которые можно устранить, то это не является основанием для расторжения договора. Вы вправе потребовать от продавца устранения недостатков.

Здравствуйте.

Пишите претензию для начала.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей"

Статья 12. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге)

(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю).

(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 1 в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

(п. 2 введен Федеральным законом от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

3. При причинении вреда жизни, здоровью и имуществу

Вам нужно написать на имя продавца аргументированную претензию с вашими требованиями, если Ее не удовлетворят, обращайтесь в суд.

Никак не подстрахуетесь, если прежний собственник будет банкротиться, то при наличии других кредиторов управляющий будет оспаривать сделку и включать имущество в конкурсную массу

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 24.04.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"

""Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 61.3

""1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

""сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

""сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

""сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

""сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

""2. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.

""3. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.

Здравствуйте Федор!

Постараюсь Вам ответить подробнее и понятнее.

Да, действительно, Ваши опасения не напрасны.

Но не потому что он должен тому у кого Вы покупаете.

А потому что должник может быть еще кому-то должен. Государству например, по налогам. Банку - по кредиту.

Надо для начала чтобы обезопасить себя изучить информацию о его задолженности в общедоступных источниках.

Застраховаться можете.

Но чтобы на 100 % - проверьте по базам данных.

Главное еще правильно договор составить (ст. 454 ГК РФ).

Чтобы там с одной стороны не было ничего лишнего.

С другой - были защищены Ваши права.

Здравствуйте, Федор! Есть такой риск, что если будет подано заявление о признании должника банкротом, то согласно ст.61.2-61.3 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовый управляющий вправе оспорить сделку как нарушающую права кредиторов. И здесь никакие расписки не помогут. От такой сделки лучше отказаться. Слишком велик риск.

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

2. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.

3. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.

Добрый день! К сожалению сделки, совершенные гражданином (банкротом) в случае объявления его таковым, могут быть признаны недействительными по заявлению финансового управляющего. В соответствие со ст.231.32 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц.

Кроме того, из Вашего вопроса следует, что право собственности у продавца зарегистрировано только на дом. Если земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности, то соответственно, оформление земельного участка в пользование (собственность) будет возложено на Вас. Чтобы убедиться, что на жилой дом и земельный участок не наложены ограничения. Обременения, необходимо через МФЦ заказать соответствующие сведения.

Здравствуйте!

Оптимальный вариант - страхование сделки от признания ее недействительной.

ГК РФ Статья 929. Договор имущественного страхования

1. По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

2. По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы:

1) риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (статья 930);

2) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (статьи 931 и 932);

3) риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск (статья 933).

Здравствуйте Фёдор!

Очень проблемная ситуация! Чревата оспоримой сделкой. (ст.61.3 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 24.04.2020) "О несостоятельности (банкротстве)").

Подстраховаться тут - это отказаться от оспоримой сделки изначально.

Все иное оспоримо.

Ответ помог?

Если только застраховать сделку, за счет продавца.Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Расписка не поможет, если с него нечего взять.

ГК РФ Статья 927. Добровольное и обязательное страхование

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 927 ГК РФ

КонсультантПлюс: примечание.

П. 1 ст. 927 не применяется к отношениям, связанным со страхованием экспортных кредитов и инвестиций от предпринимательских и (или) политических рисков (ФЗ от 08.12.2003 N 164-ФЗ).

1. Страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком).

Договор личного страхования является публичным договором (статья 426).

2. В случаях, когда законом на указанных в нем лиц возлагается обязанность страховать в качестве страхователей жизнь, здоровье или имущество других лиц либо свою гражданскую.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020)

ГК РФ Статья 409. Отступное

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 409 ГК РФ >>>

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Если долг 1 млн руб 300 тыс только перед нынешним собственником и нет иных кредиторов, то не может быть такого, что кто то признает предыдущего хозяина банкротом,

Банкротом, если не иных кредиторов прежнего собственника ст 209 ГК РФ может признать только нынешний собственник Если нынешний собственник предъявит иск о признании предыдущего собственника банкротом, после продажи дома вам стст 549-551 ГК РФ то на этот дом нельзя обратить взыскание потому что вы не являетесь должником нынешнего собственника А нынешний собственник уже в порядке отступного ст 409 ГК РФ получил этот дом за долги

Так что если нет иных кредиторов, кроме нынешнего собственника, то дом вы не потеряете Надеюсь я вам доступно и просто объяснил ситуацию.

Добрый день, Федор.

Вы очень правильно обеспокоились, и если бы Вы спросили стоит ли покупать такую недвижимость, то я бы Вам не рекомендовала этого делать. НО!

Если Вы примените все способы, которые могут быть применены для проверки этой недвижимости, то возможно все будет хорошо, но это будут значительные расходы.

Я бы рекомендовала Вам для оформления и сопровождения сделки нанять профессионального участники рынка недвижимости - риэлтора, который должен иметь страхование своей профессиональной деятельности.

Удостоверение сделки Вы можете сделать через нотариуса, который тоже имеет страхование своей профессиональной деятельности.

Государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки тоже будет в помощь, но...тут много "но", в прочем как и нотариусом...

При этом, все участники рынка недвижимости едины во мнении, что единственной действенной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности - страхования титула. Этот вид страхования распространен при получении ипотеки, он является частью программы страховой защиты ипотеки в кредитных организациях наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика.

Страховщики включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 168-179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик согласно имеющихся в компании правил и калькуляторов.

Однако, при этом Вам надо до принятия решения о страховании изучить Правила страхования (и лучше не у одного страховщика) , потому как Правила страхования разрабатываются страховой компанией и к ним как и к полису страхования в полной мере применяется принцип свободы договора.

Принимайте взвешенное решение и удачи Вам.

В сфере банкротства Ваши риски не в банкротстве предыдущего перед Вашим продавцом собственника, а банкротстве Вашего продавца. Привлекайте к работе квалифицированного юриста и он анализирует документы и риски, вырабатывает рекомендации. Арбитражны/финансовый управляющий Виталий Снытко.

Главное в договоре прописать порядок оплаты и получения денег с учетом субсидий или сертификата и др.

прописать в договоре на какой счет должны поступить деньги.

Не получение денег это основание для расторжения договора.

Покупатель не может затянуть срок на подачу документов, иначе может пропустить срок на использование денег.

Проверьте имеет ли покупатель право на получение субсидий и материнского капитала.

Спасибо за ответ, но "не получение денег-это основание для расторжения договора" в этой ситуации, наверно, не подходит, т.к. квартира будет уж в собственности покупателей и вернуть всё в исходное положение будет очень сложно. Сертификат на субсидию действует 1 год (с ноября 2018 г), а на материнский капитал - нет срока его использования, когда надо, тогда и используешь, хоть через пять лет... поэтому сделка может затянуться на долгий период. Поэтому я и спрашиваю совета - что прописать в договоре...

Да, сможете взыскать деньги на основании ст. 1102 ГК РФ. Т.к. платили Вы. А вот признать сделку недействительно и оформить квартиру на себя при такой ситуации не получится. Закон не позволяет это сделать.

По взысканию денег еще надо смотреть по срокам давности. Если больше трех лет назад платили, то можете и денег не получить (ст. 196 ГК РФ)

Здравствуйте, в данном случае это будет непросто, поскольку если нет письменных договоренностей, тот тут пробовать через суд, согласно ст.102 ГК РФ, но вы не собственник. Если есть доказательства - то можно через полицию согласно ст.159 УК РФ, потом суд.

Уважаемый Максим г. Москва!

В данной ситуации вы будете вправе обратиться в Суд с исковыми требованиями "О взыскании неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ""к Продавцу квартиры.

Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 05.05.2019 г.

У Вас два варианта:

1. Взыскать с друга деньги, которые Вы заплатили за квартиру. Эти денежные средства являются неосновательным обогащением Вашего друга, поскольку он приобрел себе имущество и при этом сберег свои денежные средства. Эти правила предусмотрены ст. 1102 ГК РФ.

2. Требовать признания сделки по покупке квартиры недействительной как совершенная притворно (ст. 170 ГК РФ. В этом случае в сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. То есть за Вами признают право собственности на проданную другом квартиру.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

87. Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Можно вернуть обратившись в суд с исков о взыскании неосновательного обогащения

Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

В силу ч. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Максим, да у вас есть все шансы взыскать данные денежные средства, как неосновательное обогащение статья 1102 ГК РФ, вам необходимо будет обратиться в суд по месту жительства ответчика, предоставить доказательства, что именно вы оплачивали стоимость квартиры, согласно статье 55-56 ГПК РФ, Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В качестве доказательств могут служить как показания продавца, так и передача денежных средств ему в качестве оплаты.

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В связи с тем, что у Вас есть расписка о том, что Вы платили за квартиру, то Вы вправе подать в суд иск о взыскании с друга суммы неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.

У вас были бы шансы признать сделку притворной ст 170 ГК РФ,в ситуации, когда ваш друг далее не продал бы квартиру Если состоялась продажа квартиры, то данную сделку купли-продажи вы не сможете признать недействительной, потому что по документам собственником квартиры являлся ваш друг. Который на основании ст 209 гК РФ имел право продать квартиру любым лицам

Даже если стоять на позиции. Что ваш друг не имел права продавать квартиру, то согласно ст 302 ГК РФ новый покупатель является добросовестным приобретателем квартиры, у которого вы не сможете истребовать данную квартиру

В данной ситуации вы можете взыскать со своего друга только неосновательное обогащение ст 1102 ГК РФ в сумме переданных продавцу квартиры

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2019)

""ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

Позиции высших судов по ст. 170 ГК РФ ">>>"

""1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

""2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

1. Если имущество "возмездно" приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать " (добросовестный приобретатель)", то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Здравствуйте! Давайте по порядку. Можете взыскать деньги как неосновательное обогащение: если покупателем по договору купли-продажи был "друг", то он и должен был платить. Если платили Вы, то Вы вправе взыскать потраченные деньги с него: согласно п.1 ст.1102 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

А вот для расторжения сделки (ст.450-453 ГК РФ) или признания ее недействительной (ст.166-181 ГК РФ) нужны основания, коих из вопроса не усматривается. Ведь стороны действовали по доброй воле и не под принуждением, осознавали свои действия и нарушений условий договора не было. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Тот факт, что деньги отдавали именно вы, сам по себе не является безусловным доказательством того, что вы являетесь собственником квартиры. Здесь нужна совокупность доказательств, нужно обдумать тактику доказывания. В общем, дело сложное. Кроме того, какой иск подавать и как его формулировать. В данном случае теперь уже нужно расторгать договор купли-продажи между вашим другом и покупателем, который будет против, полагая, что он добросовестный приобретатель. Поэтому советы юристов, которые так лихо вам пообещали, что вы сможете без труда вернуть деньги и расторгнуть сделку, - это советы необдуманные. Будет очень сложно и шансы у вас даже хуже, чем 50 на 50. Вам нужно найти опытного юриста и обдумать тактику. Возможно, есть смысл записать ваши разговоры с другом, где он "проколется" , признав, что фактически квартира была изначально не его и так далее.

Я бы на вашем месте попробовал бы обратиться в полицию для начала с заявлением по факту мошенничества (ст.159 УК РФ) и попробовать. Предложить вашему другу пройти полиграф (детектор лжи). Он конечно, откажется, но этот отказ можно будет истолковать в вашу пользу.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Но в Вашей ситуации, право собственности зарегистрировано за Вашим "другом" на вполне законных основаниях. Соответственно, он мог распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению в силу ст. 209 ГК РФ. С этой точки зрения, данную квартиру от добросовестного приобретателя истребовать Вам не удастся. Остается только взыскание в судебном порядке неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Полагаю, что имеющейся у Вас расписки и готовности продавца дать показания будет достаточно для удовлетворения Ваших требований. Также полагаю, что не будет лишним Ваше обращение в полицию по факту мошеннических действий (ст. 159 УК РФ). Удачи!

Здесь не по суду надо взыскивать, а обращаться в полицию с заявлением! Здесь как минимум, либо ст. 159, либо ст. 160 УК РФ! Уголовное дело должно быть возбуждено. А уж потом нужно будет действовать по обстановке и можно будет сделать все то, о чем Вы здесь говорите.

Взыскать с него Вы сможете по ст.1101 ГК РФ, как неосновательное обогащение. С этим проблем нет.

Ваша оплата по договору вместо покупателя никаким образом не влияет на действительность сделки, а потому признать её недействительной нет оснований.

Он собственник, а потому вправе был продать квартиру и Вашего согласия ему не требовалась, сделка законна.

Добрый день Максим!

Да имеете право вернуть деньги обратившись в суд с иском о признании сделки недействительной по основаниям статей 166-179 ГК РФ, со ссылкой на ст.302 ГК РФ, предоставить доказательства в порядке ст.56 ГПК РФ и взыскать неосновательное обогащение по ст.1102 ГК РФ.

Ст.302 ГК РФ предусматривает - если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Здравствуйте, Марина

Сложно сказать, не видя ее иска и чем она собирается доказывать свою правоту.

Юрист вам посоветует по факту обращения в суд

Желаю Вам удачи и всех благ!

Для правильного и полноценного ответа, нужно бы прочитать вас договор купли-продажи. Считаю, что при правильном ведение судебного дела вы ничего ей не должны отдавать и выплачивать. При совершении сделки, вы покупали домовладения в который входили Дом земельный участок и, соответственно, если не было оговорок, что вы должны что-либо вернуть – прежние хозяева не могут на что-либо претендовать…

Здравствуйте! Если земельный участок Вы купили, то на земельном участке принадлежит Вам все, что на нем находится, если даже не оформлено. В этом случае добровольно не отдавайте.

Здравствуйте, Марина. В данном случае необходимо ознккомиться с текстом договора купли-продажи недвижимого имущества. Если хоз. постройки были зарегистрированы, они обязательно должны быть отражены в договоре. В обратном случае, договор можно признать недействительным. Если же хоз. постройки не были соответствующим образом зарегистрированы, то юридически их не существует, соответственно, требовать их возврата бывший хозяин не может.

В любом случае, необходимо ознакомиться с договором а так же с кадастровыми докумнтами на земельный участок. Если Вы заинтересованы разобраться в данном вопросе, пишите лично.

Добрый день, Марина! Если вы покупали участок с другими постройками, то требуйте возмещения средств за постройки, которых фактически нет в наличии, а деньги получены. Пусть доказывает свою правоту в суде, а вы обратитесь со встречным иском. Успешно решить Ваш вопрос можно с юридической помощью.

Спасибо за то, что воспользовались услугами сайта!

Ситуация такая купили участок с домом у банка в доме жила женьщинп раньше этот дом был Ее но так как она не платила ипотеку банк забрал имущество и продал нам, теперь эта деньщига говорит что постройки Ее и у неё есть чеки на приобретения материала и договора что со строителями которые строили эти постройки, в договоре купли продажи указан жилой дом с земельным участком.

Ситуация такая купили участок с домом у банка в доме жила женьщинп раньше этот дом был Ее но так как она не платила ипотеку банк забрал имущество и продал нам, теперь эта деньщига говорит что постройки Ее и у неё есть чеки на приобретения материала и договора что со строителями которые строили эти постройки, в договоре купли продажи указан жилой дом с земельным участком.

Ситуация такая купили участок с домом у банка в доме жила женьщинп раньше этот дом был Ее но так как она не платила ипотеку банк забрал имущество и продал нам, теперь эта деньщига говорит что постройки Ее и у неё есть чеки на приобретения материала и договора что со строителями которые строили эти постройки, в договоре купли продажи указан жилой дом с земельным участком.

Самый простой способ в данной ситуации включить в договор купля-продажа Согласно статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации реальную стоимость. В этом случае при расторжении будет возвращена именно эта сумма, а продавец будет должен по договору перечислить вам.

Здравствуйте, в данном случае можете заключить как договор поупки мебели, при условии заключения договора купли-продажи квартиры, мебель якобы покупаете.

ГК РФ Статья 157. Сделки, совершенные под условием

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 157 ГК РФ >>>

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Оформите данные средства договором займа, установите неустойку за просрочку возврата денег в соответствии со ст. 330 ГК РФ. Нотариальное удостоверение не требуется.

Артур, чтобы Вам совместить эти условия, то возможно оформить нотариальное обязательство согласно статьи 307 ГК РФ понятие обязательства:

1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В обязательства мы можете указать, что после заключении договора продавец, обязан будет вернуть Вам определенную сумму, согласно которой Вы в дальнейшем будете иметь право в случае не исполнения обратиться в суд о взыскании денежных средств.

Только оформление займа возможно при данных обстоятельствах.

Конечно, если покупатель согласится на такой вариант (безденежный при заключении договора).

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) = в соответствии с частью 1 статьей 807 ГК РФ.

Что касается обстоятельств при несостоятельности в реальности договора ипотеки, то... никаких гарантий для возврата не предусмотрено

Кроме обращения в полицию.

Или договор займа, если это юр.лицо, на 300 т.р.,либо договор ипотеки и купли продажи заключать на реальную сумму покупки жилья 1800 т. р,в противном случае можеите проехать мимо денег.

ГК РФ Статья 807. Договор займа

(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

2. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса.

3. Если займодавец в силу договора займа обязался предоставить заем, он вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленный заем не будет возвращен в срок.

Заемщик по договору займа, в силу которого займодавец обязался предоставить заем, вправе отказаться от получения займа полностью или частично, уведомив об этом займодавца до установленного договором срока передачи предмет.

Никакого займа по ст.807 ГК РФ у вас нет. Деньги в натуре вами не передавалисьв долг. Такой договор фиктивный и ничтожный и легко может быть оспорен в суде.

Расторжения сделки тоже не может быть. Так как банк по ипотеке проверяет все условия под лупой и не допустит его расторжения. Тк квартира у нег в залоге.

А ваш" договоренности" с продавцом, скорее, похожи на обман банка. И стремление назаконо обогатиться. Ст.1102 ГК РФ

Таково мое мнение, не обсессудьте, нравится оно вам или нет.

Ольга, у вас остались и дом и деньги. Вы в более выигрышном положении.

Деньги конечно придется вернуть, допустим, при продажи дома новым покупателям.

Добрый день. Составляли ли какой-либо документ? Если это был внесен залог и они отказались от покупки, то деньги останутся у Вас. Нужны подробности сделки.

Можно ли в таком случае не возвращать часть денег из-за потери потенциальных покупателей. И ещё нюанс. Они неделю держали в доме собак после чего стоит стойкий запах и покупатели спрашивают откуда такая вонь. Поэтому за ту же сумму я продать не могу.

Мною была написана расписка в получении задатка за дом и всё больше ни чего не составляли.

Здравствуйте, всё зависит от того, какая сторона сделки отказалась от исполнения договора.

Удачи вам и всего хорошего. Важно знать, что юристы не работники сайта, отвечают на вопросы не требующие подготовки – ссылки на законы и судебную практику, услуга платная.

Есть нюансы, но отсутствие предварительного договора не отменяет обязательств о задатке.

Составление возражений на иск - платно.

Здравствуйте, ну вам в суде нужно будет доказывать, что у вас не задаток, а аванс. У вас есть соглашение о задатке в принципе этого может и хватить, но

чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный. Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем тогда надо указать все ее существенные условия.

Здравствуйте Наталья!

Никаких дополнительных доплат за расходы законом не предусмотрено если иное не оговорено договором.

Не всегда соглашения о задатке свидетельствует о том, что вы передавали деньги именно в качестве задатка, нужно смотреть соглашение ваше. Ну а доп затраты вы не должны оплачивать, покупатель ведь предвидел возможность отказа от сделки.

Здравствуйте.

Задаток всегда является ЭЛЕМЕНТОМ сделки. Нет договора - нет задатка, но возникает неосновательное обогащение, то есть обязанность вернуть ту сумму, которую Вы получили.

Важно знать что название документа, который Вы подписали, правового значения не имеет. Значение имеет содержание документа. Так что для более подробной консультации необходимо ознакомиться с полным текстом соглашения о задатке, которое Вы подписали.

Кроме двойного задатка, я должна оплачивать доп расходы покупателя?